У рынка участков без подряда нет будущего. Это признают даже девелоперы, открывающие продажи такого загородного «продукта» в новых поселках.
70% того, что предлагается сейчас на загородном рынке, — участки без обязательного подряда на строительство. Однако пик их продаж, говорят аналитики «Земера», пришелся на весну прошлого года. Сейчас все больше покупателей склоняется в пользу «цивилизованных» поселков.
По данным «Родекс групп», по сравнению с осенью 2010 г. спрос на участки без подряда сократился на 11%. «Продажи начали падать с июля прошлого года. Сейчас на один проданный участок без подряда приходится 2-3 в организованных поселках», — признает Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. «Спрос на участки без подряда точечный, лишь на самые привлекательные предложения», — вторит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» «Инком-недвижимости». Как риэлтор его компания реализует около 250 «бесподрядных» поселков. То есть почти половину имеющегося на рынке предложения (всего 350-450 поселков). Но даже из этой половины, говорит Архипов, продажи идут примерно в 30% проектов, остальное — неликвид.
Средняя стоимость участков без подряда в экономклассе (с охраной, дорогами и общественными зонами), по подсчетам Юлия Севериненко, гендиректора «Земактива», равна 0,9 млн руб. Есть предложения намного дешевле, но «с душком». 10 соток без подряда в 100 км от МКАД по Новорижскому шоссе могут предлагаться за 300 000 руб., но не факт, что покупатель получит обещанную инфраструктуру, приводит пример Севериненко. Дальние земли могут предлагаться и по $10 за сотку, отмечает Владимир Яхонтов из «Миэль -загородная недвижимость», но покупатель должен будет сам их обустраивать.
По данным IRN.ru, только 20% поселков с участками без подряда обеспечены собственной инфраструктурой. Большинство проектов появилось на рынке в посткризисный период, расположены на не самых престижных направлениях, далеко от Москвы и предназначены для временного/сезонного проживания, описывают аналитики.
Обязательства подвести коммуникации застройщики часто давали просто на словах, поэтому ситуации, когда их пообещали и не сделали, существуют сейчас сплошь и рядом, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Правда, говорит Ануров, зачастую в этом виноваты и сами новоявленные землевладельцы: кто-то платит за обещанные коммуникации, кто-то от девелопера прячется. А когда продажи падают, замещать эти деньги становится нечем. Компании RCF Capital Trust также пришлось сдвинуть сроки строительства обещанных коммуникаций и залезть в долги к банку, «к чему раньше не прибегали». «Процесс переговоров был безумно труден, банк дал деньги, но только вкупе с другими услугами. Просто кредитовать земельные проекты банкам невыгодно», — рассказывает Ануров.
Хотя он может понять покупателей: загородный «суперэконом» приобретают отнюдь на богачи. И заплатив пару миллионов рублей за 10 соток, человек часто бывает уже не в состоянии выложить еще несколько сотен тысяч за электричество и газ. «В Московской области меньше 250 000 руб. за газификацию не берут», — говорит Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. «Бывает, и по 400 000 руб. с участка стоит газ подвести, цена определяется объемом работ, — предупреждает Владимир Ефимов, коммерческий директор “Родных земель”. — За комфорт на природе придется дорого заплатить — например, за то, чтобы протянуть к дому 5-километровую газовую магистраль». В «Никольских озерах» (поселок бизнес-класса в 32 км от МКАД по Калужскому шоссе), например, пакет центральных коммуникаций (вода, газ, канализация, электричество) стоит $30 000.
Подключение каждого киловатта электричества также стоит порядочных денег. А на участок их нужно как минимум 10. Случаи, когда девелопер работает по «госрасценкам», нечасты. Но бывают. Например, Uniparx Service, профинансировав строительство подстанции на 19 мВт, свет подводит по федеральной программе: 15 кВт на участок обходится клиентам компании в 7080 руб.
После подведения электричества обычно происходит удорожание земельных участков до 10%, отмечает Илья Сапунов, гендиректор «Красивой земли». По его словам, экстенсивное освоение территорий будет сменяться интенсивным: девелоперы откажутся от освоения новых земельных массивов, а будут делать следующие очереди у наиболее успешных проектов. «Поселки, где девелопер строит только дороги, а на сети предлагает покупателям скинуться позже, уходят в прошлое», — уверяет Анна Шишкина, маркетолог «Абсолют-девелопмента».
