Расходы бюджета на льготную и семейную ипотеку вырастут в четыре раза

Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в следующем году возрастут почти в четыре раза со 119,4 млрд руб., запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд руб. Это следует из пояснительной записки к проекту бюджета на 2024–2026 гг. (документ есть у «Ведомостей»). По сравнению с 2023 г. сумма вырастет втрое – расходы в текущем году запланированы в объеме 150 млрд руб.

Расходы по льготной и семейной ипотеке в федеральном бюджете формируются за счет предоставления субсидии оператору программ Дом.РФ. Затем институт развития возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам, выданным по сниженной ставке (по льготной она составляет не более 8%, по семейной – не более 6%). Государство субсидирует ставку до ключевой, увеличенной на 2–5 п. п. в зависимости от программы.

В действующем бюджете субсидия Дом.РФ по льготной ипотеке составляет в 2023 г. 73,2 млрд руб., в 2024 г. – 46,5 млрд руб., в 2025 г. – 34,4 млрд руб. По семейной программе – 77,7 млрд руб. в 2023 г., 72,9 млрд руб. в 2024 г., 58,1 млрд руб. в 2025 г. В проекте бюджета на 2024–2026 гг. расходы по льготной программе в следующем году увеличиваются на 183 млрд до 230 млрд руб., в 2025 г. – на 68,1 млрд до 102,5 млрд руб. По семейной ипотеке траты вырастут в следующем году на 150,9 млрд до 223,8 млрд руб., в 2025 г. – на 65,7 млрд до 123,8 млрд руб.

Осенью прошлого года, на момент внесения федерального бюджета на 2023–2025 гг. в Госдуму, ключевая ставка составляла 8%, в октябре она была снижена до 7,5% и находилась на этом уровне до июля 2023 г. На текущий момент ставка выше почти вдвое. На заседании 15 сентября Банк России повысил ставку до 13% из-за реализации «существенных проинфляционных рисков», возникших вследствие ослабления рубля. Это было третьим подряд повышением ставки за полтора месяца – в июле регулятор повысил ее на 1 п. п. до 8,5%, а в августе внепланово увеличил до 12%.

Кроме того, в конце прошлого года, уже после принятия закона о федеральном бюджете, правительство по поручению президента продлило действие льготной программы до 1 июля 2024 г. и расширило условия получения семейной ипотеки. В этом году правительство продолжило донастраивать параметры льготной и семейной ипотеки – был повышен размер первоначального взноса с 15 до 20%, а также снижена на 0,5 п. п. предельная величина субсидии кредитным организациям. Решение было связано с рисками роста цен на недвижимость из-за разгона выдач льготной ипотеки и несбалансированностью на рынке. Задачей было привести спрос в соответствие с темпами роста предложения.

Темпы выдачи льготной и семейной ипотеки начали ускоряться в прошлом году, следует из оперативных данных ДОМ.РФ, проанализированных «Ведомостями». Если за 2021 г. по этим двум программам было выдано жилищных кредитов общим объемом 1,6 трлн руб., то уже в 2022 г. – 2,1 трлн руб. За восемь месяцев этого года сумма составила 2,2 трлн руб. Летом темпы значительно ускорились – за три месяца было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,1 трлн руб. Пик был достигнут в августе, когда несмотря на повышение ставки банки выдали рекордные 461 млрд руб. по программам льготной и семейной ипотеки.

Рост расходов из бюджета на реализацию льготных ипотечных программ связан с необходимостью компенсировать банкам разницу между величиной процента по льготной ипотеке и ключевой ставкой, которая была увеличена на заседаниях ЦБ в августе и сентябре 2023 г., отметил представитель Минстроя.

Ипотечные программы с господдержкой были разработаны как временная мера для повышения доступности жилья для граждан и показали свою эффективность, напомнил собеседник. Сейчас Минстрой совместно с профильными ведомствами осуществляет мониторинг рынка жилищного ипотечного кредитования в складывающихся социально-экономических условиях, чтобы к моменту завершения основных программ выработать консолидированную позицию по дальнейшим подходам к их развитию, сообщил представитель министерства.

«Ведомости» направили запросы в Минфин и в аппарат вице-премьера Марата Хуснуллина.

Стоит ли игра свеч

Рост расходов бюджета связан прежде всего с тем, что ключевую ставку несколько раз повысили в августе и сентябре этого года в целях таргетирования инфляции, отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Свое значение, которое было в период запуска льготных программ, она сейчас превышает более чем двукратно. При этом величины ставок, в пределах которых кредит считается льготным, а банк может рассчитывать на субсидирование, не пересматривали», – указывает эксперт.

На рост расходов бюджета помимо повышения ключевой ставки влияет и рост выдач ипотечных кредитов, указывает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. По ее словам, из-за высокой разницы между рыночными и льготными ипотечными ставками вырастет спрос на первичном рынке.

Ранее правительство сократило субсидии банкам на 0,5 п. п. до 2 п. п., однако по сравнению с ростом ключевой ставки в объеме трат по данным программам сокращение для бюджета незначительно, указывает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Кроме того, был повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20% и макропруденциальные лимиты для ипотеки с низким первоначальным взносом (менее 20%). Эти меры уже приводят к росту ставок по льготным программам, однако охлаждения спроса на рынке пока не произошло, указывает эксперт. По словам Грицкевича, основной эффект от принятых мер будет заметен уже в следующем году. ЦБ ожидает замедления темпов прироста ипотечного кредитования до 7–12% против ожидаемых 15–19% по итогам текущего года, напоминает он.

Рынок недвижимости сейчас находится в относительно сбалансированном состоянии, рисков перегрева нет, отмечает заместитель генерального директора ЦМАКП Олег Солнцев. «Льготная программа – это важно и нужно, особенно в условиях высоких кредитных ставок. Поэтому игра стоит свеч», – отметил он. По словам эксперта, инфляционных рисков из-за продолжения программы нет и даже, наоборот, это может иметь дезинфляционный эффект, так как сдерживает текущие потребительские расходы.

При текущем уровне рыночных ставок ипотека может существовать только за счет льготных программ, указывает Беликов. «Ставки по рыночной ипотеке после повышения ключевой стали фактически запретительными, особенно учитывая завышенную стоимость недвижимости и в среднем высокую закредитованность граждан», – констатирует он. Таким образом, несмотря на то что льготные программы во многом и привели рынок к его текущему перегретому состоянию, их будут поддерживать, чтобы избежать полной заморозки.

По словам Беликова, на охлаждение рынка будут работать регуляторные меры – повышение риск-весов ипотечных кредитов с неоптимальными параметрами с октября этого года и повышение порога входа для льготных ипотечных программ.

Кроме того, очевидно, что долговая нагрузка населения не может расти постоянно, есть предел, после которого значительно возрастет дефолтность и будут наблюдаться выраженные негативные социальные эффекты. Ипотечные выдачи в любом случае снизятся уже в ближайшие месяцы еще и из-за растущей долговой нагрузки населения, указывает он. Восстанавливаться рынок начнет в следующем году, особенно если будет обеспечен равномерный рост реальных доходов населения во всех секторах хозяйственной деятельности, а ключевая ставка вернется к привычному уровню, считает Беликов. Но такие темпы прироста ипотечного портфеля, как в 2020–2022 гг., не будут наблюдаться в обозримом будущем, полагает эксперт.