У российских властей нет однозначной концепции по развитию Имеретинской долины после проведения Олимпийских игр — 2014. Участники рынка полагают, что реконцепцию региона придется делать с нуля.

В оргкомитете «Сочи-2014» ожидают, что Олимпийские игры придадут экономическому развитию региона импульс, эквивалентный 20-25 годам эволюционного развития. Как ожидают организаторы, поток туристов увеличится более чем вдвое к 2015 г. В настоящее время в Сочи приезжают около 2-2,5 млн человек, отмечает Кирилл Иртюга, гендиректор «РосИнвестОтеля». В оргкомитете «Сочи-2014» полагают, что количество туристов приблизится к 6 млн человек. «В 1980-х в Сочи приезжало около 5 млн человек. Но в то время сюда ехали со всего Советского Союза, альтернатив у жителей не было», — уточняет Иртюга.

И в прошлом, и в этом году количество желающих отдохнуть в Сочи заметно сократилось. Большим спросом пользуются Геленджик и Анапа. Первая причина — пробки и стройки в Сочи. Как ни странно, «олимпийская реклама» нанесла удар по туризму. Вторая причина — высокие цены. Уже сейчас отдых в Сочи обходится в среднем почти в 2 раза дороже, чем на соседних, более демократичных курортах. «И после Олимпиады, как мы предполагаем, ситуация будет схожей», — считает Людмила Митяева, гендиректор CHC International.

Номера будут, и много

Сейчас в Сочи предлагается около 20 000 номеров, столько же — в частном секторе и еще 2500 — в Красной Поляне, подсчитал Иртюга. Федеральной целевой программой к Олимпиаде планируется построить еще 25 000 номеров класса «3-4 звезды». Получается фонд в 50 000 номеров. Это больше, чем в Москве с ее 18 млн человек, ежедневно наполняющих мегаполис. В столице 230 отелей на 36 000 номеров.

Окупаемость гостиничных проектов в Москве до кризиса, по данным «РосИнвестОтеля», была на уровне 5-6 лет, сейчас раньше, чем через 7-10 лет, проект не отобьется. Об окупаемости проектов в Сочи можно только осторожно молчать. И участники рынка молчат. В одной из международных гостиничных сетей на вопрос «Ведомостей» «Будут ли востребованы 50 000 номеров» ответили вопросом: «А вы верите, что их построят?»

«Сейчас загрузка отелей в среднем по году — 40%, после Олимпиады, возможно, она достигнет 55-60%», — предполагает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Blackwood. «После Игр гостиничный рынок будет перенасыщен. Чтобы сохранить привлекательность, операторы будут снижать цены», — полагает Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Group. Тем не менее The Rezidor Group участвует в сочинских проектах и ведет переговоры с несколькими владельцами участков. «Сейчас ряд инвесторов считает, что, если есть земля, значит, необходимо там строить отель, — рассказывает Ховланд. — Но, возможно, именно в этом месте проект другого назначения будет работать лучше».

Широкова видит хорошие перспективы у проекта ОПИН — на территории санатория им. Мориса Тореза, «Система-Галс» — на месте бывших «Интуриста» и «Камелии», ОПК — на месте гостиницы «Приморская». Будут пользоваться спросом отели в Адлере, Лазаревском, Дагомысе, где цены традиционно ниже, чем в Сочи.

«Мы анализировали возможную ситуацию после Олимпиады, — рассказывает Митяева. — У нас вызывает опасение тот факт, что большое количество высокопоставленных лиц, в том числе и губернатор Краснодарского края, почему-то уверены, что надо строить объекты в основном высокого класса». Как говорил Александр Ткачев, губернатор Краснодарского края, «50% гостиниц в Сочи будут пятизвездочными».

Даже беглый взгляд на перспективные проекты (24-этажный отель в виде олимпийского факела, построенный на искусственно созданном острове в 150 м от берега, гольф-курорты, порт-марины для яхт и т.п.) позволяет прогнозировать с большой долей вероятности перенасыщенность объектами высокого класса, говорит Митяева.

Русские Канны

Правительство РФ надеется превратить город в международный курорт. Несомненно, в целом Ховланд считает Сочи привлекательным регионом. «Это самое известное и популярное место в стране, его знает каждый житель России. Если правительство реализует хотя бы 80% запланированной инфраструктуры, это сделает Сочи очень привлекательным регионом, — полагает он. — В том числе и для иностранцев». Главным препятствием для развития иностранного туризма в России, и в частности в Сочи, Ховланд считает сложный визовый режим. Если его упростить и сделать, допустим, уведомительным, то, к примеру, в Санкт-Петербурге число туристов сразу увеличится на 25%. На Сочи это, по его мнению, так сильно не скажется, но положительное влияние оказано будет.

«Иностранцы высокого мнения о Сочи, — говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. — Их привлекают уникальная природа, горы, море, климат — то, что создается в Эмиратах искусственно, на Черноморском побережье просто есть. Иностранцы нередко называют Сочи «русскими Каннами». По ее словам, западные компании хотели бы работать здесь. Например, австрийская «Термариум», специализирующаяся в области SPA, итальянские компании из этой же сферы. Многие гостиничные операторы искали еще 1,5-2 года назад возможности для развития отелей — подбирали участки на побережье. Но цена «входа» оказалась слишком высока.

Что дальше

После проведения Олимпиады в Имеретинской долине останется большое количество спортивных объектов и… пустота. «Что в результате получится, пока неясно. Окончательных проектов нет, сами архитекторы не до конца понимают, что происходит, — говорит Широкова. — Вполне вероятно, что к Олимпиаде мы все построим, а потом начнем с нуля развивать территорию Имеретинки». В Ванкувере, Лондоне начали думать о постолимпийском использовании территории еще даже до подачи заявки в МОК, и с самого начала архитекторы разрабатывали планы развития этих районов на 15-25 лет. У нас уже нет на это времени. Поэтому о реконцепции территории российским властям придется думать после Игр.

«Есть идея сделать там игровую зону — может быть, наиболее интересное на сегодняшний день решение, но официальной информации на этот счет пока нет», — делится Широкова. Наиболее вероятный на сегодня вариант — застроить долину жильем. По мнению Ирины Дзюба, если в Имеретинской долине останутся действующие спортивные объекты, отели, санатории и другие места приложения труда, — здесь можно с успехом реализовать масштабный проект комплексной застройки: «В этом районе можно построить недвижимость разных форматов: малоэтажные дома, коттеджи и дорогое, и доступное жилье». По ее мнению, наиболее уместно малоэтажное строительство.

Сейчас жилье в сочинских новостройках покупают москвичи и жители нефтяных и газовых регионов Сибири. В частности, таковых большинство среди покупателей «Королевского парка» MR Group.

Стоимость 1 кв. м в ЖК — $6000. Для того чтобы местные жители могли приобретать квартиры в Имеретинской долине, цена метра, по мнению Ирины Дзюба, должна составлять $1500-2000 за 1 кв. м. Сейчас наиболее востребованные однокомнатные квартиры площадью в 35 кв. м стоят 1,5 млн руб. — около $1500. Сочи для среднего класса практически исчезает, он становится элитным курортом, сетует Митяева. Недорогие санатории и пансионаты с демократичными по цене курортными процедурами все чаще отказываются от своей лечебно-оздоровительной базы, все чаще вымываются модными SPA-центрами, которые в 2-3 раза дороже.

Цены на недвижимость здесь заоблачные, позволить себе купить недвижимость могут в основном зажиточные москвичи, как правило в качестве третьей квартиры (вторая обычно за рубежом). Сочи из живого города все больше будет превращаться в дорогое место тусовки. 400-тысячное население города может раствориться между полунаселенными квартирами, полупустыми элитными комплексами и регулярно простаивающими спортивными комплексами.