Аналитики верят в сильный рост бумаг российских девелоперов
Оживление на рынке ипотеки поддержит рост продаж и интерес инвесторов к бумагам
Российским застройщикам в этом году не удастся повторить впечатляющие результаты 2021 г., но аналитики все равно верят в сильный рост бумаг четырех компаний на Мосбирже – ПИК, ЛСР, «Самолета» и «Эталона» – на 20–130%.
Драйверы и риски
В 2021 г. выручка застройщиков от продажи квартир и апартаментов в новостройках составила 1,9 трлн руб. против 1,05 трлн руб. за 2020 г. Общий объем средств на эскроу-счетах девелоперов на декабрь 2021 г. достиг 3,1 трлн руб. За первую половину года объем поступлений на эскроу-счета составил около 800 млрд руб. – общая сумма на счетах немногим превысила 3,9 трлн руб.
Нет оснований полагать, что рынок недвижимости находится в состоянии кризиса, несмотря на не самую благоприятную обстановку, считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева: льготные программы и со стороны государства, и со стороны застройщиков стимулируют спрос. В этом году он может сократиться на 10–20% относительно 2021 г., но будет соответствовать нормальным рыночным реалиям (после аномального 2021 года), добавляет аналитик УК «Открытие» Ирина Прохорова.
Ипотека показала в июле рост второй месяц подряд после двухмесячного спада в апреле – мае: выдачи выросли на 35% относительно июня до 346,7 млрд руб., а их количество – на 37% до 88 700 шт., следует из предварительных данных Frank RG.
Восстановление спроса на ипотечное кредитование – следствие снижения ключевой ставки ЦБ. Если в конце февраля и до середины апреля ключевая ставка была 20%, то уже с 22 июля – 8%. Снижение ставок – ключевой драйвер роста для девелоперов, считает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев. Дополнительно эффект усиливается снижением ставки по льготной ипотеке с 9 до докризисных 7% в июне.
Со снижением процентных ставок спрос на недвижимость может вырасти также за счет перетока средств населения с депозитов, открытых в марте – апреле под высокие ставки, добавляет Пучкарев: с июня по сентябрь закрывается основная масса вкладов на 3–6 месяцев и, поскольку доходности депозитов упали более чем в 2 раза, население будет переориентироваться на другие инструменты. Пучкарев отмечает, что с укреплением рубля и удешевлением импорта, а также благодаря коррекции цен на сталь на внутреннем рынке строительные компании смогут экономить на издержках и улучшать рентабельность.
Еще один драйвер роста для девелоперов – снижение предложения, говорит старший портфельный управляющий УК «Первая» Максим Кондратьев: в период высоких ставок и уровня неопределенности существенная доля проектов была приостановлена, заморожена или закрыта, что среднесрочно может стать значимым фактором снижения предложения. Такая ситуация стимулирует консолидацию сектора – сильные игроки забирают долю рынка, что позитивно отражается на росте прогнозов по ним, считает эксперт.
В то же время нестабильная экономическая и внешнеполитическая ситуация может привести к росту себестоимости строительства и, соответственно, к дополнительному витку роста цен и негативно сказаться на уровне жизни россиян, предупреждает Пырьева: несмотря на наличие льготных программ, с учетом роста цен текущие предложения не будут такими же привлекательными, как в 2020–2021 гг.
ПИК (756 руб.)
Крупнейший в России застройщик жилой недвижимости – фаворит всех опрошенных «Ведомостями» аналитиков.
По оценкам аналитиков BCS Global Markets, акции ПИК способны подняться еще выше – до целевой цены 1140 руб., что на 50,8% выше цены закрытия 9 августа. Аналитики ожидают сохранения сильной динамики ее операционных и финансовых показателей, публикация которых станет, по их мнению, драйвером роста акций. Целевая цена акций ПИК в Промсвязьбанке (ПСБ) – 1032 руб. (+36,5%).
С начала 2022 г. девелопер не публиковал финансовые и операционные отчеты и отказался от выплаты дивидендов за 2021 г.
ПИК – лидер на российском рынке и по объему текущего строительства (6 млн кв. м на 1 августа), и по объему ввода жилья в эксплуатацию (918 200 кв. м в 2022 г.), отмечает Пырьева. К тому же, по словам эксперта, компания лидирует на рынке fee-девелопмента (fee-девелопер осуществляет реализацию чужого проекта по заказу) и генерального подряда (главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство), а также активно развивает собственные digital-проекты на рынке недвижимости. Конкурентными преимуществами бизнеса ПИК Пырьева считает вертикальную интеграцию и развитие собственных индустриальных мощностей, благодаря чему компания самостоятельно производит большую часть необходимых материалов и оборудования и не зависит от импортных поставок для реализации всех проектов.
Основным драйвером роста ПИК Прохорова считает ипотеку – в 2021 г. на нее пришлось 76% всех продаж девелопера. Аналитик также отмечает, что застройщик традиционно демонстрирует устойчивый рост продаж новых контрактов – отдельный интерес представляет его новое направление модульного строительства (сбор дома за короткий срок).
Главный аналитик ПСБ Владимир Лящук добавляет к числу важных преимуществ компании географическую диверсификацию проектов, выход в сегмент бизнес-класса через дочернюю компанию Forma и ожидания выхода в премиальный сегмент.
«Самолет» (2789 руб.)
Аналитики BCS Global Markets рекомендуют «покупать» акции девелопера с целевой ценой 4000 руб. за бумагу и потенциалом роста на 43,4%.
В конце июля «Самолет» опубликовал операционные и финансовые результаты за первое полугодие: объемы продаж выросли на 82% до 78,7 млрд руб. и на 64% в натуральном выражении до 468 700 кв. м. Денежные поступления в компанию увеличились на 76%, средние цены реализации жилой площади выросли на 11% за 1 кв. м, EBITDA – на 77% до 21,9 млрд руб. Выручка девелопера выросла на 89% (г/г), а чистая прибыль – на 64%. «Самолет» также обещает инвесторам дивиденды за I квартал 2022 г. в размере 41 руб. на акцию.
По оценкам Прохоровой, рост от раскрытия счетов эскроу «Самолета» в ближайшие годы продолжится, а EBITDA по итогам 2022 г. может вырасти до 60 млрд руб. с 22 млрд в прошлом году. К тому же застройщик обещает инвесторам дивиденды с 5,8%-ной доходностью. По текущей цене акции компании можно рассматривать для добавления в портфель, резюмирует она.
«Эталон» (56,56 руб.)
Аналитики BCS Global Markets рекомендуют «покупать» акции «Эталона» с целевой ценой 130 руб. за бумагу: потенциал роста – 129,8% от цены закрытия вторника.
Первое полугодие и особенно II квартал 2022 г. для «Эталона» выдались неудачными, говорит Прохорова: продажи упали на 35% до 143 500 кв. м в натуральном выражении и на 29% до 29,3 млрд руб. – в денежном. Денежные поступления сократились на 20% до 32,7 млрд руб. Но планируемый двукратный рост жилья на продажу к концу года с высокой долей вероятности компенсирует слабость прошлых месяцев, считает эксперт.
У компании самые низкие мультипликаторы в секторе и привлекательный инвесткейс благодаря сильному фокусу на операционной эффективности, а также недавнему росту портфеля как органическим, так и неорганическим способом, пишут аналитики BCS Global Markets. Недавнее приобретение бизнеса YIT в России должно оказать поддержку портфелю девелопера – чистая реализуемая площадь портфеля проектов YIT в пяти регионах РФ составляет 600 000 кв. м. Кроме того, покупка даст застройщику крупнейшую IT-платформу b2c по управлению жильем и собственную библиотеку типовых проектных решений.
Аналитики «ВТБ мои инвестиции» отмечают, что рост акций «Эталона» поддержит редомициляция (смена юрисдикции, головная компания застройщика зарегистрирована на Кипре. – «Ведомости»). Кроме того, «Эталону» (как и ЛСР) нужно поменять политику и стать более проактивным с точки зрения увеличения предложения на более выгодных условиях. Поручение президента Владимира Путина о введении дополнительных механизмов, которые позволят обеспечить прирост портфеля ипотечных жилищных кредитов в номинальном выражении на уровне не ниже 2021 г., аналитики считают еще одним важным для девелоперов фактором поддержки.
Флюгер: AstraZeneca
Британо-шведская AstraZeneca в рейтинге фармацевтических корпораций занимает 13-е место в мире с выручкой $37 млрд в 2021 г. Как разработчик вакцины от COVID-19, она сумела нарастить капитализацию во время пандемии на 50% – со $133 млрд в начале 2020 г. до нынешних $200 млрд. Хотя летальность от коронавируса ослабла, заражаются им в мире по-прежнему активно – по 0,5–1 млн в день. Что сказывается и на доходах AstraZeneca: за первую половину 2022 г. выручка корпорации выросла на треть до $22 млрд. Впрочем, у компании немало других успешных НИОКР, доля которых в выручке достигает 23%.
Barclays Capital
Британский инвестиционный банк Barclays оказался полностью солидарен и также повысил целевую цену на 5 фунтов до 125 фунтов стерлингов, сохранив рекомендацию «покупать». Аналитик Эмили Филд считает акции компании фаворитом в отрасли.
JPMorgan Chase & Co.
Крупнейший американский банк повысил целевую цену акций AstraZeneca со 120 до 125 фунтов стерлингов, сохранив рекомендацию «покупать». Новые данные об исследовании комбинированной терапии, разработанной в партнерстве с Daiichi Sankyo для лечения рака легких, позволяют сделать положительные выводы и о другой комбинированной терапии AstraZeneca, считает аналитик Джеймс Гордон. Одобрение в США препарата для лечения рака молочной железы было получено неожиданно быстро, что также усилило оптимизм инвесторов, отмечает Гордон.
Credit Suisse
Швейцарский банк Credit Suisse тоже сохраняет рекомендацию «покупать», а целевой считает цену акций в 120 фунтов стерлингов. Рост продаж фармацевтического производителя во II квартале превысил ожидания рынка, указывает эксперт Доминик Ланн. Измененный ассортимент продукции увеличивает валовую прибыль, и британцы могут покрыть более высокие затраты на НИОКР.
ЛСР (549,8 руб.)
Аналитики BCS Global Markets рекомендуют акции ЛСР «держать» с целевой ценой 660 руб. (+20%).
ЛСР – лидер по объему текущего строительства в Санкт-Петербурге (1,9 млн кв. м на 1 августа) и занимает 3-е место на российском рынке (2,6 млн кв. м). Согласно последнему операционному отчету за первое полугодие 2022 г., продажи компании в январе – июне увеличились в денежном эквиваленте на 12,8% (г/г) до 53 млрд руб. и в натуральном выражении – на 1,6% (г/г) до 308 000 кв. м, при этом доля ипотечных сделок составила 75% против 68% годом ранее. В отчетном периоде ЛСР увеличила ввод в эксплуатацию на 41% (г/г) до 348 000 кв. м чистой продаваемой площади.
ЛСР не сумела в полной мере реализовать выгоду от благоприятной обстановки на рынке в прошлом году из-за дефицита объектов в продаже, считает Пырьева. Но драйвером роста может выступить именно пополнение земельного банка в конце 2021 г. и начале текущего года.
Девелопер также отказался от выплат дивидендов за 2021 г. с целью создания больших запасов ликвидности, но, как полагает Пырьева, эта мера носит временный характер и в среднесрочной перспективе девелопер возобновит выплаты.
Основным сдерживающим фактором для компании в среднесрочной перспективе аналитики BCS Global Markets считают отсутствие мощного портфеля проектов.
