Подмосковье и в этом году значительно обгонит Москву по вводу жилья на продажу, единодушны опрошенные «Ведомостями» застройщики. У всех их в портфеле проектов превалируют областные — преимущественно в 15-20-километровой зоне от МКАД. Дальше строить неинтересно — желающих ездить каждый день за 30-40 км на работу в город мало, объясняет Дмитрий Зотов, директор по развитию проектов «Мортон-инвеста». 80% покупателей областных проектов его компании — москвичи.

У «Миэль-новостроек», продавших за неполный 2011 год 190 000 кв. м жилья, больший объем продаж пришелся на «околостоличные» объекты: 80% сделок дала Московская область, 20% — Москва, рассказала гендиректор Мария Литинецкая. У «НДВ-недвижимости» соотношение проданных в 2011 г. 0,5 млн кв. м равное: 50 на 50.

Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост», на вопрос о том, где больше продает компания, ответил: «В области, потому что там у нас больше проектов (за 2011 г. компания возвела примерно 250 000 кв. м жилья)». «Проблематику Москвы все [девелоперы] знают, поэтому область более интересна для комплексной застройки», — объясняет он. «Ограничения властей обернулись для девелоперов другой стороной, — говорит Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК “Пионер”. — Мы в этом году запустили два новых проекта в Москве и, несмотря на хорошую рыночную цену, к нам еще “на заборе” выстроились очереди из покупателей». Начинались продажи от 95 000 руб. за 1 кв. м, сейчас они составляют в среднем 125 000-135 000 руб. за 1 кв. м.

Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, заявил, что его компания сознательно не стала строить в Москве, выбирая под застройку участки в 15-километровой зоне от МКАД, «делая ставку на разницу между ценами [в столице и области]». «Чем выше цены в Москве, тем больший спрос будет уходить в область», — уверен он.

Берут поближе и подешевле

Согласно опросу metrinfo.ru, 24% москвичей готовы переехать в Подмосковье (на расстояние 15-30 км от МКАД), если им удастся обменять без финансовых затрат квартиру в столице на областное жилье площадью в два раза больше. Цены в Подмосковье в два раза ниже, чем в Москве, а выбор шире, говорит Зотов. «Сити XXI век», например, продает 1 кв. м в строящихся домах в Красногорске и Люберцах по 80 000-85 000 руб., а в Строгине его стоимость в объектах компании составляет в среднем 135 000-145 000 руб., сообщил пресс-секретарь Сергей Лядов.

«Средний бюджет покупки на первичном рынке в Москве — 6,9 млн руб., в Подмосковье с учетом “Нового Ступина” — 2 млн руб., без этого проекта — 3,9-4 млн руб.», — отмечает Литинецкая. Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости», говорит, что в области хорошо идет реализация квартир, которые стоят не дороже 2,4 млн руб. (для однокомнатных) или 3,2 млн руб. (для двухкомнатных). Тем не менее, согласно статистике проданных компанией в области квартир, средняя цена на них колеблется около 4 млн руб.

По словам Добашина, «цена, интересная покупателям жилья в области, — от 60 000 до 100 000 руб. за 1 кв. м». Средняя цена на первичном рынке столицы, по данным irn.ru, в начале декабря составляла $4972 (примерно 154 000 руб.) за 1 кв. м. Спрос из Москвы переходит в область, так как в столице сокращается предложение, считает Хрусталев. «Уже в марте 2012 г. Москва будет чувствовать большой дефицит [квартир], и цены уверенно догонят докризисные, прибавив 30% к сегодняшнему дню», — предрекает он.

Плотная застройка

Идеей малоэтажного жилья, плотность застройки которого ниже, чем многоквартирного, опрошенные застройщики и риэлторы увлекаются не сильно. Многоэтажное жилье, та же панель — продукт, понятный людям, объясняет Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК. На рынке малоэтажного строительства, по его словам, таких «компаний-брендов», как известные всем ДСК, пока нет. «Зато много примеров, когда малоэтажное жилье, сделанное наспех и по дешевке, развалилось», — добавляет Григорий Алтухов, советник ФСК «Лидер». Зотов считает, что дело в экономике: «Все малоэтажные проекты, которые появились на рынке, либо начали реализовывать первичные владельцы земли, для кого ее стоимость практически нулевая, либо это проекты дальше 30 км [от МКАД], где можно купить участки по $6000-8000 за сотку». «Лидер» планирует вывести на рынок малоэтажный проект «в паре километров от Москвы», квадратный метр в нем будет предлагаться «почти как в многоквартирном доме» — примерно по 65 000 руб., рассказал Алтухов: компания сумела договориться с первичным собственником земли о реализации данного проекта на таких условиях, что и эта [нехарактерная для малоэтажных проектов] цена обеспечит девелоперу приемлемый уровень доходности.

С точки зрения здравого смысла у мало- и среднеэтажного жилья есть перспективы, уверен Григорий Куликов: «В “старой Москве” плотность населения — 1000 человек на гектар — это в разы выше, чем в мировых мегаполисах». ГК «Пионер», по словам Максимова, давно «смотрит на этот сегмент, но так и не решилась в него войти». Он полагает, что если бы государство оказало реальную помощь (по предоставлению участков, строительству социальной инфраструктуры и т. д.) в реализации малоэтажных проектов, то девелоперы могли бы построить вокруг Москвы кольцо городов-сателлитов, где предлагался бы принципиально иной (более комфортный) уровень жизни. Но реалии таковы, что вокруг столицы «однозначно будет плотная панельная застройка», резюмирует Максимов.