Статья опубликована в № 4009 от 05.02.2016 под заголовком: Новый курсовой риск

Цена в договоре выше рыночной – это неосновательное обогащение, решил суд

Такая практика может вызвать массовый пересмотр договоров
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

Прецедентное решение принял Арбитражный суд Москвы по спору «Вымпелкома», арендовавшего офис в здании компании «Тизприбор» (входит в Eastern Property Holdings, EPH). Оно было вынесено еще 29 декабря 2015 г., но полный текст с мотивировочной частью был опубликован только в четверг.

«Вымпелком» добивался пересмотра условий договора аренды, заключенного с «Тизприбором» в 2009 г., и просил пересчитать валютную ставку арендной платы по курсу от 30 до 42 руб./$. Поводом «Вымпелком» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара. Суд отклонил довод истца: изменение курса валюты – предпринимательский риск, не являющийся основанием для изменения договора в суде, следует из его решения. Однако с необходимостью изменить договор судья Тамара Голоушкина согласилась. Арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, говорится в решении суда: ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя.

«Вымпелком» предлагал «Тизприбору» изменить договор, в том числе установить «валютный коридор», говорит представитель «Вымпелкома», арендодатель не ответил. Суд нарушил принцип свободы договора, считает член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев, и не учел, что у «Тизприбора» тоже есть валютные обязательства перед кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли – ошибочный.

Заемщик проиграл

Пока судебная практика не готова признать, что валютные колебания приводят к неосновательному обогащению. В мае 2015 г. Пушкинский городской суд Московской области обязал «ВТБ 24» пересчитать ипотеку валютному заемщику по курсу не выше 24 руб./$. Суд обязал «ВТБ 24» пересчитать уже произведенные платежи за весь период, когда они превышали курс, «установленный на день заключения договора, – 23,51 руб. за 1 у. е., и зачислить сумму неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга». Апелляция решение не поддержала и решение суда отменила.

В 2014 г. «Вымпелком» платил в среднем $743 за 1 кв. м, договор аренды заканчивается в 2018 г., следует из годового отчета EPH. По данным JLL, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов класса А («Эрмитаж плаза» относится к этому классу) на конец 2015 г. составляла $400–600 за 1 кв. м в год.

Из текста решения непонятно, какую норму Гражданского кодекса нарушил «Тизприбор», удивляется партнер юрфирмы «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов, и что дало основание суду ограничить свободу договора. Неосновательное обогащение – не повод для пересмотра коммерческого договора или оценки сугубо коммерческих условий, продолжает он: эти деньги можно только требовать назад. Неосновательное обогащение – это, например, отказ вернуть деньги по договору, признанному недействительным, или случайно полученные из-за ошибки в реквизитах платежки, объясняет Степанов.

По оценкам Евгения Семенова из JLL, около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», – подсчитал Семенов.

Если апелляционная инстанция подтвердит решение, то появится опасный прецедент, и не только для сектора недвижимости, предупреждает председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц, но и для банков по их валютным заемщикам, для импортеров. Возникнет риск пересмотра любых договорных отношений, и не только в связи с валютными колебаниями, замечает партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. Решение может касаться любого договора – об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета, говорит партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич. Например, клиент сможет подать иск в отношении банка на основании того, что у другого банкира комиссия на 5000 руб. дешевле, продолжает он.

Читать ещё
Preloader more