Эксперты оценили идею введения стандарта ипотечного кредитования
Он сделает процесс более прозрачным, но потребует тщательного обсуждения с банками
Рынок на первый взгляд позитивно оценил идею ЦБ ввести стандарт ипотечного кредитования: он сделает процесс более прозрачным и сильно облегчит жизнь настоящим и будущим заемщикам, а также значительно повысит конкуренцию между кредитными организациями, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты.
О том, что ЦБ разрабатывает такой стандарт для банков, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в интервью IRN.RU. В ЦБ «не оставляют надежды», что смогут найти формат диалога с банковским сообществом, чтобы упреждать риски без введения регуляторных мер и создать «правильные ориентиры» на рынке, объяснил суть задумки регулятора Данилов. Но если сделать это не получится, ЦБ и дальше будет прибегать к «регуляторной дубине».
По словам Данилова, ЦБ намерен стимулировать банки отказывать в выдаче ипотеки, если первоначальный взнос сформирован за счет необеспеченного потребкредита. По данным Банка России на конец 2022 г., примерно 7% граждан, берущих ипотеку, формируют первоначальный взнос за счет потребкредита (обычно он составляет 20% от суммы).
Пока деталей нового документа нет, но регулятор намерен сделать его обязательным для всех банков и понятным для граждан.
На рынке уже есть добровольный стандарт ипотечного кредитования – его разработал Дом.РФ совместно с ЦБ и утвердил еще в 2019 г. Он устанавливает требования к процессу кредитования и определяет допустимые действия банков-участников на всех этапах их взаимоотношений с заемщиком. На текущий момент к стандарту присоединилось 185 организаций, но среди них нет ни одного крупного игрока, помимо банка Дом.РФ.
Банки неактивно присоединяются к этому документу, замечает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, в реальной жизни заемщики и предмет недвижимости могут не соответствовать заявленным там требованиям. Например, предельная долговая нагрузка (отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к среднемесячному доходу) может превышать 70%, тогда как в документе это не приветствуется.
Больше прозрачности не помешает
Сейчас в Банке России и Дом.РФ (является в том числе оператором льготных ипотечных программ) накопился довольно значительный опыт регулирования ипотечных сделок, есть понимание проблем – это «вселяет уверенность в качестве нового стандарта», отмечает директор департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Кроме того, ЦБ как инициатор нового документа обеспечит не только прочтение и знание норм, но и их выполнение, уверен он.
Наличие единого стандарта в случае его поддержки со стороны ключевых участников рынка качественно улучшит процесс выдачи ипотеки, полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В частности, унификация документов сделает условия ипотечных продуктов более прозрачными для заемщиков, а также упростит сравнение предложений разных банков, поясняет он. Для банков присоединение к стандарту на первом этапе может носить имиджевый характер, но способно придать дополнительный импульс росту конкуренции в сегменте при сохранении умеренного аппетита к риску, считает Доронкин.
Когда ЦБ использует «дубину»
Ипотека от застройщика по экстремально низким ставкам стала популярной прошлым летом – банки выдавали кредиты под проценты вплоть до 0,01%. Тогда же развитие получили и другие подобные программы: траншевая ипотека, жилищные кредиты с низким первоначальным взносом и проч. Но это были маркетинговые акции, а столь низкий процент достигался за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (на 20–30%). Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря, а искусственный разгон цен на жилье рано или поздно может привести к его схлопыванию, предупреждал ЦБ.
Банк России пытался вести диалог с банками и девелоперами, рассказал Данилов. Но договориться не вышло – в итоге ЦБ все равно пришлось вводить дополнительное регулирование. В частности, повысить требования к резервам по таким кредитам, ввести запретительные надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и т. д.
Стандартизация позволит снизить кредитные риски для банковского сектора, а также уменьшить пространство для недобросовестной конкуренции и мисселинга, отмечает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. С другой стороны, это может в итоге и затормозить рынок. Также могут вырасти ставки, добавляет управляющий партнер Dombook и основатель «БЕСТ-новостроя» Ирина Доброхотова. Если объемы кредитования и сократятся, то незначительно, парирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. По ее словам, применение продуманного и согласованного стандарта повысит доверие заемщиков и их поток может стабильно расти. А при уменьшении общих рисков, наоборот, будут создаваться условия для снижения общего уровня процентных ставок, полагает она.
Ипотека является драйвером роста рынка розничного кредитования. В июне портфель прибавил 2,5% и достиг 15,7 трлн руб., следует из обзора ЦБ. При этом растет сам рынок за счет рыночной ипотеки, в особенности вторичной: в первый месяц лета выдачи увеличились на 11% и составили 307 млрд руб. против 277 млрд руб. месяцем ранее.
Открытым остается вопрос о том, каким образом и будет ли в принципе организована возможность для банка-кредитора проверить, не сформирован ли первоначальный взнос по ипотеке за счет потребительского кредита от другого игрока, отмечает Перфильев. Это достаточно сложно определить, согласен председатель правления Ассоциации российских банков Олег Скворцов, например, человек мог взять потребительский кредит на другие цели, но потом передумать и использовать эти средства в ипотеке. Поэтому в стандарте, скорее всего, должны быть какие-то рекомендации и регламенты, чтобы банки перед выдачей ипотеки смотрели, брал ли человек потребкредит, когда, на какие цели, какого объема и т. д., полагает эксперт. Также необходимо обсудить с банковским сообществом, как именно определять такие случаи, добавляет Скворцов.
В подготовке статьи участвовала Дарья Молоткова