ЦБ связал снижение доступности жилья с льготной ипотекой на новостройки

Льготная ипотека на новостройки, которую власти запустили в апреле 2020 г., лишь разогнала цены на жилье, но не сделала его доступнее для граждан – их доходы растут гораздо медленнее. Об этом заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов на форуме «Ипотечное кредитование в России».

«Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 г. на первичке это было шесть лет, то сейчас это восемь лет», – рассказал Данилов. Он предупредил, что сейчас на первичном рынке накапливаются риски, которые могут привести к ипотечному кризису.

Программа льготной ипотеки на новостройки должна была завершиться в 2022 г., но 29 декабря власти продлили ее до 1 июля 2024 г., повысив ставку с 7 до 8%. В России действует еще несколько целевых ипотечных госпрограмм: семейная (6% годовых), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%).

Как менялись цены и доходы

В конце 2020 г. средняя стоимость 1 кв. м на новостройки выросла с 64 059 руб. в IV квартале 2019 г. на 23,3% до 79 003 руб., а на вторичное жилье – на 14% с 58 527 до 66 711 руб. К концу 2021 г. цены выросли на первичном рынке на 25% (98 908 руб.) и вторичном рынке на 15% (76 686 руб.), а к концу 2022 г. первичка подорожала еще на 23,7% (122 342 руб.), вторичка – на 23% (94 362 руб.). В итоге за три года действия госпрограммы цены на новостройки взлетели почти на 91% по сравнению с 2019 г., а на вторичное жилье – на 61%. Доходы граждан росли не столь быстрыми темпами. Средние номинальные доходы, согласно данным Росстата, за три года выросли на 27,5%, достигнув 45 272 руб. Реальные располагаемые доходы (с поправкой на инфляцию и за вычетом регулярных платежей) сократились в 2020 г. на 2%, в 2021 г. прибавили 3,2%, а в 2022 г. сократились на 1%.

Льготная ипотека имеет положительный социально-экономический эффект лишь при условии устойчивого роста реальных располагаемых доходов (в идеале опережающих темпы роста цен на недвижимость), отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но за три года действия программ стоимость жилья в новостройках возросла на 75% в Москве и на 71% в России, тогда как доходы населения в номинальном выражении увеличились лишь на 25–30%.

До внедрения льготных программ весной 2020 г. стоимость 1 кв. м первичного жилья превышала среднедушевой доход москвича в 2,7 раза, а сейчас – почти в 4 раза, отметила Носова.

Данилов также обратил внимание на возникновение существенного дисбаланса на рынке между первичным и вторичным жильем. Цены, по его словам, «разъехались очень сильно». Но эту разницу нельзя объяснить улучшением качества постройки жилья, считает Данилов. По данным Росстата, «провал» между ценами на новостройки и вторичку растет год от года. На конец 2020 г. разница в средней стоимости 1 кв. м составила 18,43%, на конец 2021 г. – 28,98%, а на конец 2022 г. – 29,65%.

В 2023 г. на рынке по первым данным наблюдается некоторая коррекция. В феврале, согласно анализу цен по фактическим сделкам «Росбанк дом», стоимость жилья на первичном рынке снизилась на 0,8% по сравнению с январем, на вторичном – на 1,2%. Поддержку первичному рынку по-прежнему оказывают госпрограммы с субсидируемой ставкой, объясняет главный аналитик «Росбанк дом» Ирина Бабина, а продавцы вторичного жилья начали опускать цены, потому что этот рынок не поддерживают ни государство, ни застройщики.

Разница в динамике стоимости жилья и роста доходов населения растет не столько из-за льготной ипотеки, сколько из-за того, что россияне исторически рассматривали недвижимость как средство сохранения капитала, считает Бабина. Особенно ярко данный тренд показывает себя в период нестабильности – как экономической, так и политической, добавила аналитик.

Такая динамика цен также была вызвана ростом стоимости строительства на фоне удорожания материалов, снижением спроса на фоне нестабильной геополитики, которые вынуждали застройщиков поднимать цены для сохранения выручки, говорит директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. В то же время на фоне напряженной макроэкономической ситуации, по ее словам, предпосылок для роста доходов граждан не наблюдалось.

Как решить вопрос

Потенциал искусственного поддержания спроса на ипотеку исчерпан, считает Данилов: «нормальная» коррекция цен на жилье позволит сделать его более доступным для среднестатистических граждан. Регулятор выступает за «более долгосрочную и стабильную историю».

В частности, ЦБ будет вводить повышенное резервирование по кредитам, ставки которых существенно ниже рыночной, напомнил Данилов. Сейчас такую «дешевую» ипотеку предлагают застройщики в рамках своих маркетинговых программ – еще летом 2022 г. ставки по ней были околонулевыми, но, после того как ЦБ обратил на это внимание, они уже начинаются от 3%. По данным Дом.РФ, средняя ставка по ипотеке в банках, входящих в топ-20, на новостройки составляет 11%, на вторичку – 11,13%.

При текущем высоком уровне цен и ограничении ипотечных предложений «от застройщиков» этого должно быть достаточно, для того чтобы цены росли медленнее, чем доходы населения, соглашается главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Расходы на создание резервов по таким кредитам окажут некоторое давление на капитал банков, предупреждает Якушкина, но, с другой стороны, это снизит их риски. После ограничений ЦБ объем сделок по госпрограммам со «скидкой» от застройщиков существенно снизится, согласна доцент базовой кафедры инновационного менеджмента и социального предпринимательства РЭУ им. Г. В. Плеханова Ксения Садыкова.

Бабина считает, что цены на квартиры будут расти медленнее доходов населения при условии повышения степени обеспеченности жильем. Сейчас она составляет 26,9 кв. м на одного человека, что ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (30 кв. м на человека).

Отменить льготную программу просто не получится – рынок плотно ориентирован на нее, говорил в интервью предправления Совкомбанка Сергей Хотимский, объем строительства просто рухнет. «Можно делать тонкие настройки, повышать ставки. Слишком низкая ставка по льготной ипотеке – это для государства спорная политика. Она может вести к перегревам рынка», – отмечал он.

Цены на жилье стабилизируются, если банки и правительство смогут создать программу или сбалансированную ставку по ипотеке, учитывая интересы всех участников, предполагает Садыкова. Искусственное сдерживание цен или их повышение, по ее мнению, приведут к стагнации либо к возникновению пузыря на рынке недвижимости. Альтернативы сделкам с господдержкой нет, а рыночные ставки существенно выше.

Ключевую системную меру поддержки спроса и жилищного строительства нужно формировать вокруг семейной ипотеки, считает представитель Дом.РФ. Также там считают важным рассмотреть возможность дополнительного снижения процентной ставки по программе на приобретение жилья площадью более 55 кв. м. По данным соцопроса, 67% семей с детьми хотели бы купить именно такое жилье. Среди дополнительных мер поддержки в Дом.РФ видят программу субсидирования проектного финансирования до уровня ключевой ставки, которая позволит застраховать девелоперов от снижения спроса из-за внешних факторов и поддержать экономику запуска новых проектов.