Драйвером роста ипотеки в июне стало вторичное жилье

Банковский портфель ипотечных кредитов в июне увеличился на 2,5% и достиг 15,7 трлн руб., следует из обзора Банка России. Это максимальный прирост с декабря 2022 г. (3,3%), во время которого банки традиционно выдают максимальное количество ссуд. До этого динамика выдач три месяца держалась в диапазоне 2,1–2,2% и соответствовала среднемесячным показателям «эталонного» 2021 года (2,3%).

Рос сектор за счет рыночной ипотеки, в особенности вторички, говорится в обзоре ЦБ: в июне выдачи увеличились на 11% и составили 307 млрд против 277 млрд руб. месяцем ранее. Темпы роста ипотеки с господдержкой составили всего 6% до 321 млрд руб. за счет семейной (около 150 млрд руб.) и льготной программ (136 млрд руб.).

Перераспределение спроса на вторичный рынок связано с опережающим ростом цен на первичном, что вместе с возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью может делать вторичный рынок несколько привлекательнее, говорится в обзоре ЦБ. «Застройщики в каком-то смысле сами себя наказывают, потому что до этого за счет разных схем настолько сильно разогнали рынок по ценам (например, ипотека с околонулевой ставкой. – «Ведомости»)», – констатировал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов на брифинге 25 июля.

В июне в среднем по России средняя стоимость 1 кв. м в новостройке была выше на 40%, чем на вторичном рынке, – 134 183 руб. против 95 674 руб. соответственно, следует из данных «Сбериндекса».

Дополнительно на первичный рынок влияет ужесточение с 1 июня некоторых подходов в макропруденциальном регулировании, говорится в обзоре ЦБ: регулятор ввел новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 1 января 2024 г.), если банк не хочет применять надбавки к капиталу при выдаче кредита с господдержкой. Дальнейшая корректировка мер будет зависеть от ситуации на рынке, уточнил Данилов.

У крупнейшего игрока на рынке ипотеки, Сбербанка, в июне на вторичное жилье пришлось 75 200 выдач, а на новостройки почти в 3 раза меньше – 25 400 выдач, говорит его представитель. Еще 8800 кредитов банк выдал на индивидуальное строительство. При этом за весь июнь банк выдал рекордную сумму кредитов на 364,1 млрд руб.

Доля выдач ипотеки на вторичное жилье в денежном выражении в банках превысила 50%. Еще в январе в выдачах ВТБ на готовую недвижимость приходилось 36% от всех ипотечных кредитов – по итогам июня этот показатель превысил уже 56%, говорит вице-президент и руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин, не называя абсолютных значений. В Росбанке показатель вырос до 53% против 41% в мае, говорит главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк дом» Ирина Бабина. По ее словам, в июле тренд сохраняется – на текущий момент доля выдач на вторичном рынке составляет 55%.

Недвижимость начинает приобретаться для улучшения жилищных условий, поэтому для покупателя существенными факторами становятся удобность локаций и наличие удобной инфраструктуры, а также снижение дополнительных вложений, отмечает аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. Ремонт в новостройке и оборудование квартиры могут обойтись гражданам в 50% от стоимости жилья, добавляет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Кроме того, рост ипотечных выдач был отчасти простимулирован активизацией отложенного спроса и ослаблением курса рубля, что подталкивало население к покупке, полагает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

По ожиданиям «Эксперт РА», себестоимость строительства продолжит расти, что будет толкать вверх цены на новое жилье и вместе с ужесточением регулирования ЦБ обусловит дальнейшее смещение покупательского интереса в пользу вторичного, отмечает Якушкина. При этом слабая динамика доходов населения будет сдерживать ипотечный рынок от бурного роста, добавляет она. Но, по оценкам НРА, вторичный рынок ждет стагнация, говорит Богомолова: объем выдач в 2023 г. застынет на уровне 2022 г. и составит около 2,5–2,8 трлн руб.

Повышение ключевой ставки до 8,5% приведет к охлаждению спроса на рыночные программы на готовое жилье, тогда как спрос на льготные программы сохранится на прежнем уровне – ставка по ним не менялась, полагает руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. Драйвером спроса во второй половине 2023 г. останутся госпрограммы, особенно семейная и IT-ипотека, добавляет заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

В 2019–2021 гг. соотношение выдач ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках было 35 и 65% соответственно, оценивает Бабина из Росбанка. Но в 2022 г. был пик выдач ипотек в рамках госпрограмм и соотношение сместилось в сторону 43 и 57%. Сейчас рынок возвращается к формуле 35/65, полагает она, поэтому в ближайшем будущем доля вторички на фоне повышения ставок стабилизируется.

Пока ставки по ипотеке на готовое жилье не выросли, спрос может временно увеличиться, отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Замедление динамики в этом сегменте может стать заметным через несколько месяцев, когда повышение ставок станет более активным и закончится срок действия одобрений, полученных при более низких процентах, поясняет она. При этом Ващелюк уточняет, что отмена льготной ипотеки под 8% и семейной (закончатся 1 июля 2024 г.) приведет во второй половине 2024 г. к росту доли выдач кредитов на готовое жилье.