Как в Австрии: депутаты предложили создать в России стройсберкассы
Они станут более дешевой и доступной альтернативой ипотеке, обещают законодатели
Группа депутатов во главе со справороссом Сергеем Мироновым внесла в Госдуму законопроект, который, по заявлениям его авторов, позволит россиянам приобретать жилье в 2,5 раза дешевле, чем в ипотеку. Речь идет о создании института строительных сберегательных касс (ССК) – специализированных банков с ограниченным объемом операций.
Согласно законопроекту «О строительных сберегательных кассах», вкладчик ССК заключает с ней договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема – строительных сберегательных взносов. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Правда, кредит выдается не сразу, а после «периода ожидания» продолжительностью 2–6 месяцев.
«Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В проекте настоящего федерального закона определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3% годовых», – написано в пояснительной записке к законопроекту.
Перечисляя плюсы инициативы, авторы идеи объясняют, что ССК позволят россиянам быстрее скопить необходимую для покупки жилья сумму. «Люди, у которых не хватает средств на первый взнос, смогут положить то, что у них уже есть, на специальный счет. Помимо процентов по этому депозиту они смогут получать дополнительную помощь от государства – до 30 000 руб. в год. А чтобы еще больше ускорить этот процесс, мы, разумеется, предлагаем разрешить гражданам направлять на счет средства материнского капитала», – прокомментировал свою инициативу Миронов.
Притом депутат считает разумным установить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. «Да, это больше, чем сейчас предлагают многие коммерческие банки. Но когда человек покупает квартиру за 10%, он на долгие годы попадает в долговую кабалу, выплачивая огромную сумму с процентами. Как правило, все это время он вынужден серьезно себя ограничивать. Мы предлагаем: меньше кредит – меньше переплаты и больше экономии средств для граждан», – говорит Миронов. При этом, по его словам, авторы законопроекта готовы к тому, что банковское лобби будет блокировать их инициативу.
Эксперты напоминают, что в России разговоры об ССК как альтернативе ипотеке периодически ведутся еще с конца 90-х, но запустить этот механизм до сих пор не удалось. И дело не в сопротивлении банков, а в том, что цены на рынке недвижимости меняются непрогнозируемо. «ССК предполагает накопление сбережений. Однако за время накопления этой суммы стоимость квартиры может вырасти, а накопления будут составлять меньший процент стоимости», – объясняет Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России.
Геннадий Салыч, председатель правления банка «Фридом финанс», связывает основные недостатки ССК со сложностями регулирования. «Авторы проекта фактически предлагают выделить внутри банковской системы некую новую юридическую сущность, и не совсем понятно, зачем это нужно, – отмечает он. – Вклады и накопительные счета, в том числе жилищные, успешно существуют и сейчас. Ипотеку, совмещенную с депозитом на первый взнос, можно оформить во многих банках. Субсидии от государства в виде софинансирования этих взносов тоже существуют в отдельных регионах». По мнению Салыча, можно просто расширить действие этих инструментов на всю страну и не заниматься избыточным законотворчеством. «То есть просто дать населению те самые +20% к первому взносу на жилье, чтобы они взяли кредит в надежном банке, а не загонять их в сомнительные конторы», – говорит он.
Кроме того, сегодня помимо вкладов есть и другие финансовые инструменты, позволяющие быстрее накопить на первоначальный взнос. «Можно вложить денежные средства под 7–10% годовых в относительно безрисковые облигации, а не открывать вклады в только что созданных сберкассах. И ипотека берется именно потому, что жилье нужно сегодня, а не завтра, и 30% первоначального взноса часто под рукой не оказывается, поэтому банки и соглашаются на 10–15%», – замечает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями. Кроме того, период ожидания в 2–6 месяцев ставит в неоднозначное положение тех, кто покупает жилье на вторичном рынке. «Объект, который они хотят приобрести, может легко уйти раньше этого времени, а авансировать и оттягивать продажу будет накладно. Фиксировать стоимость новостроек тоже никто не позволит», – предупреждает Кричевский.
Представители банковского сектора указывают на специфические риски ССК. Например, при снижении платежей со стороны одного вкладчика возникнут просрочки с покупкой жилья для следующих очередников. На это накладывается отсутствие разграничения прав собственности: не исключено, что кассы будут держать купленные квартиры на балансе, пока покупатель не погасит кредит. «Квартира обычного ипотечника, хотя она и находится в залоге у банка, является его собственностью и может быть продана и передана по наследству. Здесь же вкладчик никаких гарантий не получает. Я думаю, это основная причина, почему Минюст, ЦБ и ряд других ведомств прохладно относятся к идее стройсберкасс», – говорит Салыч.
Наконец, экспертов смущает, что проценты по кредиту не могут превышать банковские вклады на 3%. «Выглядит пустовато, потому что в таком случае это не бизнес. Почему именно вклады, а не ключевую ставку ЦБ? Тогда это звучало бы более приемлемо», – отмечает Кричевский. Если ставка вклада в сберкассе будет опираться на среднерыночную (5,5–6%), то в сухом остатке ставку по кредиту сберкассы мы получим на уровне 8%, что уже значительно выше, нежели ставки по ипотеке в ряде банков», – указывает Антон Рогачевский, старший преподаватель кафедры банковского дела университета «Синергия».
Наконец, слабым местом законопроекта эксперты считают недостаточную защиту прав вкладчиков, которым ССК имеет право отказать в кредите, если не будет уверена в его платежеспособности. «При этом вытащить деньги из нее можно будет не просто без прописываемых в проекте госбонусов, но и, судя по всему, без процентов. Какой тогда в этом смысл? Фактически вкладчик просто дает взаймы кооперативу деньги без процентов, заранее соглашаясь на их обесценивание из-за инфляции», – удивляется Кричевский.
Законопроект внесен исключительно в рамках предвыборной кампании «Справедливой России», считает Кричевский: «Представители партии будут хайповать на любой острой социальной проблеме, лишь бы избраться в новый состав Госдумы».
Эксперты признают, что ССК хорошо работают в Европе, где они помогли решить возникшие после Второй мировой войны жилищные проблемы. В частности, в Германии примерно треть жителей имеют договор с ССК. В Австрии в данной системе участвует около 60% населения. Но Россия уже прочно встала на американский путь приобретения жилья – через ипотеку, и сейчас необходимости в новых механизмах наш рынок не испытывает.