Принципы устойчивого развития меняют подход к организации офисных пространств

В современной России концепция зеленого офиса превратилась из модного тренда в стандарт ведения бизнеса. Данная практика в последние годы стала экономически обоснованным элементом ESG-стратегий компаний, чему способствовали, в частности, пандемия коронавируса и переход на гибридный формат работы, отмечают опрошенные «Ведомости. Устойчивым развитием» эксперты. Бизнес переосмысляет роль рабочего пространства, которое теперь рассматривается как важный инструмент формирования корпоративной культуры и реализации принципов устойчивого развития.

«Офис все чаще воспринимается арендаторами как важный актив, который позволяет проявить заботу о персонале, наглядно воплотить курс на экологическую ответственность и подчеркнуть современный статус компании», – отметила директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.

Согласно оценкам консалтинговой компании CORE.XP, доля сертифицированных зеленых офисов сегодня составляет около 12% всех объектов коммерческой недвижимости. Наибольший интерес к таким объектам демонстрируют крупный российский бизнес, регулярно формирующий нефинансовую отчетность, IT-компании, а также западные игроки, сохранившие свои офисы в России, рассказал директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP Андрей Бенуж. В качестве примеров эксперт назвал офисы Дом.РФ, «Сибура» и ВЦИОМа.

По словам Бенужа, наибольшее распространение экологичные рабочие пространства получили в Москве. «Когда на столичный рынок приходит региональный девелопер, он ищет способы выделиться, придать уникальность своему продукту и часто обращается для этого к зеленым технологиям», – отметил он.

Кризис в строительной отрасли, вызванный высокой стоимостью кредитов и геополитическими сложностями, заставляет бизнес искать внутренние резервы и выступает драйвером для зеленых инициатив, поделился наблюдениями профессор практики Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ Михаил Аким. По его словам, компании переносят акцент со строительства новых объектов на оптимизацию существующих мощностей, а такие меры, как модернизация освещения, интеллектуальные системы отопления и вентиляции, непосредственно способствуют снижению эксплуатационных издержек, что критически важно в условиях растущей стоимости ресурсов.

Кроме того, современный зеленый офис, ориентированный на здоровье и комфорт персонала, превращается в эффективный HR-инструмент, поскольку для молодого поколения социальная и экологическая ответственность работодателя становится ключевым фактором карьерного выбора, подчеркнул эксперт. По его словам, бизнес начинает воспринимать зеленые офисы как практический инструмент возможной оптимизации затрат и повышения устойчивости бизнеса в турбулентное время. «Это открывает возможности для внедрения отдельных, наиболее рентабельных практик, которые доказывают свою экономическую целесообразность», – уверен Аким.

Зеленый расчет

Наличие экосертификатов напрямую влияет на стоимость недвижимости. Согласно совместному исследованию CORE.XP и «Сколково парк», в Москве и Санкт-Петербурге сертифицированные зеленые офисы продаются на 10–20% дороже аналогов, а арендные ставки по ним превышают обычные на 5–10%. Стоимость сертификации составляет от 5 до 20% от себестоимости проекта. Базовые решения – умные системы учета и энергоэффективное остекление – требуют вложений в размере 5–7%. Более сложные инженерные системы, такие как усовершенствованная вентиляция и углеродно-нейтральные материалы, по оценкам специалистов, могут увеличить бюджет до 20%.

«Инвестиции в экосертификацию окупаются за счет повышенного спроса со стороны компаний и сокращения операционных расходов. Однако наличие сертификата становится конкурентным преимуществом лишь в сочетании с качественной архитектурой и реальными улучшениями. Например, повышением энергоэффективности», – считает Бенуж. В частности, потребление электроэнергии может быть снижено на 30–40%, воды – на 20%, сокращаются также теплопотери здания. Дополнительным бонусом является освобождение от налога на имущество на три года, добавил эксперт.

«При проектировании бизнес-центра Dubinin’Sky в Павелецком деловом кластере мы создали цифровой энергетический двойник объекта, смоделировав работу всех инженерных систем в течение года», – рассказала Мазур. По ее словам, это позволило найти оптимальные решения, которые в комплексе обеспечили значительную экономию арендаторам. Как сообщила эксперт, снижение потребления электроэнергии достигает 24%, тепловой энергии – 43%, водопроводной воды – 46%, а ежегодное сокращение выбросов парниковых газов превышает 6500 т СО2-эквивалента.

Таких результатов удалось добиться благодаря внедрению энергоэффективного остекления, адаптивной вентиляции с контролем СО2, современных систем с рекуперацией тепла, раздельного регулирования отопления и прогрессивных холодильных центров, отметила Мазур. Регулировка внутреннего освещения по уровню солнечного экономит затраты на освещении до 76%, а использование дождевой воды для технических нужд сокращает расход воды до 46%, добавила эксперт. «У нашей компании есть собственный стандарт энергоэффективного проектирования офисных зданий, объединяющий более 40 решений и позволяющий сократить энергопотребление до 50% по сравнению с традиционными подходами», – рассказала она.

Национальный вектор

На российском рынке международные системы сертификации LEED, BREEAM, WELL и частично DGNB/Fitwel сохраняют статус «золотого стандарта» для иностранных инвесторов, фондов и премиальных заказчиков, отметила исполнительный директор Green Project Management Global в России и странах СНГ Оксана Клименко. Несмотря на то что некоторые разработчики стандартов приостановили работу в России, ранее полученные сертификаты продолжают действовать, пояснила она.

Кроме того, продолжила Клименко, применяется международная система GPM 3600, позволяющая проводить независимую экспертизу проекта на всех этапах – от реализации до эксплуатации. Это, по ее мнению, способствует минимизации рисков и повышению инвестиционной привлекательности проекта. Еще одно направление – национальные стандарты, такие как «Зеленый офис», «Клевер», Green Zoom и региональные инициативы. Данные системы адаптированы к российским нормам и практикам, они предлагают локальным заказчикам упрощенную процедуру сертификации, отметила Клименко. По ее словам, международные системы сертификации ужесточают требования в области углеродной повестки и мониторинга на этапе эксплуатации, а также позволяют учесть множество критериев уже на стадии концепции. В то же время российские стандарты, хотя и адаптируются к локальным требованиям быстрее, стремятся к достижению большей прозрачности и учету полного жизненного цикла объекта.

Уход международных систем сертификации создал для рынка проблемы, но во многом благодаря этому появились российские наработки, уверен Аким. «На основе опыта мировых практик LEED, BREEAM и WELL была создана российская система сертификации «Клевер» для оценки качества и устойчивости объектов недвижимости по принципу ESG», – отметил он. С профессором согласна Мазур. «Клевер», подчеркнула она, учитывает лучшие мировые практики, но при этом адаптирована под российскую нормативную базу, что делает систему более удобной и применимой для девелоперов и арендаторов.

Принципиально иной подход предлагает «Зеленый офис», считает руководитель АНО «Национальный институт развития энергоэффективного и экологичного строительства» (НИРЭЭС) и российской системы сертификации зеленых зданий EGBS Екатерина Кузнецова. «Этот стандарт ориентирован на достижение измеримых экологических и экономических показателей и основывается на понятных качественных и количественных метриках», – пояснила она. Он помогает повысить ESG-рейтинг компании, так как включает оценку и объекта, и процессов компании, при этом не требуя дорогостоящих технологий, добавила эксперт.

Вызовы трансформации

Практика внедрения экологических стандартов, как отметила Клименко, демонстрирует различные цели ключевых стейкхолдеров. Для владельцев недвижимости важное значение имеют повышение инвестиционной привлекательности объекта и облегченный доступ к зеленым кредитам. В то же время крупные арендаторы прежде всего ориентируются на улучшение условий для здоровья и продуктивности сотрудников.

Кузнецова обратила внимание на разделение целевой аудитории зеленых офисов. По ее словам, к первой группе относятся компании, создающие такие пространства для своих сотрудников, ко второй – арендодатели, которые используют экологическую тему как маркетинговый инструмент для привлечения арендаторов, ориентированных на ESG-повестку.

Эксперты констатируют системную проблему: многие объекты с экосертификатами, по сути, остаются обычными бизнес-центрами, где установлено базовое энерго- и водосберегающее оборудование, ставшее современной нормой. Однако на практике даже эти системы часто функционируют некорректно – например, возникают протечки сантехники из-за неверно настроенных сливных механизмов и т. д. «Анализ эксплуатационных процессов показывает, что в 80–90% случаев сертификация служит исключительно маркетинговым целям, не подкрепляясь реальными улучшениями», – рассказала Кузнецова.

Для противодействия гринвошингу (англ. greenwashing – «зеленое отмывание», маркетинговая практика, при которой компания создает у потребителей ложное впечатление о своей экологической ответственности или преувеличивает ее. – «Ведомости. Устойчивое развитие»), подчеркнула эксперт, требуется единый системный стандарт, устанавливающий четкие KPI для экологичных зданий. По мнению Кузнецовой, это особенно важно в условиях развития зеленого финансирования, включая государственную поддержку, поскольку позволит направлять ресурсы в реальные проекты и увеличит количество действительно устойчивых объектов, а не просто обладателей сертификатов.

Комплексный подход

Зеленые офисы – лишь часть подхода к формированию современной городской среды. Сегодня вектор развития задается интеграцией технологических, архитектурных и градостроительных решений, уверены эксперты. Речь идет о глубокой трансформации: внедрении возобновляемой энергетики, переходе к циклической экономике и освоении ранее непригодных территорий. «Например, в проекте вертикального города The Line в пустыне Саудовской Аравии городская структура бережно выстраивается по отношению к окружающей среде», – отметила Мазур.

Подобные принципы успешно применяются и в России. Парк «Зарядье» в Москве – яркий пример того, как природный ландшафт интегрируется в мегаполис без нарушения экосистемы, добавила она. «В нашей компании реализуется концепция nature garden: эксперты Тимирязевской академии создают детальные карты озеленения, учитывающие рельеф, климат и местную флору. Территории офисных зданий превращаются в общественные пространства, доступные всем жителям», – рассказала Мазур.