Ритейлер «О’кей» выставил на продажу непрофильные активы

Он может выручить за них 4,5 млрд рублей
Эксперты считают, что проще всего компании «О’кей» распродать участки по отдельности / Екатерина Кузьмина / Ведомости

«О’кей» выставила на продажу ряд участков, на которых ритейлер планировал строительство объектов коммерческой недвижимости, следует из презентации компании инвесторам («Ведомости» ознакомились с копией документа). Речь идет о девяти участках общей площадью 36,3 га в различных городах России. Представитель «О’кей» эту информацию подтвердил, сообщив лишь, что группа считает для себя эти активы непрофильными.

«О’кей» – крупный российский ритейлер. По данным на 31 декабря 2020 г., она управляет 195 магазинами в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Мурманске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Липецке, Екатеринбурге, Новосибирске и др. Их общая торговая площадь – 600 000 кв. м. Акционеры «О’кей» – Nisemax Co Ltd (44,79%) и GSU Ltd (29,52%), остальные бумаги в объеме 25,69% находятся в свободном обращении. Выручка за первое полугодие 2020 г. (по МСФО) составила 85,1 млрд руб., а чистый убыток – 899,9 млн руб.

Крупнейшая непрофильная площадка находится в Уфе. Там «О’кей» принадлежат права на 6,8 га с недостроенным гипермаркетом на 18 490 кв. м. Эти активы ритейлер, как писала газета «Коммерсантъ», приобрел еще в 2013 г. у структуры, связанной с семьей бывшего вице-мэра города Александра Филиппова. Но из-за длительных судебных разбирательств компания так и не смогла завершить строительство объекта. «О’кей» рассчитывает выручить за землю и недвижимость в Уфе 500 млн руб., сказано в презентации.

5,4 га принадлежит «О’кей» в подмосковной Балашихе. Градостроительный план земельного участка, как следует из документов ритейлера, позволяет возвести там многофункциональный торговый центр. Почему компания отказалась от этого проекта, не известно. Цена продажи площадки в презентации не указана. Консультант, работавший с «О’кей», говорит, что она была оценена в 400–450 млн руб.

В Подмосковье у ритейлера есть и еще один актив – 3,9 га в Одинцове. Его планировалось использовать под строительство общественно-делового центра, следует из презентации. Впрочем, в генеральном плане развития Одинцова сказано, что там можно разместить производственную базу, склад или торгово-развлекательный центр. «О’кей» хочет выручить за этот участок 370 млн руб. Есть непрофильный актив у компании и в Москве – 1 га на Элеваторной улице рядом с жилым кварталом «Царицыно-2». За него компания намерена выручить 250 млн руб.

Распродажа от «О’кей»

«О’кей» уже нашла покупателей на несколько других крупных активов. В феврале 2021 г. входящая в нее компания «Доринда» продала тюменской «Страна девелопмент» 18 га в Мытищах, сообщал «Коммерсантъ». На этой площадке можно построить жилой комплекс примерно на 350 000 кв. м. Кроме того, несколько лет назад принадлежавшую ей фирму «ДРСУ-34», которая владеет участком в 1-м Дубровском проезде, выкупила структура группы ПИК. Сейчас партнером последней по застройке этой площадки выступает «Архплей девелопмент» Игоря Чайки, сына экс-генпрокурора России Юрия Чайки, и Александра Додона, брата бывшего президента Молдавии Игоря Додона.

Общая стоимость всех участков, которые «О’кей» хочет продать, может составлять 3,3–4,2 млрд руб., говорит один из консультантов, оценивавший их для ритейлера. Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают такую оценку завышенной. Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова полагает, что весь портфель объектов стоит 2,7–3,5 млрд руб.

Руководитель направления земельных отношений Cushman & Wakefield Диана Мирзоян и вовсе отмечает, что с учетом возможного торга компания может выручить 1,8–2,2 млрд руб. При отсутствии серьезного дисконта вряд ли найдется покупатель на весь портфель, соглашается партнер Colliers International Станислав Бибик. Тем более что эти активы если и интересны, то лишь местным игрокам, считает он. По мнению Бибика, продать их будет сложно: рынок торговой недвижимости пострадал из-за кризиса, вызванного коронавирусом. При необходимости инвесторы предпочтут приобрести уже готовые активы, а не земельные участки под строительство, потому что это выгоднее, считает эксперт.

Проще всего компании «О’кей» распродать участки по отдельности, считают эксперты. Самыми ликвидными Ушакова называет площадки в Санкт-Петербурге (3,2 га на Невской губе), Москве и Подмосковье. А вот найти покупателей на активы в Пятигорске, Ульяновске, Ростове-на-Дону и Уфе, по ее мнению, будет сложнее. Некоторые участки, например под гипермаркетом в Череповце и недостроенным комплексом в Уфе, можно использовать под склады или промышленные объекты, говорит Мирзоян. В этом случае компания сможет расширить круг потенциальных инвесторов.

Решение группы «О’кей» о продаже непрофильных активов может быть связано с тем, что компания недавно актуализировала стратегию дальнейшего развития: в ближайшие годы она сделает акцент на развитии сети дискаунтеров, а также на модернизации уже имеющихся гипермаркетов, говорит генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров. Средства от продажи непрофильных активов как раз и будут направлены на реализацию стратегии, полагает он.