Банки и недвижимость: кто кого спасает от кризиса
Любовь банков к кредитованию проектов в сегменте недвижимости сыграла с ними злую шутку. В начале-середине 2000-х гг. быстрый рост рынка, покупка любых объектов на ранней стадии строительства вывели эти операции в число наиболее популярных у банков и частных инвесторов. К 2008 г. рост отрасли остановился. Подавляющая часть проектов была приостановлена и заморожена, не получив дальнейшего финансирования.
Вернуть кредиты смогли далеко не все застройщики. В результате в 2009-2010 гг. активы многих банков пополнились многочисленными объектами незавершенного строительства, земельными участками и правами на них - торговыми и офисными центрами, жилыми комплексами, коттеджными поселками, складами, раскиданными по всей территории России. Однако изъятие залога само по себе не способно решить проблему плохих кредитов. Более того, чем дольше банк остается владельцем непрофильных активов, тем в более сложную ситуацию он попадает.
Чаще всего у терпящего бедствие должника банк забирает компанию, на которую оформлен объект недвижимости. Продать ее и погасить кредит практически невозможно – на рынке нет покупателей по тем ценам, которые смогут покрыть тело долга (в предыдущий период оценка залога рассчитывалась, исходя из предположений дальнейшего роста рынка, падение цен в кризис привело к серьезному дисбалансу между размером выданных кредитов и текущей рыночной ценой предмета залога). Кредит остается непогашенным и требует дальнейшего обслуживания. Банк выдает уже собственной компании новый кредит, чтобы платить проценты по-старому. Стоимость активов в этом случае растет, ведь за счет их последующей продажи необходимо, прежде всего, погасить проценты, а уже потом тело долга. Возникают дополнительные издержки по управлению непрофильными для банка активами…
Уникальна ли эта ситуация для российского рынка, или есть решения, которые можно позаимствовать в развитых экономиках, адаптированных к регулярным кризисам? Наиболее яркий пример можно найти в конце 1980-х – начале 1990-х гг., когда в США наблюдался один из крупнейших кризисов на рынке недвижимости, переросший в кризис банковского сектора. Одной из основной причин кризиса стал рост объема кредитов, выданных под залог недвижимости. У банков, которые впоследствии обанкротились, доля кредитов под залог коммерческой недвижимости возросла с 6% от совокупных активов в 1980 г. до 30% в 1993 г. Также росла доля кредитов под залог коммерческой недвижимости в общем объеме кредитов под залог недвижимости (с 43 до 69%). У банков, которые преодолели кризис, это показатель оставался стабильным на уровне 32% в течение всего периода.
Решением проблемы непрофильных активов стала продажа (перевод) объектов недвижимости в фонды недвижимости (REIT - real estate investment trust). Количество таких фондов с 1990 по 1995 гг. выросло с 67 до 179, а средняя капитализация фонда – с $72 млн до $252 млн. Всю работу, связанную с завершением строительства, управлением и сдачей в аренду взяли на себя управляющие компании фондов недвижимости.
Свою жизнеспособность фонды продемонстрировали и во время ипотечного кризиса 2007-2008 гг. в США и последовавшего мирового финансово-экономического кризиса. Капитализация американских фондов REIT в период кризиса, особенно на начальных этапах, падала значительно быстрее, чем стоимость недвижимости. Но уже в 2009 г. наблюдалось резкое увеличение привлеченного фондами капитала по сравнению с предыдущими периодами. Всего с января 2009 г. по ноябрь 2010 г. они привлекли более $48 млрд за счет эмиссии акций, в том числе более $43 млрд – за счет дополнительных эмиссий и только около $5 млрд – за счет первичной эмиссии акций новых фондов. Фонды недвижимости успешно преодолели очередной кризис и остались работоспособным инструментом, активно используемым как частными, так и институциональными инвесторами.
Можем ли мы использовать этот финансовый институт в России? Да, перевод недвижимости в фонды позволяет банкам решить целый ряд вопросов. Объекты можно продавать по частям, не нарушая единства управления. Дополнительная эмиссия паев позволяет привлекать соинвесторов. Замещение кредита на владение ценными бумагами останавливает рост цены объекта во времени за счет процентов.
Нам не нужно изобретать велосипед – фонды недвижимости существуют в нашей стране уже почти 10 лет, правда, многие из них долгое время решали другие задачи. Введение в этом году налога на имущество играет положительную роль для рынка в целом. Фонды, созданные исключительно с целью налоговой оптимизации, будут завершать свою деятельность, оставляя пространство для рынка коллективных инвестиций, выделения недвижимости в качестве капитала для крупных компаний, продажи непрофильных активов в сегменте недвижимости. Стремительного роста числа фондов недвижимости, какой наблюдался в 90-е гг. в США, мы не увидим, но качественные изменения рынка произойдут.
Как именно будет развиваться ситуация, сегодня во многом зависит от банков. Крупные финансовые холдинги уже активно используют фонды как инструмент работы с активами в сегменте недвижимости, благо у них есть управляющие компании с нужным уровнем компетенций. У средних и некрупных банков таких управляющих компаний, как правило, нет, и, что важнее, у них отсутствует понимание того, какой инструмент им целесообразнее использовать и чем различаются виды фондов (кредитные, недвижимости и т.д.). Отсутствие опыта и необходимой информации затрудняет широкое распространение фондов недвижимости на этом этапе развития рынка.
Автор - генеральный директор УК «Альбион-финанс».