В III квартале 2009 г. в московском регионе был заключен ряд крупных сделок по аренде складов. В основном они стали результатом долгих переговоров, которые компании вели с конца прошлого года. По данным «Эспро девелопмент», в 2009 г. было сдано в аренду около 0,5 млн кв. м качественных складских площадей, 80% из них — в период с августа по октябрь. Данные брокеров скромнее: Colliers International говорит о 200 000 кв. м, CB Richard Ellis — о 263 000 кв. м.
Договоры заключались на аренду уже построенных объектов, таких как «Северное Домодедово», «МЛП-Подольск», ТЛК «Томилино», «Крекшино», рассказывает Владислав Рябов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International. Правда, в августе John Deere сняла 45 000 кв. м в «Южных вратах». Разрешение на ввод в эксплуатацию этого комплекса было получено девелопером, компанией Giffels, месяц спустя.
В брокерские компании вернулись в работу ранее замороженные заявки, отмечает Вячеслав Холопов, директор департамента складской недвижимости Knight Frank. Однако, признает он, нельзя сказать, что спрос начал активно расти: «Он зафиксировался и остается неизменным». Холопов не берется прогнозировать, что IV квартал 2009 г. по объему сделок будет таким же хорошим, как третий. Шевеление рынка скорее связано с сезоном: ежегодно с октября до новогодних праздников для многих товарных групп (электроника, бытовая техника, косметика и т. д.) наблюдается рост продаж, поэтому заранее делаются складские запасы, объясняет директор по продажам, маркетингу и коммуникациям ItellaNLC Йенс Айххорста.
Арендаторы и девелоперы начали сближаться, говорят брокеры. Но это напоминает движение навстречу друг другу по встречной полосе: каждый надеется, что визави дрогнет и дорога останется за ним. «Сейчас цена годовой аренды упала до $100, а иногда до $80 долларов за 1 кв. м, но немногие успеют воспользоваться этой ситуацией, поскольку уже возникла тенденция удержания ставок», — говорит Александр Горбачев, директор по маркетингу и PR ГК «Авалон». «В ряде случаев собственники проявляют нежелание идти навстречу клиенту и отказывают, например, в переходе на рублевые ставки», — добавляет Холопов.
Падение ставок на 25-30% с сентября прошлого года очевидно, однако дальше ниже $100-105 за 1 кв. м они опускаться не будут, считает Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента». «Арендаторы, используя низкий рынок, претендуют в классе А на такие финансовые условия и юридические параметры сделки, которые крайне болезненны для собственников», — говорит Петр Зарицкий, начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle.
Айххорста признает, что компании ItellaNLC удалось договориться о снижении ставок не со всеми девелоперами. Аргументы последних: им надо отдавать кредиты, которые они брали в валюте по высоким ставкам, а рубль укрепился. Поэтому там, где штраф за досрочное расторжение контракта высок, условия договоров остались неизменными или улучшились незначительно, рассказывает Айххорста. Роберт Обри, руководитель отдела складской и промышленной недвижимости СB Richard Ellis, вообще наблюдает повышение запрашиваемых арендных ставок. Эксперт связывает это с увеличением активности на рынке. По его прогнозу, в течение IV квартала уровни вакантных помещений и ставок аренды стабилизируются, что приведет к сокращению количества вакантных площадей (сейчас около 17%) и росту ставок аренды начиная с 2010 г.
«На рынке так мало действительно желанных арендаторов, что их просто чуть не на части рвут», — возражает анонимный брокер. Такие компании, по его словам, даже выбрав подходящий объект и уже готовясь подписать договор, продолжают испытывать постоянные атаки с новыми «мегапредложениями», «суперусловиями» и просьбами: «Ну возьмите у нас, все что хотите вам дадим». Хотя на рынке почти нет новых проектов с датами ввода в 2009-2010 гг., говорить о сокращающемся предложении не приходится, отмечает Зарицкий: регулярно появляются вакантные площади в уже функционирующих проектах. «В 2006-2007 гг. на перегретом рынке, многие компании арендовали площади “на вырост”, теперь они реструктурируют договоры и сдают излишки», — объясняет эксперт.
