Ипотека дается россиянам все сложнее

Спрос на ипотеку, который эксперты объясняют реализацией программы господдержки, не спадает, но накопить на первоначальный взнос для покупки собственного жилья россиянам становится все сложнее. По подсчетам Дом.РФ, в 2020 г. средний срок, в течение которого среднестатистическая семья копит на первоначальный взнос, вырос с 19,5 до 21 месяца.

За основу расчетов был взят средний размер кредита в январе – сентябре 2020 г. Предполагалось, что семья из двух человек со среднестатистической для региона зарплатой откладывает на первоначальный взнос 30% доходов, а размер первоначального взноса составляет 20% стоимости жилья.

«Анализ кредитов, выданных по программе, например, льготной ипотеки, в последнее время показывает, что средний уровень первоначального взноса более чем в 2 раза превышает минимально разрешенный – более 30% по сравнению с требуемыми 15%. Средняя стоимость квартиры, за исключением Москвы, составляет 3,5–4 млн руб. При этом граждане, имея возможность заплатить около 500 000 руб. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в 2 раза больше. Во многом это происходит благодаря материнскому семейному капиталу», – отметил руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.

Отмеченная экспертами Дом.РФ динамика отчасти объясняется ростом цен на жилье, происходящим на фоне падения всех макроэкономических показателей, – жилая недвижимость выглядит привлекательным для физических лиц инвестиционным активом с перспективой. По данным Дом.РФ, в первые девять месяцев года цены на жилье первичного рынка росли практически равномерно среди всех классов жилья и типов квартир. «Наиболее популярные форматы – однокомнатные квартиры типового и комфорт-класса – подорожали за девять месяцев на 9,8 и 11,8% соответственно. Популярность таких квартир связана с их наибольшей доступностью, для многих это стартовая квартира при переезде в другой город или для разъезда с родителями», – рассказали аналитики Дом.РФ.

Растущий рынок первички отражается и на уже готовом жилье. По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, с июля по конец октября цены на жилье вторичного рынка выросли в среднем на 2–3% в большинстве российских регионов. «Вторичный рынок живет в достаточно плотной привязке к первичному, где мы видим ярко выраженный тренд на повышение цен. Видя это, поднимают стоимость своего жилья и владельцы квартир в готовых домах, особенно это касается так называемой новой вторички. Но все же рост цен здесь заметно меньше, поскольку программа льготной ипотеки перетянула множество покупателей на новостройки», – отмечает руководитель Restate.ru Андрей Добрый.

К аналогичным выводам приходят и другие эксперты. «Драйвером роста остается дешевая ипотека, – констатирует партнер группы компаний SRG Борис Терехов. – Ажиотаж на первичном рынке не мог не коснуться вторички. Здесь ипотека не субсидируется, но условия и без того заманчивы: около 8% годовых. По нашим прогнозам, такая активность продолжится до тех пор, пока вторичный рынок не осознает, что комфортная процентная ставка уже не является выгодной из-за роста стоимости квадратного метра». По мнению эксперта, созданный спрос некоторое время продержит рынок в тонусе, однако без реальных улучшений макроэкономической ситуации наиболее вероятным сценарием станет стагнация.

Такая возможность заставляет экспертов все чаще говорить о рисках ипотечного пузыря. «В нашей стране любые неопределенности или кризисные проявления отражаются на потребительском поведении населения: люди бегут в обменные пункты в ожидании «доллара по 100» или берут потребительские кредиты для внесения первоначального взноса по ипотеке. Все это приводит к повышенному спросу в отдельных секторах экономики и способствует раздуванию ценовых пузырей. Подобные предпосылки мы можем сейчас наблюдать и на рынке недвижимости», – делает вывод Максим Соколов, доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова. Эксперт также связывает текущую ситуацию с льготной ипотекой и прогнозирует повышенный спрос на рынке ипотечного кредитования до лета 2021 г. (с учетом продления льгот до июля будущего года и ожиданий третьей волны пандемии с марта).

«Однако следует учитывать, что накопление первоначального взноса и последующие ежемесячные ипотечные платежи становятся затруднительными на фоне спада доходов населения, что может привести к росту закредитованности и просрочек», – предупреждает Соколов. Его выводы подкрепляются и данными Банка России, по которым просроченная кредитная задолженность физических лиц (более 90 дней) на 1 сентября 2020 г. превысила 1 трлн руб., что на 22% выше показателя предыдущего года.