Средства дольщиков достигнут 4 трлн рублей к 2022 году
После этого спрос может охладиться
Задолженность застройщиков перед банками по проектному финансированию удвоится к концу 2022 г. и достигнет 4 трлн руб., говорится в аналитическом материале Дом.РФ (есть у «Ведомостей»). Долг застройщиков стабилизируется после 2022 г. на уровне 4,5 трлн руб., считают в компании, а дальнейший рост кредитования будет возможен только за счет наращивания масштабов многоквартирного строительства в стране.
Банки поборются за выдачу примерно 1,5 трлн руб. проектных кредитов в IV квартале 2021 г. – IV квартале 2022 г., посчитали аналитики Дом.РФ. Общая сумма лимитов по проектному финансированию, согласно их прогнозу, также удвоится до конца 2022 г. и составит 9–10 трлн руб. против 4,9 трлн руб. на 1 октября.
Банки кредитуют застройщиков в том числе за счет средств на эскроу-счетах: с 1 июля 2019 г. финансировать стройку на деньги граждан по договору долевого участия (ДДУ) стало возможно только через открытые в банках эскроу-счета. К концу следующего года рынок жилищного строительства практически полностью перейдет на новую модель кредитования с использованием эскроу-счетов, прогнозируют в Дом.РФ, средства на них к концу 2022 г. также достигнут 4 трлн руб. По данным Банка России, сейчас на эскроу-счетах лежит 2,6 трлн руб., это на 37% больше объема кредитов, выданных банками застройщикам (1,9 трлн руб. на 1 сентября, по данным Дом.РФ).
Соотношение средств на эскроу-счетах и размера выданных застройщикам кредитов – это индикатор, по которому можно оценивать состояние рынка жилой недвижимости, говорит начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Тимур Беликов. Если денег на эскроу-счетах больше, это означает, что спрос граждан на квартиры превышает темпы строительства (на фоне этого цены растут). Выравнивание количества средств на эскроу-счетах с объемами кредитования свидетельствует об охлаждении рынка.
Как появились эскроу-счета
До введения обязательного использования эскроу-счетов по договорам долевого участия (ДДУ) деньги дольщиков поступали напрямую на счета девелопера. Но это приводило к большому количеству проблем и появлению «обманутых дольщиков»: часто проекты не достраивались в срок, а если застройщик банкротился, то граждане теряли свои деньги и новое жилье. Сейчас в реестр проблемных объектов с задержкой сроков сдачи более чем на полгода включено 2723 дома. Сложности со сдачей объектов возникли у 1029 застройщиков в 72 регионах.
С 1 июля 2019 г. деньги по ДДУ поступают на специальный эскроу-счет в банке. Строительство ведется с помощью проектных кредитов, выданных той же организацией, где хранятся деньги дольщиков. Девелопер получает к ним доступ только после сдачи объекта и регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Чем больше денег находится на эскроу-счете, тем ниже ставка по кредиту для девелопера. Сейчас с использованием эскроу-счетов строится 72,1 млн кв. м жилья, это 73% от всего строящегося в России жилья (98,5 млн кв. м), следует из данных Дом.РФ на октябрь 2021 г. Ранее в компании прогнозировали, что к концу этого года объем стройки с использованием этой схемы превысит 85%, а к концу следующего года – 95%.
Темпы продажи недвижимости стимулировала и запущенная весной 2020 г. льготная программа ипотеки. С апреля 2020 г. по сентябрь 2021 г. банки выдали 1,9 трлн руб. кредитов в рамках программы, следует из данных Дом.РФ. Ее запуск привел к росту цен на жилье. По данным Дом.РФ, сейчас средняя цена 1 кв. м в новостройке выросла в 1,4 раза относительно прошлого года до 126 500 руб.
Благодаря большому количеству денег на эскроу-счетах, а значит, дешевому фондированию, банки предлагают застройщикам низкие ставки проектного финансирования. Средняя ставка по действующим кредитным договорам во II квартале составляла 3%, говорится в аналитическом материале Дом.РФ. По другим кредитам юридическим лицам – более 8%.
При финансировании застройщиков с использованием эскроу-счетов ставка снижается вплоть до нуля в зависимости от покрытия суммы выданного кредита денежными средствами на эскроу-счетах застройщика, говорит Беликов. На рынке ставка по проектному финансированию находится в диапазоне от 1,7 до 4,7% годовых, а средневзвешенная – 4%, сообщил вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Сбербанк занимает чуть более 60% рынка проектного финансирования на строительство жилья по состоянию на 1 сентября – портфель таких кредитов превысил 1,5 трлн руб., сообщил Бессонов.
Что ждет рынок дальше
Дальнейшее развитие проектного финансирования застройщиков будет зависеть от темпов жилищного строительства в России, прогнозирует Дом.РФ. В 2018 г. президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья и улучшать жилищные условия для 5 млн семей ежегодно. Такой показатель стал целевым в национальном проекте «Жилье и городская среда» с достижением к 2024 г. В апреле этого года планы скорректировали из-за пандемии: теперь такие объемы строительства предполагается достичь к 2030 г. Число квартир, строящихся по ДДУ с использованием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн к 2024 г.
В целом по России портфель проектного финансирования с эскроу-счетами может достигнуть 2,3 трлн руб. к концу этого года, из них 1,8 трлн руб. придется на Сбербанк, прогнозирует Бессонов. Далее такого активного роста, как в период 2019–2021 гг., не будет, так как большинство проектов уже реализуются с применением нового механизма. В банке ожидают, продолжает Бессонов, что в следующем году задолженность застройщиков прирастет на 50% и достигнет 3,5 трлн руб., а после 2023 г. рынок выйдет на плато. Прирост финансирования будет возможен только за счет увеличения объемов строительства, заключает Бессонов.
Рост ставок по ипотеке на фоне увеличения ключевой ставки приведет к снижению спроса и потребует коррекции прогноза по поступлениям денег на счета эскроу – это повлияет на экономику проектов, говорит директор департамента по работе с клиентами недвижимости и инфраструктуры Московского кредитного банка Кирилл Филиппенков. Сейчас основными рисками для банков и застройщиков являются снижение покупательной способности населения в регионах реализации проектов, низкая маржинальность проектов в нестоличных регионах, перечисляет управляющий директор рейтингового агентства НКР Дмитрий Орехов. Для дольщиков фактором риска является снижение доходов на фоне роста процентных ставок в экономике.
Заявленный объем строительства в 120 млн кв. м вполне реализуем к 2030 г., говорит управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. К концу года, по ее словам, будет введено около 84–85 млн кв. м жилья. Введение эскроу-счетов этому будет только способствовать, считает Доброхотова, ведь банкротств застройщиков сейчас практически не наблюдается. На снижение объемов строительства также вряд ли повлияет пандемия, заключает она, этот показатель зафиксирован в федеральном проекте.
