Как может измениться объем ввода жилья в России к 2027 году

Объем ввода жилья к 2027 г. может снизиться на 30% к текущему уровню или даже упасть до нуля, заявил 5 июня вице-премьер Марат Хуснуллин. Какие факторы могут вызвать столь сильное снижение показателя и какие меры господдержки способны поддержать отрасль – в материале «Ведомости. Аналитики».

Запас прочности в год

Основной причиной возможного снижения темпов ввода жилья Хуснуллин назвал высокий уровень ключевой ставки Банка России.

Он пояснил, что высокая ключевая ставка сдерживает ипотечное кредитование, развитие бизнеса, покупку девелоперами новых площадок под строительство, модернизацию коммунальной инфраструктуры и т. д. Вице-премьер отметил, что понимает цель высокой ключевой ставки, но отрасли хотелось бы, чтобы Банк России ее снизил.

По словам Хуснуллина, при текущей ставке запаса прочности строительной отрасли, который был заложен ранее, хватит до конца 2025 г. «Если ставка будет продолжать [оставаться высокой] и источников финансирования не будет, жилищный рынок может начать рушиться с необратимыми последствиями», – сказал Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24».

С октября 2024 г. ставка ЦБ находилась на уровне 21% годовых. На заседании 6 июня регулятор принял решение снизить показатель до 20%.

Сейчас многие застройщики затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах на фоне падения спроса на жилье, отметил Хуснуллин. В результате ввод проектов, который был запланирован на 2025 г., может перейти на следующий год, заявил он. Вице-премьер также обратил внимание на тенденцию остановки новых строительных проектов. «Это означает, что в 2027 г. не будет ввода жилья или будет значительно меньше», – подчеркнул Хуснуллин.

Он напомнил, что правительство принимает меры, чтобы не допустить реализации негативных сценариев на строительном рынке. Вице-премьер поручил главам регионов проанализировать ситуацию с продажами жилья, которое должно быть введено в 2025–2027 гг., и представить Минстрою предложения по сохранению темпов жилищного строительства.

Прогнозы и факты

Пока объемы строительства в России в этом году растут. В январе – апреле объем ввода жилья в России вырос на 6% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года до 38,7 млн кв. м, свидетельствуют данные Росстата. Для сравнения: в январе – апреле прошлого года объем ввода жилья вырос на 2% в годовом выражении до 36,6 млн кв. м.

По данным Росстата, лидерами по вводу жилья в январе – апреле 2025 г. стали Московская область – 5 млн кв. м (+38,2% к уровню января – апреля 2024 г.), Краснодарский край – 2,4 млн кв. м (+27%), Москва – 1,8 млн кв. м (+34%), Татарстан – 1,7 млн кв. м (-10%) и Ленинградская область – 1,6 млн кв. м (+10%).

В апреле этого года в России было введено 6,7 млн кв. м жилья – на 7% меньше, чем в апреле 2024 г.

В 2024 г. объем ввода жилья в стране составил 107,8 млн кв. м, что на 2% меньше рекордного показателя 2023 г. (110,4 млн кв. м). Хуснуллин в декабре прошлого года говорил, что в 2025 г. ввод составит «больше 100 млн кв. м».

Согласно паспорту федерального проекта «Жилье» (утвержден в 2018 г., входит в нацпроект «Жилье и городская среда»), в 2030 г. объем ввода жилья должен вырасти до 120 млн кв. м. При этом на 2025, 2026 и 2027 гг. в проекте запланированы относительно скромные показатели – 91 млн, 92 млн и 100 млн кв. м соответственно. Плановый показатель на 2024 г. составлял 90 млн кв. м, он был превышен на 20%.

По прогнозу Национального объединения строителей, в 2025 г. объем ввода жилья вырастет до 112 млн кв. м (+4% к 2024 г.). Но с 2026 г. организация ожидает постепенного снижения объемов ввода: в следующем году будет введено 106 млн кв. м жилья, в 2027 г. – 102 млн кв. м, в 2028 г. – 98 млн кв. м, в 2029 г. – 96 млн кв. м, в 2030 г. – 90 млн кв. м.

Ипотека снижает спрос

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина, как и Хуснуллин, прогнозирует снижение темпов ввода жилья в России в 2027 г. «Средний срок строительства составляет 2–2,5 года, поэтому к 2027 г. мы можем столкнуться даже с дефицитом качественного нового жилья на рынке новостроек», – сказала она «Ведомости. Аналитике».

В условиях высокой ключевой ставки застройщики менее активно выводят новые проекты или новые корпуса в уже строящихся проектах, чтобы избежать непокрытых эскроу-счетов и затоваривания в условиях пониженного спроса, отмечает топ-менеджер. По ее словам, ФСК в 2025 г. пересмотрела сроки старта продаж новых корпусов в уже строящихся проектах.

Ключевым фактором, ограничивающим потребительский спрос, Тумайкина называет высокие ставки по ипотеке. Вернуть покупателей на рынок жилья, по ее мнению, может позволить снижение ключевой ставки. «Чтобы ежемесячные платежи по ипотеке были приемлемыми для покупателя, средняя ипотечная ставка должна опуститься хотя бы до уровня 14–15%», – уточняет топ-менеджер.

Гендиректор Optima Development Давид Худоян добавляет, что помимо ипотечных ставок покупателям жилья важна инвестиционная составляющая: недвижимость должна дорожать как минимум на уровень инфляции. «Уровень спроса определяет прежде всего баланс между доступностью и ликвидностью новостроек», – говорит он.

По данным Сбербанка, средняя стоимость жилья на первичном рынке в России в январе – апреле 2025 г. выросла на 0,7% до 172 260 руб. за 1 кв. м. Инфляция в России в январе – апреле, по данным Росстата, составила 3,1%.

Когда возможно падение

Опрошенные «Ведомостями» эксперты также ожидают снижения ввода жилья в ближайшие годы, но называют разные сроки, в которые может произойти заметное падение.

Партнер «Яков и партнеры» Анна Данченок прогнозирует снижение объемов ввода жилья в 2027 г. При высокой ключевой ставке становятся чрезмерно дорогими и проектное финансирование для девелоперов, и ипотека для покупателей, говорит эксперт. По ее данным, средняя ставка ипотечного кредита сейчас составляет 27%, что «абсолютно нереалистично для потребителей». Снижение ключевой ставки на 1 п. п. не изменит ситуацию, считает Данченок.

В этих условиях потенциальные покупатели жилья переключаются на банковские инструменты инвестирования – размещают деньги на депозитах, отмечает она. Ключевая ставка в этом году может снизиться еще на 1–2 п. п., но не более, прогнозирует эксперт.

Руководитель направления жилой недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Екатерина Ломтева отмечает, что в Москве в 2027 г. запланирован ввод в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилья – на 34% меньше, чем в 2025 г., но на 12% больше, чем в 2026 г. По ее словам, сейчас девелоперы реализовали меньше квадратных метров, чем успели построить, в связи с чем ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости в 2025 г. может задержаться. В 2026 г. задержек ввода не ожидается, добавляет эксперт.

По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, более вероятно, что последствия временного сокращения числа новых девелоперских проектов в начале 2025 г. отразятся на темпах ввода жилья в 2028 г., так как строительство одного многоквартирного дома длится в среднем три года. При этом эксперт считает, что количество новых проектов просело не так критично, чтобы говорить о возможном отсутствии ввода жилья в эксплуатацию в 2027 г.

В пресс-службе Минстроя не ответили на запрос «Ведомости. Аналитики».

Господдержка и ее влияние

По мнению Худояна, в текущих условиях государство должно оказывать поддержку застройщикам, которые инвестируют в социальную инфраструктуру, объекты благоустройства и места приложения труда. В Москве уже есть такие программы, но они носят избирательный характер, отмечает он. Кроме того, целесообразно вводить адресные ипотечные программы, которые не смогут разогнать цены на рынке, но позволят приобрести жилье особо нуждающимся категориям населения и специалистам стратегически значимых отраслей, считает топ-менеджер.

По мнению Данченок, расширение категорий населения, которые могут оформить льготную ипотеку, на учителей, медработников и другие профессии не окажет большого эффекта на объемы продаж жилья. «Подобный опыт уже был в рамках региональных программ поддержки специалистов. Они привели к росту объемов продаж на 5%», – говорит она.

Эксперт считает, что девелоперам в текущих условиях следует готовиться к моменту, когда ставка ЦБ вернется к 10–12%. Компаниям целесообразно инвестировать во внутреннее развитие, развивать продукты, изучать рынок и лучшие международные практики, поясняет она. Также застройщикам стоит отказаться от дорогих площадок, рассмотреть синергию с другими направлениями бизнеса или выход в новые сегменты, добавляет эксперт.