Статья опубликована в № 3836 от 22.05.2015 под заголовком: Не гоните из офисов

НПФ просят ЦБ не запрещать им вложения в коммерческую недвижимость

Прекращение таких инвестиций усугубит падение цен на этом рынке
Коммерческая недвижимость – слишком комфортный вид инвестиций, чтобы его ограничивать
Д. Абрамов / Ведомости

К регулятору обратились фонды [владельца «Интеко» Микаила] Шишханова и [владельца О1 Бориса] Минца», – рассказали «Ведомостям» руководители трех НПФ и человек, близкий к регулятору. По их словам, фонды просят сохранить рынку возможность инвестировать накопления в коммерческую недвижимость – торговые центры, офисы, гостиницы.

В мае регулятор выпустил проект указания, предусматривающий запрет для НПФ инвестировать пенсионные накопления в коммерческую недвижимость. Пока НПФ могут инвестировать в ипотечный сертификат участия (ИСУ) до 40% своего портфеля накоплений.

«Отстранение длинных пенсионных денег от рынка коммерческой недвижимости сужает возможности эффективного инвестирования неспекулятивного пенсионного капитала из сферы экономики, имеющей стабильный рентный доход», – указано в письме гендиректора компании ЕФГ Алексея Кузнецова (управляет активами НПФ «Европейский», бенефициар фонда – Шишханов). Письмо (есть в распоряжении «Ведомостей») направлено на имя директора департамента коллективных инвестиций ЦБ Филиппа Габунии, в НПФ «Европейский» подтвердили его подлинность. Представители пенсионных фондов O1 Group также признают, что компании, управляющие активами этих фондов, направили обращения в ЦБ.

Миллиардные планы

В 2014 г. НПФ нарастили инвестиции в накопления в ИСУ в 2,8 раза до 83 млрд руб., или 7% всех накоплений НПФ, следует из данных ЦБ. Долю вложений в коммерческую недвижимость он не раскрывает. В 2015 г., учитывая, что на рынок придет свыше 500 млрд руб. новых накоплений, фонды планировали вложить в ИСУ сотни миллиардов, судя по объему зарегистрированных бумаг.

«Отрасль коммерческой недвижимости вынуждена будет финансироваться исключительно за счет банковских кредитов», а с учетом текущей ситуации это может привести к снижению объемов кредитования и еще более усугубить падение цен на рынке коммерческих объектов, пишет Кузнецов. И добавляет, что пострадают будущие пенсионеры. По сравнению с объектами жилой недвижимости коммерческая имеет «ряд преимуществ»: «обеспечение исполнения обязательств является более эффективным <...> и с владельцев реальнее взыскать имущество», в то время как обращение взыскания на жилые помещения длится дольше – мешает сложная процедура выселения и реализации жилья.

Сейчас самым удобным инструментом для пенсионных инвестиций в коммерческую недвижимость является ИСУ. Механизм такой: владелец объекта недвижимости получает кредит под залог этого объекта, кредитор (банк или управляющая компания) выпускает ИСУ под права требования. Владелец ИСУ имеет право на часть покрытия и регулярные платежи – арендные или платежи заемщиков по их ипотечным кредитам. В отличие от классических ипотечных бумаг, где обеспечением выступает пул однородных кредитов, ИСУ можно выпустить под залог одного крупного кредитного договора.

Многие фонды, входящие в девелоперские группы, в последние пару лет начали наращивать долю ИСУ в своих портфелях, и, как заявлял в апреле Габуния, регулятор обращает на это внимание. В прошлом году ЦБ проводил проверки НПФ для допуска их в систему гарантирования – проверял и активы, в которые НПФ вкладывают накопления, рассказывает источник в ЦБ. «Ряд инвестиций в ИСУ вызвал вопросы – были случаи, когда оценка объекта недвижимости, который выступал покрытием по сертификату, была явно завышена», – рассказывает он, добавляя, что фонды эти нарушения устранили.

В ЦБ вчера не стали комментировать вопрос. В ЕФГ разделяют озабоченность регулятора и надеются на «конструктивный диалог», но какие ИСУ держат в своем портфеле, не раскрывают. В O1 Group отметили, что в портфелях родственных фондов нет ИСУ, обеспеченных активами группы.