Сейчас квадратный метр в новостройках столицы продается в среднем по $4200. Застройщики, «забывшие», что кризис еще не закончился, настойчиво предлагают покупателям, особенно с ограниченным бюджетом, квартиры «ограниченной ликвидности».
Недостатки со скидкой
«Скрыть недостатки невозможно — любой покупатель смотрит планировки, оценивает квартиру со всех точек зрения и, конечно, обратит внимание на то, куда выходят окна и какова площадь комнат», — признает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. На «непривлекательные» квартиры (к примеру, на нижних этажах с видом на шумную магистраль или помойку) ее агентство рекомендует застройщикам ставить цены на 10-15% ниже, чем в среднем по объекту. «На каждый товар есть свой покупатель. На сегодняшнем рынке главный фактор, влияющий на принятие решения о покупке — это цена», — объясняет Гераськина.
Например, в жилом комплексе «Нахимово», который продает Est-a-Tet, разница между одной и той же однокомнатной квартирой на втором и 12-м этажах составляет больше 200 000 руб. — из-за непрестижности второго этажа. Однушка на втором этаже стоит 3,619 млн руб., а точно такая же над ней на двенадцатом — 3,841 млн руб. Кстати, Гераськина отмечает, что первые квартиры, которые были куплены в «Нахимово» — это как раз квартиры на вторых этажах за счет их более низкой стоимости.
В апреле прошлого года на новостройке «Интеко» по ул. Ярцевская висел огромный плакат с рекламой «1 кв. м от 112 000 рублей». Прошел без малого год, и аффилированное с компанией агентство недвижимости «Магистрат» продает квартиры в этом доме от неназванных физлиц по переуступке прав уже от 159 000 руб. за 1 кв. м. «Все раскупили», — объяснил по телефону представитель агентства. Самая дешевая однушка (61 кв. м) на третьем этаже, с окнами, выходящими на загазованную Ярцевскую улицу и строительную площадку на улице Ельнинской, теперь обойдется покупателю в 9,7 млн руб. Такая же квартира на девятом стоит уже 9,84 млн, а на 13-м и вовсе 10 млн руб. Однокомнатных квартир с окнами во двор проектом не предусмотрено. Риэлтор «Магистрата» говорит: чем жилье ближе к небу, тем экология лучше.
Бумажка — не гарантия
Конечно, сейчас все меньше клиентов рискуют отдавать свои деньги застройщику на основании красивых планов, про которые тот рассказывает. Но такие все-таки находятся. Им, принимая решение о покупке квартиры в доме, строительство которого находится на «нулевом этапе», хорошо бы не только внимательно изучить документы и «предысторию» компании-девелопера, но и лично следить за активностью ведущихся работ. «Новичку на рынке или человеку с ограниченным бюджетом важно знать, с кем он имеет дело, чтобы не попасть, например, в отношения со структурами, которые являются либо откровенно рейдерскими, либо легко объявляют себя банкротами. Полезно узнать, кто партнеры по проекту (хорошо, если солидный банк), какие проекты уже исполнены (и пообщаться с такими же участниками — инвесторами, покупателями и т. п.)», — дает советы покупателям Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty.
«Если на стройплощадке вяло копошится лишь десяток рабочих, то нельзя исключить, что застройщик, испытывая сложности с финансированием, создает лишь видимость строительства», — предупреждает Олег Самойлов, гендиректор компании «Релайт-недвижимость». В этом случае риск срыва сроков сдачи дома весьма высок.
Вот свежий пример из практики «Релайт-недвижимость», иллюстрирующий вышесказанное. В компанию обратился клиент, самостоятельно выбравший квартиру в новостройке. Он пришел с просьбой проверить документацию и дать ответ на вопрос, каковы риски покупки. Риэлторская экспертиза не выявила каких-либо обстоятельств, делающих приобретение категорически недопустимым. Компания-застройщик не была ни финансовой пирамидой, за которой тянулся шлейф обманутых дольщиков, ни фирмой-однодневкой. Основная исходная документация на строительство в целом была в порядке. «В целом» — потому что совершенно идеальных документов на новостройки я за годы своей практики, увы, почти не встречал«, — делает ремарку Самойлов. Однако тревожным звонком явился тот факт, что срок сдачи дома госкомиссии был перенесен уже повторно. Причем на этот раз на целых три года. Клиенту порекомендовали поискать что-то другое. Хотя ему вряд ли дали бы такой совет еще полтора года назад — во времена, когда цены на московскую недвижимость росли как на дрожжах, даже самая непривлекательная квартира при последующей перепродаже обеспечивала своему владельцу прибыль. Риэлторы ожидают, что эти времена вернутся и, купив сегодня квартиру, не отличающуюся отличной ликвидностью, клиент вряд ли потеряет на этом в будущем. «В худшем случае придется потратить много сил и времени на продажу и не удастся заработать», — рассуждает Самойлов.
