Фонды недвижимости - хорошее дополнение в портфель частного инвестора

Большинство российских частных инвесторов традиционны в своем выборе, когда речь заходит об инвестициях. Самостоятельной покупке ценных бумаг на бирже, покупке паев российских фондов и уже тем более приобретению иностранных ценных бумаг они по-прежнему предпочитают банковский депозит. Иные способы инвестиций и варианты диверсификации сбережений либо кажутся слишком сложными, либо не всегда доступны по минимальной сумме инвестиций.

Автор - управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка.

Но если цель инвестора - просто сохранить покупательную способность имеющихся средств при текущем уровне инфляции, то расчеты показывают, что 100% сбережений, размещенных на депозитах, не обеспечивают достаточную доходность: в долгосрочном периоде сумма сбережений увеличивается в размере гораздо меньшем, чем необходимо для приобретения товаров и услуг по более высоким ценам.

В качестве дополнения к банковскому депозиту для повышения доходности в инвестиционный портфель могут включаться различные финансовые инструменты с более высоким уровнем риска, при этом достаточно привлекательным и несложным инструментом для многих инвесторов является недвижимость. Понятной для массового инвестора остается схема, когда, например, инвестор покупает квартиру и сдает ее в аренду, вкладывает средства в строящийся объект недвижимости по договору долевого участия или же покупает объект недвижимости, который имеет привлекательную цену, и, дождавшись удачного момента, его выгодно продает.

Но эти операции требуют зачастую специальных знаний и опыта работы на этом рынке. Необходимо также учитывать характерные особенности рынка недвижимости во всем мире: низкая ликвидность (объект не всегда можно продать быстро), высокий порог суммы входа, необходимость юридической экспертизы истории объекта, поиск арендаторов и работа с ними и многое другое.

В то же время на рынке существует форма работы с недвижимостью, которая вполне может принести умеренный доход в долгосрочной перспективе и лишена многих недостатков работы с недвижимостью напрямую. Сейчас активно развиваются специально создаваемые фонды недвижимости в форме закрытых паевых фондов (ЗПИФов). Пока это скорее инструмент для структурирования сделок, владения и распоряжения активами, но инвестиционный потенциал ЗПИФов недвижимости огромен и недооценен.

Мировой опыт развития финансовых рынков показывает, что для частных инвесторов фонды недвижимости - удобный и популярный инструмент инвестиций. Сумма для входа в фонд с активами более $1 млрд часто составляет менее 3000 долларов, что вполне приемлемо для массового инвестора.

Иностранные фонды, как правило, имеют особый налоговый режим, если число пайщиков фонда больше 100 и 90% доходов распределяются между ними. Существует множество фондов с различными стратегиями (наиболее популярны рентные фонды), паи которых торгуются на бирже. Чтобы инвестировать в фонд, достаточно через брокера приобрести на бирже его паи.

Инвестиции в паи фондов недвижимости по уровню риска обычно относятся к группе высокорискованных инвестиций. Например, американский индексный биржевой фонд Vanguard REIT ETF, в состав которого входят более 100 фондов недвижимости, оценивается по уровню риска как 4 из 5 (где 5 – максимальный риск). При этом доходность инвестиций напрямую зависит от размера арендных ставок и динамики цен на недвижимость.

Заинтересует ли российского частного инвестора фонд, который купил, например, офисное здание в центре Москвы с уже имеющимся арендным потоком и перспективой роста цены объекта и арендной ставки? Модель работы институциональных инвесторов на российском рынке недвижимости сейчас не предусматривает активного привлечения в такие фонды частных инвесторов с небольшой суммой. При этом по итогам прошедшего года наиболее заметные и крупные сделки проходили с участием инвестиционных фондов.

Скорее всего, в среднесрочной перспективе рентные ЗПИФы недвижимости станут более доступны российским частным инвесторам. В дополнение к банковским депозитам этот вид инвестиций может стать долгосрочным инструментом сбережений с защитой от инфляции. Постепенно увеличивая сумму инвестиций, к моменту выходу на пенсию можно будет получать доход от аренды недвижимости, выплачиваемый по паям фонда, которого будет вполне достаточно для финансовой независимости от государственной системы пенсионного обеспечения.