Льготная ипотека останется драйвером роста рынка в 2023 году

Под конец 2022 г. банкам удалось установить рекорд в ипотечном сегменте: в декабре они выдали гражданам жилищных кредитов на 701,3 млрд руб., следует из предварительных данных исследовательской компании Frank RG. Это максимальное значение за все время исследований, показатель почти вдвое превышает результат ноября и на 7,82% – декабря 2021 г. Но повторить рекорд всего 2021 года, когда банки предоставили 5,7 трлн руб. жилищных кредитов, не удалось: за 12 месяцев выдачи составили 4,85 трлн руб. (-15,8%).

Рекорды под новый год

Столь ажиотажный спрос на ипотеку связан как с сезонностью, так и с ожиданиями сворачивания льготной госпрограммы на новостройки под 7%. Программа должна была завершиться в 2022 г., но 29 декабря власти продлили ее до 1 июля 2024 г. – правда, повысив ставку с 7 до 8%. Спрос на кредиты в декабре в основном был обусловлен выдачами ранее одобренных ипотечных кредитов в преддверии ожидаемого сворачивания программы льготной ипотеки к концу 2022 г.

Помимо того что конец календарного года традиционно характеризуется повышением спроса на ипотечные кредиты, драйвером выдач послужила новость о повышении льготной ставки с 7 до 8%, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Несмотря на продление льготных программ до середины 2024 г., население очень чувствительно к уровню ставок.

Рекордные показатели ипотеки подтверждают и сами банки – о тенденции «Ведомостям» рассказали представители Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, банка Дом.РФ, «ФК Открытие» и Совкомбанка. В декабре клиенты Сбербанка оформили 112 300 кредитов на сумму более чем 382 млрд руб., следует из данных сервиса «Домклик». Всего же за минувший год «Сбер» выдал 820 900 кредитов на жилье, сказал его представитель, не назвав сумму.

При этом больше половины всех выдач за 2022 г. у банков пришлось именно на льготную ипотеку. ВТБ за минувший год предоставил 964 млрд руб. кредитов, на программы с господдержкой пришлось больше половины выдач – 516 млрд руб. (+60% к 2021 г.), отметил его представитель. Газпромбанк по итогам года выдал 97,5 млрд руб. кредитов на жилье, 49 млрд руб. из которых пришлось на льготные программы. Банк Дом.РФ в декабре 54% всей ипотеки (15,6 млрд из 29 млрд руб.) выдал в рамках программы с господдержкой под 7%, делится его представитель. На семейную ипотеку пришлось 20%, на покупку готового жилья – 13%, а на стандартную рыночную ипотеку на новостройки – около 5%.

Рост за счет льгот

Если не произойдет новых макрошоков, то по итогам 2023 г. можно ожидать объемов выдачи ипотеки на уровне 4,5–5 трлн руб., говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. По его прогнозам, положительно на динамике продолжат сказываться льготные программы, а итоговый объем рынка будет во многом зависеть от экономической ситуации и регулирования ипотечных программ от застройщиков.

Позитивный сценарий рейтингового агентства НРА (стабильные уровни ставок и отсутствие новых шоков) предусматривает рост новых выдач на 10–15% в 2023 г., говорит аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. При негативном (длительный период адаптации экономики) выдачи могут оказаться на уровнях 2022 г. или чуть ниже, считает она. Носова ожидает роста всего ипотечного портфеля на 13% в 2023 г., что ниже прогнозируемых по итогам 2022 г. 17%.

По оценкам МКБ, примерный объем выданной за 2022 г. ипотеки составил 4 трлн руб. Интерес к этому продукту в этом году сохранится, но возможен спад примерно на 10–15%, отмечает директор департамента ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. Но это падение он считает незначительным и добавляет, что оно будет компенсировано госпрограммами.

Льготная ипотека останется драйвером ипотечного кредитования, несмотря на повышение ставок, уверен младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Она будет удерживать равновесное состояние на рынке новостроек, которое было достигнуто к концу 2022 г., и поспособствует дальнейшему восстановлению этого сегмента, добавляет представитель ВТБ. При этом I квартал может быть особенно сложным с точки зрения поддержания ипотечных выдач, полагает Носова.

Стимулирование спроса на ипотеку произойдет за счет потребителей, планировавших покупать недвижимость для улучшения жилищных условий, уверена Богомолова. А вот спрос потребителей, рассматривавших ипотеку в качестве инвестиционного инструмента, снизится, полагает она.

Также в текущем году ожидается повышенный спрос на семейную ипотеку, полагает заместитель председателя правления банка Дом.РФ Алексей Косяков, этому способствует расширение круга потенциальных заемщиков. Ранее получить ее могли семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 г. Но с 1 января она доступна для семей, в которых есть двое детей моложе 18 лет, год рождения больше значения не имеет. Ставка по программе осталась на прежнем уровне – 6% годовых.

Темпы роста ипотеки будут сдерживаться возможным повышением цен на недвижимость и более консервативным подходом банков к оценке потенциальных заемщиков, отмечает Перфильев. Также в пользу замедления говорит повышение процентных ставок и значительное снижение инвестиций в недвижимость в спекулятивных целях, добавляет Носова.