«Максидом» через суд снизил кадастровую стоимость трех гипермаркетов

Один из крупнейших петербургских DIY-ритейлеров – «Максидом» снизил кадастровую стоимость трех гипермаркетов в Петербурге с 1,6 до 15,4%, следует из ответов представителей сети и комитета по имущественным отношениям (КИО). Изначально общая кадастровая стоимость этих объектов составляла 1,55 млрд руб., после решения городского суда Петербурга она снизилась до 1,41 млрд руб.

Государственная оценка несправедлива, так как не учитывает индивидуальные особенности зданий, их первоначальное назначение, возраст и кризисную ситуацию на рынке недвижимости, которая напрямую влияет на рыночную стоимость зданий, объясняет член совета директоров «Максидома» Мария Евневич. «Максидом» в суде требовал снизить кадастровую стоимость семи своих гипермаркетов в Петербурге. Их общая площадь – почти 140 000 кв. м, а кадастровая стоимость – порядка 3,4 млрд руб., следует из материалов КИО. В 2016 г. размер ставки налога на имущество организаций для объектов площадью свыше 3000 кв. м установлен в 1% от кадастровой стоимости.

Компания в исках противопоставляла собственную рыночную оценку активов кадастровой стоимости, которую комитет по земельным ресурсам и землеустройству утвердил в конце 2014 г., следует из исков (их копии есть у «Ведомостей»). По данным «Максидома», кадастровая стоимость могла превосходить рыночную оценку почти в два раза, компания требовала снизить кадастровую стоимость до рыночной оценки. Рыночная стоимость гипермаркета на Московском проспекте – 332 млн руб., кадастровая была установлена в 610 млн руб., на Ленинском проспекте – 367 млн и 464 млн руб., на Дунайском проспекте – 243 млн и 473 млн руб. соответственно. Для подтверждения рыночной стоимости «Максидом» предоставил суду отчет независимого оценщика. Городской суд Петербурга после проведенной экспертизы частично удовлетворил требования по гипермаркетам на Московском, Ленинском и Дунайском проспектах и снизил их кадастровую стоимость до 515,5 млн, 432,9 млн и 465,5 млн руб. соответственно. Оснований для того, чтобы сильнее снижать стоимость, суд не нашел. Отчет «Максидома» составлен с существенными нарушениями методологического характера, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, сказано в решении. КИО устраивает понижение, потому что оно находится в рамках допустимой погрешности, о чем есть заключение ГУП ГУИОН, говорит представитель комитета.

«Максидом» подал апелляционную жалобу на решение по Московскому проспекту, говорит Евневич. По ее мнению, несмотря на снижение кадастровой стоимости на 94,8 млн руб., стоимость здания остается завышенной, она составляет порядка 34 198 руб. за 1 кв. м. В то время как стоимость многих торговых центров, более «свежих» и приспособленных к своему назначению, имеет оценку в 20 000–23 000 руб. за 1 кв. м, добавляет она.

Требования по объекту на ул. Тельмана оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка, говорит представитель КИО. Кадастровая стоимость трех других гипермаркетов – на Гражданском и Богатырском проспектах и Выборгском шоссе – в результате судебной экспертизы увеличилась с 1,23 млрд до 1,36 млрд руб., следует из данных КИО. «Максидом» подал отказ от исков по этим гипермаркетам и суд их удовлетворил, говорит Евневич. По этим делам КИО подал жалобы, судебные заседания назначены на апрель, рассказывает представитель комитета.

Суд не всегда принимает отказы от иска, особенно если решения затрагивают интересы третьих лиц, например бюджета, говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Случаи, когда в ходе судебного разбирательства стоимость объекта возрастает, крайне редки, отмечает он, добавляя, что не сталкивался с такими примерами. Если суд не согласен с оценкой истца, то логичнее было бы просто отказать в удовлетворении иска, полагает юрист.

У любой рыночной оценки есть люфт, он может достигать 20% в ту или другую сторону, но в целом судебная практика в Петербурге показывает, что недовольным кадастровой оценкой владельцам недвижимости не часто удается в суде доказать свою позицию, отмечает Некрестьянов. По его словам, как правило, собственники недвижимости не спешат судиться – ведь расходы на экспертизу и рыночную оценку, судебное сопровождение могут привести к тому, что в итоге сэкономить не удастся.