Россияне инвестируют в недвижимость малыми порциями

Опрос Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) показывает: 44% граждан считают недвижимость самым надежным способом вложений средств, 37% – еще и самым выгодным. По этим свойствам квадратные метры опережают и банковские вклады, и валюту.

«Самый мудрый инвестиционный совет, который я слышал за всю мою деятельность, – инвестировать в физические активы, например недвижимость, – рассказывает экономист Александр Клишин. – Даже в кризис они меняют стоимость медленно, без больших скачков, и если падают в цене, то позже выравниваются». В последние год-два российские инвесторы начали следовать совету – пережидать смутное время в квадратных метрах, констатируют эксперты.

Склад, кампус, коммуналка

Большинство тех, кому есть что инвестировать, привыкли направлять средства напрямую «в квартиры». Однако опрошенные «Ведомостями» консультанты по недвижимости считают, что в ближайшие годы жилье будет наименее интересным объектом для вложения средств. По мнению основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, для этого лучше подходят склады самообслуживания для сезонного хранения вещей, а также студенческие апартаменты из-за стабильного спроса на образование в престижных вузах. «Дата-центры – новое перспективное направление для инвестиций, – утверждает директор отдела исследований CBRE Анна Шепелева. – Потребность в хранении и обработке больших объемов информации растет год от года, а вслед за ней – спрос на площадки для размещения серверов». Руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба дополняет список перспективных объектов коливингами (современными «коммуналками» для молодежи) и домами престарелых, спрос на которые в мире растет из-за глобального старения населения.

«Эта недвижимость в меньшей степени подвержена влиянию кризисов, так как в этих сегментах рынка уровень конкуренции в несколько раз ниже», – объясняет смену приоритетов менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин. По данным Knight Frank, в 2018 г. она занимала 35% в портфелях крупных инвесторов, а к 2023 г. ее будет не меньше половины. Офисы и торговые помещения, наоборот, ожидает спад, предупреждает директор департамента финансовых рынков Knight Frank Игорь Роганович: компаниям нужно все меньше площадей, рабочие пространства оптимизируются, а покупатели магазинов постепенно уходят в онлайн.

Покупки на доверии

Прямые инвестиции в недвижимость требуют больших средств. Чтобы приобрести маленькую квартиру во Франции для последующей сдачи в аренду потребуется не менее 100 000 евро, а на покупку небольшого отеля придется потратить 3 млн евро, вложенные средства окупятся за семь и пять лет соответственно, приводит примеры Индриксонс. Кроме того, собственнику надо будет платить налоги, делать ремонт и управлять объектом.

Но розничные инвесторы могут снизить цену входного билета на рынок недвижимости, став владельцами бумаг специализированных трастов или фондов, которые сами инвестируют в строительство или покупку готовых квадратных метров для получения рентного и иного дохода.

К примеру, более 80 млн американцев являются инвесторами Real Estate Investment Trust (REIT) – трастов недвижимости, акции которых обращаются на биржах. Только на NYSE торгуются бумаги 185 REIT. Цена бумаги (одного лота) обычно укладывается в несколько сотен долларов.

Средства клиентов трасты пускают на покупку недвижимости, земли, лесных угодий, иных объектов, с которых получают ренту. Также они могут самостоятельно строить и продавать объекты недвижимости, например жилье. Владельцы бумаг REIT становятся собственниками доли в портфеле объектов траста пропорционально числу купленных акций и получают возможность заработать не только на изменении котировок, но и на дивидендах: по американскому законодательству REIT должны распределять 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

В REIT «упакованы» многие известные здания США. Например, Times Square Tower на Манхэттене принадлежит трасту Boston Properties, легендарный культурно-деловой центр theMART в Чикаго – Vorando Realty Trust, дата-центры в Кремниевой долине – Digital Realty Trust, а American Tower владеет телекоммуникационными объектами в 17 странах мира. Акция Boston Properties 20 сентября стоила $130, Digital Realty Trust – $125, а American Tower – $225. Дивидендная доходность бумаг Boston Properties составила 2,92%, Digital Realty Trust и American Tower – 3,43 и 1,65% соответственно.

Как инвестировать в Америку

Сегодня россияне могут довольно легко инвестировать в американские фонды недвижимости. И их активность растет.

По словам президента группы НП РТС Романа Горюнова, на Санкт-Петербургской бирже (СПБ, входит в группу), где сейчас торгуются бумаги 28 американских REIT, за прошедший год число активных клиентов, торгующих акциями трастов, выросло в 4 раза, а оборот торгов по REIT – в 6 раз (абсолютных значений биржа не раскрывает). До конца года к торгам на СПБ может быть допущено еще около 20 REIT, делится Горюнов. Все эти бумаги доступны неквалифицированным инвесторам, которые могут покупать их за валюту через 16 брокеров биржи. Правда, брокерские комиссии на СПБ для неактивных клиентов могут доходить до 1,5% от суммы сделки.

Получить доступ к американским торговым площадкам жители России могут через иностранного онлайн-брокера. Правда, из топ-10 онлайн-брокеров 2019 г. по версии журнала Baron’s (принадлежит Dow Jones) только Interactive Brokers имеет русскоязычную версию сайта и легко дистанционно открывает счета налоговым резидентам России. У Interactive Brokers нет минимальной суммы для открытия простого брокерского счета; он берет с клиентов от $0,001 за каждую купленную акцию до 1% от оборота в зависимости от тарифного плана. При ежемесячном обороте менее $100 000 и неснижаемом остатке до $2000 возможны дополнительные комиссии.

Некоторые российские брокеры («БКС брокер», «Открытие брокер» или «Финам») позволяют клиентам торговать на зарубежных площадках с единого счета. Минимальная сумма для открытия счета у них отсутствует, комиссии взимаются от оборота и с каждой купленной акции. Например, по базовому тарифу клиент «БКС брокера» платит 0,007–0,07% в зависимости от ежедневного оборота по счету плюс $0,004 за каждую акцию.

Расходы инвесторов в REIT не ограничиваются торговыми комиссиями брокеров и бирж. Им также придется платить налог с дивидендов и прироста стоимости бумаг. «В США ставка такого налога составляет 30% для нерезидентов», – рассказывает директор группы по оказанию услуг частным клиентам Deloitte Леонид Печерников. Однако соглашения между США и Россией в области налогообложения позволяют россиянам снизить ставку до 10%, самостоятельно подав своему налоговому агенту (им является брокер) заполненную форму W-8BEN, напоминает партнер EY Антон Ионов. Налоги, выплаченные в США, принимаются к зачету в России во избежание двойного налогообложения, поэтому здесь придется доплатить лишь разницу до 13% российского налога на доход, добавляет он. Если акции находились во владении дольше года, в США вводится налог на долгосрочный доход по ставке 23,8% на разницу между ценой покупки и продажи бумаг, добавляет Ионов. Этот налог также засчитывается в России по курсу на даты операций с бумагами в рублях.

Как отрезать пай

Российскую недвижимость также иногда упаковывают в фонды, в том числе для розничных инвесторов, – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). По данным Investfunds.ru, сейчас идет формирование всего шести новых ЗПИФН, но только половина из них готова принимать средства розничных клиентов, выяснили «Ведомости», обзвонив их управляющие компании. Стоимость пая в формирующихся ЗПИФН для розничных клиентов варьируется от 300 000 до 1 млн руб., объекты для инвестиций еще не выбраны, признались сотрудники УК.

Паи еще 76 ЗПИФН доступны инвесторам на Московской бирже, но лишь единицы из них платят «дивиденды». Например, держателем паев рентных ЗПИФН «Арендный бизнес 2» можно стать почти за 322 000 руб. (годовой прирост стоимости – 1,93%), во II квартале УК «Сбербанк – управление активами» выплатила им около 12 790 руб. на пай. Пай рентного фонда «Атриум», владеющего площадями в одноименном ТЦ, от «Велес траста» можно купить на бирже за 1220 руб. (в 2016 г. он стоил на четверть дороже), выплаты пайщикам производятся ежемесячно, в августе они составили 10,56 руб. за пай.

С доходов пайщиков отечественных ЗПИФов (с ренты и разницы цен покупки и продажи паев) взимается налог по ставке 13%.

По словам директора по бизнесу управления фондами недвижимости УК «Сбербанк – управление активами» Екатерины Черных, за прошедшие 10 лет УК, работающие с розничным клиентом, пересмотрели стратегии своих инвестиций: «Раньше это были инвестиции в строительство жилья в Москве – первый такой крупный фонд собрала УК «Уралсиба» на 4,5 млрд руб., сегодня основное направление инвестиций – склады, торговые центры и офисы». Дата-центров, домов престарелых, студенческого жилья или телекоммуникационных объектов в портфелях ЗПИФН пока нет.

Не прогореть на паях

Бумаги, торгующиеся на бирже, принимают все риски фондового рынка, напоминает Индриксонс, поэтому бумажные инвестиции в недвижимость подходят для тех, кто готов вложить не менее $100 000 и забыть о них на 20–50 лет. Рекомендуемый срок инвестирования в такие активы – минимум 3–5 лет, а в идеале – десятилетия, согласен руководитель отдела управления акциями УК «Открытие» Виталий Исаков. Под управлением «Открытия» находится открытий ПИФ, инвестирующий в бумаги биржевого фонда iShares U.S. Real Estate – одного из крупнейших агрегаторов бумаг REIT на рынке США. «Среднегодовая доходность фонда iShares U.S. Real Estate при запуске ПИФа в сентябре 2000 г. была около 10% в долларах, в кризисные 2007–2008 годы он подешевел на 3/4 и цена восстановилась только к 2013 г.», – делится Исаков.

Однако, приобретая бумаги трастов и фондов, нужно помнить о том, что их стоимость со временем может как вырасти, так и упасть. В 2018 г. динамика стоимости акций многих REIT оказалась отрицательной. Данные Национальной ассоциации инвестиционных трастов США (NAREIT) показали, что в среднем офисные REIT подешевели на 17,36%, торговые – на 9,64%, гостиничные – на 17,51%, инвестирующие в дата-центры – на 16,64%. Рост был лишь в сегментах медицинской недвижимости (1,17%) и инфраструктурных объектов (4,09%). Инвесторам, не готовым к таким рискам, Черных из «Сбербанк – управление активами» советует следовать консервативной стратегии пенсионных фондов – держать в бумагах ЗПИФН и REIT не более 10% от всего портфеля.