Территория зеленого будущего
Почти 2000 га московских промзон превратятся в новые современные производства, жилые кварталы и места отдыха. «Ведомости. Экология» изучила ход реализации столичного проекта «Индустриальные кварталы»Экология реально действующих московских промышленных производств заботит граждан не меньше, чем те кварталы, где заводы давно умерли. Что вместо них? Полуразрушенные или недостроенные цеха, отстойники такси, кустарные нелегальные производства по розливу незамерзайки зимой. И это при том, что девелоперы находятся в постоянном поиске мест, где можно было бы начать строительство. Речь не только о жилье, но и о пространствах под офисы и промышленные апартаменты, размещении высокотехнологичных компаний и, конечно, социальной инфраструктуре.
Механизм комплексного развития территорий, который в столице получил название «Индустриальные кварталы», заработал в 2017 г. По данным правительства Москвы, общая площадь индустриальных территорий сегодня составляет 15 000 га. Большая часть земли используется для действующих производств или другой деловой активности. Из них почти 2000 га вскоре превратятся в новые современные производства, жилые кварталы, технопарки, места отдыха. Общая площадь планируемой застройки может составить 35 млн кв. м.
Что получит Москва
Нефункциональные промзоны не новость, но раньше законодательно не было определено, как их можно реорганизовать. По оценке Института экономики города, владельцы территории неохотно шли на контакт и не могли договориться между собой. С 1 января 2017 г. Градостроительным кодексом России введена новая процедура реорганизации территорий, которая получила название «комплексное развитие территорий» (КРТ). С этого момента механизм КРТ начал развиваться в столице. В конце 2020 г. Градостроительный кодекс снова претерпел изменения в части КРТ. После нововведений было принято постановление правительства Москвы «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки г. Москвы», которое существенно сократило сроки редевелопмента бывших промышленных зон. Изменения затронули как сроки, так и содержательную часть. Срок с момента решения о КРТ до открытого конкурса в форме торгов уменьшен с 340 до 170 дней.
По подсчетам московского правительства, сейчас прорабатывается более 120 проектов КРТ. Новые территории планируется застроить востребованным жильем общей площадью 11 млн кв. м. Согласно плану, появится порядка 90 детских садов и школ, 27 новых физкультурно-оздоровительных комплексов, включая аквапарк, а также медицинские учреждения. То есть застройка территорий будет сбалансированной, учитывая, что из 2000 га под редевелопмент парки, зеленые аллеи и скверы составят не менее 320 га – такова, например, площадь ВДНХ.
По оценкам проекта «Индустриальные кварталы», новые территории сформируют не менее 0,5 млн новых рабочих мест. Инвестиции в его реализацию превысят 7 трлн руб., и порядка 3 трлн руб. вернется в бюджет в виде прямых отчислений. Другие выгоды правительства Москвы очевидны: город избавляется от неприглядного «техногена», вовлекая собственников и сторонних инвесторов, получает облагороженную территорию, новые рабочие мощности и инфраструктуру.
Зачем это девелоперам
Застройщики активно интересуются возможностью переобустроить заброшенные предприятия в принципиально новые объекты.
Программа КРТ – не начало, а логичное продолжение проектов по редевелопменту. В 2019 г. ГК «Инград» начала перестройку бывшей промышленной зоны в районе Симоновской набережной в Даниловском районе Москвы при поддержке правительства столицы. Как сообщила «Ведомости. Экологии» пресс-служба «Инграда», в зону реорганизации попадает территория бывшей нефтебазы, ограниченной улицами Восточной, Мастеркова, Автозаводской и береговой линией Москвы-реки. На месте заброшенных территорий появятся два жилых квартала – RiverSky и Foriver, четыре детских сада, школа, поликлиника, фитнес-клуб, музей, рестораны и прочие объекты сферы услуг. Облагородят набережную для прогулок. Хорда новой дорожной сети соединит новый кластер с ТТК.
Территории бывших промзон, или так называемый ржавый пояс, у девелоперов вызывают потенциальный интерес, поскольку эти объекты располагаются в черте города, на перспективных с точки зрения развития потенциала территориях, со сложившейся городской застройкой и объектами транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры, отмечает директор департамента развития продукта ГК «ФСК» Петр Кирилловский.
С точки зрения выполнения строительно-монтажных работ разницы в стоимости редевелопмента между участком в промзоне и в свободном месте нет, рассказали в пресс-службе «Инграда». Тем не менее есть сложности с переделкой зачастую устаревших коммуникаций, это требует значительных ресурсов. «Еще одна проблема возникает, когда через рассматриваемый участок проходят транзитные сети большой мощности, которые обеспечивают не только участок застройки, но и какие-то соседние территории, в том числе с действующими предприятиями, – отмечают в «Инграде». – Кроме того, на таких территориях зачастую расположены головные устройства сетевой инфраструктуры и «соседи» являются абонентами или субабонентами застройщика, купившего этот участок промзоны».
Проекты по редевелопменту требуют одновременных вливаний средств, застройщики несут риски. Девелоперов «страхует» партнерство с банками в рамках схемы эскроу. Например, «Инград» сотрудничает со «Сбером» и ВТБ. Правда, стоит учитывать, что речь идет в первую очередь о жилой застройке, которая предусмотрена далеко не в каждом проекте КРТ Москвы.
Первые ласточки
Предполагается два механизма реализации проектов КРТ. Первый – по инициативе собственников земли. Если правообладатели выступают с инициативой по реализации проекта КРТ и границы КРТ установлены в правилах землепользования и застройки г. Москвы, то для заключения договора о КРТ не требуется сразу разрабатывать документацию по планировке территорий – достаточно заключить соглашение о разграничении обязанностей между всеми правообладателями и обратиться в департамент инвестиционной и промышленной политики Москвы для заключения договора.
Второй путь – по инициативе правительства Москвы. Схема применяется, когда собственник не захотел развивать территорию. Здесь город либо реализует проект самостоятельно, либо объявляются торги, с победителем которых заключается договор КРТ.
В 2020 г. были подписаны первые два договора на создание «индустриальных кварталов». Летом прошлого года собственники бывшей промышленной зоны «Октябрьское Поле» по своей инициативе подписали договор с городом. Вместо промзоны на территории в 6 га появятся технопарк, жилой квартал, бизнес-центр, а также социальные учреждения: детский сад, школа и поликлиника. Стоимость проекта – 14 млрд руб. Откроется 500 вакансий. Застройщик планирует завершить проект в 2024 г.
Зимой 2020 г. Москва подписала второй договор о КРТ, но уже по другой схеме. Инвестора, который будет застраивать промзону «Коровино», в этот раз определил аукцион. Территория в 35 га на севере столицы вместит производственные предприятия и бизнес-центр. Инвестиции составят 40 млрд руб. Бюджетный годовой эффект оценивается в 3,8 млрд руб. Появится 13 000 рабочих мест.
Амбициозные проекты
У правительства Москвы обширные планы. В 2020 г. принято четыре решения о КРТ по территориям бывших промзон – «Братцево», «Чертаново», «Южное Бутово» и «Алтуфьевское шоссе» общей площадью 60 га, сообщает официальный сайт мэра Москвы. Инвестиции в эти проекты составят 82 млрд руб. Создадут 15 000 новых рабочих мест, а бюджет будет пополняться на 4,9 млрд руб. каждый год. В 2021 г., как сообщили «Ведомости. Экологии» в Центре поддержки экономики Москвы, заключат минимум 35 договоров КРТ. С января по март 2021 г. уже одобрена реализация 27 проектов решений о комплексном развитии промзон, семь из которых расположено в Западном административном округе (ЗАО). Например, сразу два проекта ЗАО коснутся Северного Очакова.
Эксперты положительно оценивают программу «Индустриальные кварталы». Проекты выглядят привлекательными как для города в целом, так и для застройщиков и жителей столицы, поскольку будут освоены «бесполезные» на данный момент территории заброшенных складов и разрушенных предприятий, которые всегда нужны в постоянно расширяющейся Москве, считает аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева. «Проект позволит мегаполису привлечь длинные деньги, запустить высокотехнологичные производства, создать рабочие места с высоким уровнем заработной платы и улучшить инфраструктуру. С точки зрения экологии тоже есть плюсы, – отмечает Пырьева. – Масштабное озеленение выглядит настолько привлекательным, что на данный момент нет очевидных мыслей о том, какие могли бы быть у него подводные камни».
Безусловно, генеральная уборка столицы давно напрашивалась, особенно с учетом общефедерального вектора развития страны в области экологии и дороговизны земли внутри МКАД, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева. «Общая схема понятна, но вызывает вопросы реализация. Не очень понятно, каким образом рассчитаются с собственником, который откажется сотрудничать с правительством Москвы, или что будет с инвестором, который, например, не уложится в срок либо по каким-то причинам затормозит стройку. Пандемия научила нас прорабатывать как минимум несколько запасных планов. И самое главное – какой доступности будет жилье? То есть мысль понятна: сделать работу поближе к дому. Но есть вопрос, захочет ли человек работать рядом с домом на рядовой должности в индустриальном парке, и наоборот – сможет ли позволить себе жилье внутри МКАД сотрудник такого предприятия».