Большинство жителей нашего мегаполиса независимо от уровня дохода волнует стоимость жилья в столице. «Ведомости» попросили 10 аналитиков рынка недвижимости спрогнозировать стоимость квадратного метра московского жилья в 2010 г. Данные по стоимости кв.м жилья в различных сегментах недвижимости представлены в таблице.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации. Это, в свою очередь, позволяет ожидать возобновления тенденций роста цен. Однако говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано.

Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка происходить не будет, что будет являться результатом влияния финансового кризиса (вынудившего девелоперов заморозить свои проекты либо вовсе от них отказаться). При этом будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (это означает, что первыми будут раскупаться объекты с наиболее удачными качественными и ценовыми характеристиками). В итоге структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые будут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее.

По нашим прогнозам, основной рост цен на жилье придется на второе полугодие 2010 г. Рост средних цен на рынке жилья Москвы может составить порядка 10-15%, в элитном сегменте — порядка 10%. К концу 2010 г. показатели средней стоимости 1 кв. м на рынке элитного жилья на первичном рынке составят $18 500-19 000 за 1 кв. м, а на вторичном — $24 500-25 000 за 1 кв. м. При этом наиболее качественные объекты будут расти в цене опережающими темпами.

В 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке может достигнуть уровня $5300-5600, на вторичном — $6000-6300.

Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН

Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок этой осенью, в следующем году еще больше увеличится. Повышающийся интерес к недвижимости приведет к росту цен с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. Подталкивать цены вверх будет и намечающийся дефицит нового жилья. По нашим прогнозам, стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости к концу 2010 г. увеличится как минимум на 12% и в среднем составит около 170 000 руб.

На вторичном рынке прогнозируется рост цен на уровне 10-12%. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве в 2010 г. составит 155 000-160 000 руб. Дополнительным стимулом для удорожания жилья послужит и постепенное восстановление рынка ипотеки — снижение размера первоначального взноса до 10-15%, уменьшение процентных ставок по кредиту, что предоставит большие возможности россиянам для приобретения жилья.

Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «Инком»

В ближайший год рынок вторичной городской недвижимости будет постепенно выходить из кризиса, активность покупателей постепенно расти. Значительного скачка цен в ту или иную сторону ожидать не следует. На наш взгляд, средние цены останутся стабильными, не превысив отметку $6000-6500 за 1 кв. м вторичной жилой недвижимости. Типовое жилье в столице сохранит средние цены в диапазоне $4300-5000 за 1 кв. м. Типовое жилье в области сохранит средние цены в диапазоне $2400-2800 за 1 кв. м. Жилье бизнес-класса: в Москве — $6500-7500 за 1 кв.м, в области — $2500-2900 за 1 кв. м. Элитное жилье: $7800-8600 — в Москве, $2700-3000 — в Подмосковье.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru

В 2010 г. будет наблюдаться стабилизация цен на квартиры в Москве. Ни заметного рост,а ни заметного снижения цен на квартиры в экономклассе я не ожидаю. Стоимость 1 кв. м в этом сегменте составит $4000, но возможны колебания как в сторону снижения, так и в сторону роста на 5-10% по итогам следующего года. Более существенная коррекция цен возможна по ряду причин в дорогих сегментах жилья — бизнес и элитном. Во-первых, они подешевели в меньшей степени. Во-вторых, именно в этом сегменте никогда не было ограниченного предложения, потому что строили последние пять лет в Москве именно жилье бизнес-класса. В-третьих, это был самый дорогой сегмент жилья, и если до кризиса росло число людей, готовых его покупать, то в нынешних условиях, когда произошло снижение доходов у многих бизнесменов и топ-менеджеров, число способных такое жилье приобретать снизилось и этот сегмент больше всего пострадал в плане платежеспособного спроса. Падение цен на квартиры бизнес- и элиткласса может составить 15-20%.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty

На рынке жилой недвижимости мы прогнозируем в 2010 г. среднемесячный рост цен во всех сегментах на 1-1,5%. Таким образом, предполагаемый диапазон цен может быть следующим: на элитное жилье — от $15 000 до $70 000 за 1 кв. м в зависимости от сочетания различных характеристик в отдельной квартире или доме, жилье бизнес-класса — от $6000 до $15000 за 1 кв. м, экономкласса — от $3000 до $6000 за 1 кв. м.

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество»

Перспективы рынка в новом году сохранят свою неопределенность. В I квартале 2010 г. мы ожидаем завершения этапа стабилизации и начала роста как долларовых, так и рублевых цен. К концу 2010 г. среднерыночные цены на бизнес-класс и элитку могут подрасти на 5-10%, достигнув уровня $17 900-18 750 за 1 кв. м на первичном рынке и $19 600-20 550 за 1 кв. м на вторичном рынке.

Если же при повышении цен в I квартале 2010 г. спрос снизится, то в первой половине года мы будем наблюдать противостояние участников рынка. Продавцы будут наполнять рынок позитивными новостями и плановым ростом цен по своим объектам, а покупатели войдут в фазу ожидания, что приведет к отсутствию сделок на рынке и росту отложенного спроса. В результате рынок может повторить сценарий 2008 г., и к осени застройщикам придется открыто снижать цены, чтобы стимулировать спрос.

Но не зависимо от того, по какому сценарию пойдет развитие рынка элитного жилья Москвы, можно точно сказать, что он будет характеризоваться сильной дифференциацией. Рост в первую очередь коснется качественных квартир в домах с хорошим расположением и видовыми характеристиками, цена которых будет соответствовать их качеству. В то время как ликвидность переоцененных квартир значительно снизится.

Дмитрий Халин, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга IntermarkSavills

Мой прогноз на следующий год — рост валютных цен на 8-10%. В конце 2010 г. средняя цена вторички по оценкам IRN составит $4350-4400 за 1 кв. м, по оценкам WinNer — $5500-5600 за 1 кв. м.

Что касается первички… По моим оценкам, средняя (по всем сегментам — от эконом- по премиум-класса) цена на текущий момент — около $5100 за 1 кв. м. В течение 2010 г. будут заметно дорожать только новостройки премиум- и экономкласса — в среднем на 10% за год. Новостройки бизнес-класса останутся на текущих ценовых уровнях. В результате средняя по рынку цена новостроек в течение года вырастет не более чем на 5% — до $5300-5400 за 1 кв.
м.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру»

При сохранении текущей макроэкономической ситуации мы ожидаем ценовую стабилизацию на вторичном рынке жилья в Москве в первой половине 2010 г., а во второй половине года — рост цен, который не превысит уровень инфляции больше чем на 5%. К концу 2010 г. 1 кв. м на вторичном рынке в Москве будет стоить не 140 000 руб. (как сейчас), а 155 000-160 000 руб. Экономкласс жилья в Москве в 2010 г. будет стоить 135 000 руб. за 1 кв. м, а бизнес-класс — 170 000 руб. за 1 кв. м.

На первичном рынке в Москве стоимость 1 кв. м также может вырасти до 155 000-160 000 руб. В Подмосковье по итогам 2010 г. рост цен скорее всего будет на уровне инфляции (10%) и к концу года они составят 70 000-75 000 руб. за 1 кв. м на вторичном рынке (сейчас — 65 000 руб.).

В общем максимальный рост будет в сегменте экономкласса, минимальный — в бизнес-классе: на 5-10% меньше, чем в экономе. А ситуация в элитном зависит больше от политики, чем от экономики. Например, смена столичного правительства или безвизовый режим с Европой могут обрушить реальные цены сделок в этом сегменте.

Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль»

В целом, безусловно, рынок имеет тенденцию к росту ввиду нескольких факторов. Первый фактор — это коррекция цены, которую мы наблюдали последние 13-14 месяцев, и накопленный за это время отложенный спрос. Другой фактор — это все возрастающий дефицит объемов жилищного строительства. На сегодняшний день все объекты первичного рынка, пользующиеся спросом, находятся на завершающей стадии.

Но при этом рост цен будет сталкиваться со значительными макроэкономическими ограничителями. Во-первых, кризис еще нельзя назвать завершенным, и негативные настроения и ожидания еще присутствуют как в целом в экономике, так и в отдельных отраслях. Эти негативные ожидания клиентов рынка недвижимости в 2010 г. могут продолжать формировать отложенный спрос. Кроме того, кризис существенно сказался на текущих доходах потребителей: они, безусловно, упали, и это тоже поддерживает отложенный спрос. И, конечно, весомый фактор — сокращение объемов ипотечного кредитования и высокие процентные ставки.

Поэтому, несмотря на то что рынок имеет тенденцию к росту, следующий год скорее всего будет годом стабилизации цен и роста количества оборотов. Это будет характерно как для первичного, так и для вторичного рынка. Поясним, что мы в данном случае понимаем под стабилизацией цен: стабилизация означает то, что изменения цен будут в течение года колебаться в районе плюс-минус 5% от нынешней среднемесячной цены конца года (ноябрь — декабрь) как на первичном, так и на вторичном рынке в сегменте бизнес- и экономкласса. Не исключен и вариант роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке, по этому сценарию к концу следующего года цены будут выше нынешних примерно на 10%.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости (АРН)

В следующем году будет незначительная коррекция цен на недвижимость от 5% до 10% вниз, и это скорее связано с возможным изменением курса доллара. По моим прогнозам, нет явных предпосылок ни для роста, ни для падения цен на недвижимость.

Возможна незначительная коррекция цен во всех сегментах, но больше всего падение цен произойдет в экономклассе — на 5-10%, и стоимость 1 кв. м будет составлять $4000. Цены на жилье бизнес-класса снизятся на 3-8% и составят $7000. Элитный сегмент жилья меньше всего снизится в цене по сравнению с остальными сегментами — буквально на 2-5%, по моим прогнозам, стоимость составит $14 500-14 800 за 1 кв. м. Спрос на клубные дома со своей территорией всегда будет, редко бывает, чтобы в таких домах квартиры были не распроданы.

Мнения экспертов расходятся в оценке стоимости 1 кв. м московского жилья на следующий год. Одни эксперты прогнозируют рост цены на элитную недвижимость, другие — возможность ее снижения. Также нет общего мнения и об уровне цен на жилье экономкласса. Каковы будут реальные цены в 2010 г., покажет время.