Когда ипотека в России будет под 6%?

Обычно, когда речь заходит о доступности ипотеки в России, едва ли не основным сдерживающим фактором принято называть высокие процентные ставки. Сравнение, разумеется, происходит с западными странами. Совсем недавно в разговоре со мной один журналист привел в пример своих родственников, взявших ипотеку в Европе под 4%. «А когда у нас так будет?», — поинтересовался он.

Ответ на этот вопрос для меня очевидный и в то же время, наверное, неожиданный: у нас уже есть подобные предложения. У АИЖК и ряда крупных российских банков есть ипотечные программы, где ценообразование такое же, как в Европе: надбавка к уровню инфляции составляет 1,5–2%. Правда, значение инфляции в России совсем другое, о чем при сравнениях с Западом многие забывают. В итоге низкие ставки российской ипотеки держатся на уровне 9% годовых, хотя есть варианты снижения ставок с помощью госпрограмм и до 6,4%.

Мне кажется, что абсолютные значения процентных ставок сравнивать, по крайней мере, некорректно. С одной стороны, на Западе уровень инфляции ниже, но зато — и это преимущество развивающихся экономик — у нас гораздо выше темпы роста доходов населения. Причем как в номинальном, так и в реальном выражении.

Вот, например, сейчас российский заемщик берет ипотечный кредит под рыночную ставку 10–11% годовых и ежемесячно отдает по нему 30 000 руб. Но если сегодня эти 30 000 руб. составляют, допустим, половину его дохода, то через пять-семь лет, учитывая устойчивую тенденцию к росту доходов населения, это будет треть дохода, через 10 лет — еще меньше.

В номинальном значении ежемесячный платеж не увеличивается. Ведь львиная доля ипотеки на российском рынке выдана по фиксированной ставке, а в большинстве европейских стран, как правило, ставка по столь длинным кредитам не фиксируется либо фиксируется на небольшой срок, после чего привязывается к стоимости заемных средств на рынках капитала. Для российского заемщика ставка не может быть увеличена (в кризис законодатели запретили банкам повышать ставки по ранее выданным кредитам). А с другой стороны, если стоимость денег на рынках капитала начнет снижаться, то на конкурентном рынке для заемщиков появятся предложения рефинансировать «старый» дорогой кредит.

Из-за того, что стоимость кредита фиксированная, а уровень доходов растет, в России наблюдается поразительная статистика по досрочному погашению ипотеки. В европейских странах, в Соединенных Штатах уровень досрочного погашения очень невысок, у нас при среднем сроке кредита в 16–17 лет срок его реальной «жизни» составляет 6–7 лет.

Все перечисленные выше факторы выглядят выигрышно для заемщиков, но для банков оборачиваются большими рисками. Те, в свою очередь, стараясь снизить процентный риск, выдают массовую ипотеку с превышением ставки над уровнем инфляции не в 2%, как в Европе, а в 4–5% и более.

Кстати, в широко цитируемой в прессе «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования», утвержденной правительством, указано, что средние ставки по ипотеке к 2020 г. должны опуститься до 6%. Но это тоже не абсолютный, а относительный ориентир — при условии, что индекс потребительских цен составит 4% и банки, в условиях конкуренции, будут работать в пределах маржи в 2%. Поэтому основной вопрос для будущего развития российского рынка ипотеки заключается в том, каким образом «жить» на эти 2%.

Здесь важным представляется, конечно, и развитие инфраструктуры, которая позволила бы снизить транзакционные издержки на выдачу и сопровождение кредитов, и, безусловно, разработка страховых механизмов, которые покрывали бы риски банков в случае падения цен на недвижимость и ухудшения платежеспособности заемщиков. Но в первую очередь рынку необходимы источники долгосрочного финансирования, какими, как мне кажется, сегодня могут стать ипотечные ценные бумаги.

Конечно, выпуск облигаций с ипотечным покрытием связан со сравнительно высокими первоначальными расходами, и для осуществления сделки секьюритизации банку экономически целесообразно накопить достаточно большой пул ипотечных кредитов, что вызывает определенные сложности. Тем не менее, участие в таких программах дает банкам надежный источник инвестиций.

Готовы ли банки участвовать в таких схемах? Наверное, индикатором можно назвать запущенную в разгар кризиса программу ВЭБа, по которой он готов инвестировать 150 млрд руб. в ипотечные ценные бумаги. Основное условие для банков, желающих участвовать в программе, — выдавать кредиты по ставке не выше 11%. Получив гарантию рефинансирования, банки «подписались» на весь объем.

Автор - заместитель генерального директора АИЖК.