Лидером по выдаче ипотечных кредитов по итогам 2011 г. снова будет Сбербанк. Его доля за первое полугодие (по расчетам «ВТБ капитала») уже составила 47%. За 9 месяцев текущего года население получило от банков взаймы на квартиры 462 млрд руб. АИЖК пересмотрело (в сторону увеличения) итоговый прогноз по выдаче кредитов до более чем 640 млрд руб., что почти догонит докризисные показатели (656 млрд. руб. в 2008 г.). Несмотря на это , ипотечных ценных бумаг было выпущено всего на 39 млрд руб., что составило менее 10% от общего объема выданных в стране ипотечных кредитов. Большая часть ипотечных кредитов так и осталась на балансах банков.

В прошлом году Сбербанк выдал 58% (из общего объема в 379 мрд руб.), ВТБ24 — 8%, другие банки (вместе взятые) — 15%. В этом году доля последних уже выросла до 26% (по итогам первых шести месяцев). Не последнюю роль в стимулировании кредитных организаций сыграло государство, которое в 2010 г. разрешило «вбрасывать» в ипотеку пенсионные деньги через программу ВЭБа, направленную на развитие жилищного строительства: накопления «молчунов», хранящиеся на его счетах (те самые «длинные деньги», которые давно ждал рынок) теперь могут использоваться для выкупа ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) «с целью стимулирования ипотечного кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения». На выкуп ИЦБ с заранее оговоренной ставкой доходности программой предусмотрено выделение 150 млрд руб.: 100 млрд руб. от Пенсионного фонда (со ставкой купона по облигациям 9%), 50 млрд руб. — собственные средства ВЭБа (со ставкой 3%). Средневзвешенная ставка находится на уровне 7%, и позволяет таким образом банкам выдавать кредиты на новостройки не дороже 11% годовых в рублях.

По данным ВЭБа, на начало ноября 2011 г. в рамках программы было выдано 30 000 кредитов на общую сумму 44,8 млрд руб. Первый выпуск облигаций в рамках программы совершил ВТБ24 (на 5 млрд руб.), вскоре ожидается размещение через ипотечного агента АИЖК на 3,5 млрд руб. Сергей Кадук, начальник управления долговых рынков ИК «ВЭБ капитал», выступая на Финансовом форуме, организованном газетой «Ведомости», посетовал на неравномерное исполнение графика выдачи кредитов участниками программы: ВТБ24 уже перевыполнил заявленный объем в 18 млрд руб. («банк сделал целевую программу и построил все процессы под ее выполнение», говорит Кадук), в то время как Сбербанк выдал кредитов всего на 2 млрд руб. (из одобренного лимита в 30 млрд руб.). По негосударственным банкам похожая ситуация: есть лидеры и аутсайдеры. «На этапе накопления пула закладных банки работают практически без маржи из-за роста стоимости привлечения средств на рынке. Есть риск, что заявленные объемы не будут полностью выполнены», — признал Кадук.


Аналогичный ВЭБовскому продукт (но без «привязки» к кредитованию исключительно новостроек) предложило рынку и АИЖК. Первая программа агентства по приобретению облигаций с ипотечным покрытием стартовала в сентябре 2010 г., ее объем был определен в 20 млрд руб. Выкупить у агентства право в дальнейшем продать ему под 8,75% годовых старшие транши ипотечных ценных бумаг (младшие, как и в случае с ВЭБом, остаются на балансе эмитента) оспаривали 22 оригинатора. Совокупный объем заявок превысил 39 млрд руб., однако договоры были заключены на 16,58 млрд руб. Кадук из ВЭБа объясняет это тем, что АИЖК объявило о снижении ставок по собственным стандартным программам (на 1,4%), что оттолкнуло многие банки, посчитавшие для себя неэффективным участвовать в опционе.


В сентябре 2011 г. началась реализация второй опционной программы агентства. Ее объем остался прежним — 20 млрд руб., но расширились ее возможности: оригинатор сам выбирает приемлемую для себя ставку купона и соревнуется с другими участниками по размеру комиссии в пользу агентства, появилась возможность отказаться от опциона, а также пополнить или продать агентству пул, в случае отказа от будущей сделки. Наталия Кольцова, исполнительный директор АИЖК, надеется, что озвученный объем будет использован на 100%: подано 15 заявок от 17 оригинаторов на общую сумму в 51,1 млрд руб.

«Начиная со второй половины текущего года несколько банков, которые не участвовали в первой программе по выкупу ипотечных облигаций, обратились в агентство с заявкой принять участие в размещении. Основная причина — ухудшение ситуации с ликвидностью и фактическое закрытие рынка для новых размещений, — рассказывает Кольцова. — По мере высвобождения денежных средств у агентства в рамках исполнения нашего бизнес-плана по выкупу ипотечных активов, мы принимали участие в первичном размещении таких бумаг, ориентируясь на текущие рыночные ставки».

Ориентируясь на возросший спрос на гарантированное размещение ипотечных облигаций с заранее определенной доходностью, агентство не только запустило вторую программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, но и намерено сделать опционы постоянной офертой для участников рынка.


Помимо АИЖК и ВТБ24, в 2011 г. оригинаторами выпуска ипотечных ценных бумаг выступили лишь ГПБ-ипотека (объем 7,056 млрд руб.), «Юникредитбанк» (5 млрд руб.), DeltaCredit (5 млрд руб.). Ставка купонов варьировалась от 7,5% до 8,33%.