Зачем банки покупают пулы ипотечных кредитов
Автор - член правления, руководитель блока «Розничный бизнес» Альфа-банка.
В течение нескольких месяцев наш банк приобрёл несколько пулов ипотечных кредитов на сумму более $44 млн. Возникает вопрос, зачем мы это сделали и почему предпочли концентрироваться на покупке, а не на собственных выдачах.
Перед выводом нового продукта на рынок любой финансовый институт скрупулёзно рассчитывает маржинальную доходность этого продукта. В расчёт стоимости продукта идёт стоимость ресурсов, оценочная стоимость риска и оценка операционных расходов, которые понесёт банк с связи с продажей нового продукта. В случае ипотеки операционные расходы не столь значимы - значительно важнее стоимость фондирования и стоимость риска. "Ведомости" отмечали недавно (http://www.vedomosti.ru/finance/news/2010/08/27/1089907) оживление ипотечного рынка - это действительно так, банки снова вернулись к выдаче ипотечных кредитов на срок до тридцати лет.
С другой стороны, в России нет рынка долгосрочных ресурсов, модели долгосрочного хеджирования с помощью инструментов срочного рынка и инструменты секьюритизации находятся в зачаточном состоянии. Надёжно можно оценивать стоимость рублёвых ресурсов только в горизонте от трёх до пяти лет. В этой связи для целей создания более конкурентоспособного продукта банка вынуждены идти на разнообразные допущения, связанные с тем, что существенная часть ипотечных кредитов гасится заёмщиками досрочно. Или - добиваться снижения другого параметра, а именно стоимости риска.
В последнее время, особенно в связи с активизацией кредитных бюро, появляется всё больше качественной информации о платёжной дисциплине россиян. Тут действует простое правило: чем достовернее данные, тем меньшая стоимость риска будет заложена в продуктовые характеристики, а значит - тем дешевле будет продукт для клиента. Покупая ипотечные пулы, мы устанавливаем отношения с клиентами, уже доказавшими свою высокую платёжную репутацию. Те ипотечные заёмщики, которые аккуратно выплачивали свою задолженность в течение кризиса, - идеальная база для выстраивания долгосрочных отношений клиента и банка. Это золото и жемчуг, сrème de la сrème банковского бизнеса!
Безусловно, все мы мечтаем о временах, когда ставки по ипотеке приблизятся к тем 6-7% годовых, которые не раз обозначались с высоких трибун. Ипотечный заёмщик, регулярно выплачивающий банку свой ежемесячный аннуитет, эти времена приближает.