Ставку льготной ипотеки могут дифференцировать по регионам

За такой подход выступает ЦБ, но он может оказаться необъективным и в итоге снизить доступность жилья, предупреждают банкиры
Если одновременно с льготной ипотекой выдавать субсидии региональным строительным компаниям, это замотивирует их активнее строить новые дома / Максим Стулов / Ведомости

Банк России поддержал идею депутатов разработать льготную ипотечную программу с дифференцированной ставкой, привязанной к уровню дохода в том или ином регионе. Об этом заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина во время выступления на пленарном заседании в Госдуме 16 ноября. Председатель нижней палаты парламента Вячеслав Володин аргументировал выдвинутое депутатами предложение тем, что «это хорошо скажется на развитии самих регионов»: такая программа позволит развивать строительство в небольших городах, а у граждан пропадет необходимость переезжать.

В ЦБ готовы обсуждать этот вопрос. «Мы не против льготных программ, но мы за то, чтобы льготные программы были адресными <...> И конечно, нужно дифференцировать [ставки]. Я думаю, нам это надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать. Уровень доходов населения может быть одним из критериев», – отметила Набиуллина.

Она предложила при проработке новой программы обратить внимание на проникновение ипотеки в регионах – где ее совсем мало выдают, а где она развита, – а также комплексно смотреть на уровень обеспеченности жильем. При этом Набиуллина предположила, что одновременно с льготной ипотекой можно выдавать субсидии региональным строительным компаниям, чтобы замотивировать их активнее строить новые дома.

Льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых будет действовать до 1 июля 2024 г. До этого времени, по словам Набиуллиной, необходимо выработать подходы к дифференцированной программе, которая позволит гражданам более равномерно, в зависимости от доходов и места их проживания, решать свои жилищные проблемы. «Главное – чтобы это не уходило в рост цен. Потому что люди иногда просто ориентируются на ключевую ставку и вынуждены кредит брать большего объема, потому что выросли цены на жилье», – добавила она.

По словам Набиуллиной, действующие сейчас массовые программы льготной ипотеки привели к региональным перекосам, когда жители разных регионов стекаются в Москву и Санкт-Петербург: за счет большого спроса в разы выросли и цены на квартиры. В среднем, по оценке ЦБ, цены на новостройки в стране за три года выросли на 90% (льготная ипотека заработала весной 2020 г.), что в 2 раза больше, чем рост средней зарплаты в этот период. Сейчас разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье составляет уже 42% – эту разницу нельзя объяснить качеством старого и нового жилья, считает Набиуллина. В ответ на это правительство повысило размер первоначального взноса по льготным программам с 15 до 20%, а также снизило на 0,5 п. п. предельную величину субсидии банкам. Задачей было привести спрос в соответствие с темпами роста предложения.

В октябре банки зафиксировали снижение выдач жилищных кредитов по рыночным программам, но значительный рост по льготным, доля которых в выдачах превысила 50% у ряда игроков, писал Forbes. Аналитики «Домклика» Сбербанка отметили, что доля выдач ипотеки по всем льготным программам (семейная, под 8%, для IT-сотрудников, дальневосточная, сельская) в октябре практически не изменилась относительно сентября и составила 50,9%, четверть всех выдач обеспечила ипотека под 8%. У ВТБ в октябре 67% выданной ипотеки пришлось на льготные кредиты, что на 5 п. п. больше сентября.

Банкиры предупреждают

Дифференциация ставок льготной ипотеки по региональному признаку позволит направить программу на развитие жилищного строительства именно в тех российских субъектах, где это необходимо, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич. Одновременно это поможет не допустить перегрева рынка недвижимости в наиболее экономически развитых регионах, отмечает он.

Идея дифференцированных ставок по ипотеке требует комплексного подхода, полагает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк дом» Ирина Бабина. Для ее реализации нужна оценка средней стоимости квадратного метра в регионе, уровня обеспеченности жильем, соотношения старого и нового фондов, динамики ввода новых домов, перечисляет она. Стоит учесть также средний возраст жилого фонда, долю аварийного жилья в регионе, добавляет Грицкевич. В результате льготные ставки ниже среднего уровня могут быть применены в относительно небольших регионах с невысокой емкостью рынка, например в Алтайском крае, Республике Тыва и проч., полагает он.

Расходы казны на льготную ипотеку

В проекте бюджета на 2024–2026 гг. расходы по льготной программе в следующем году определены в размере 230 млрд руб., в 2025 г. – 102,5 млрд руб. По семейной ипотеке траты в следующем году составят 223,8 млрд руб., в 2025 г. – 123,8 млрд руб.

ВТБ уже выступал с похожими инициативами – в банке считают, что в первую очередь поддержка необходима социально уязвимым категориям населения, отмечает начальник управления ипотечного кредитования Сергей Бабин. ВТБ предлагал установить принцип «больше метров – ниже ставка» для семей, которым особенно важно расширение своих квадратных метров. Кроме того, одним из механизмов поддержки россиян может стать снижение ставки по ипотеке в зависимости от количества детей, указывает банкир.

В то же время появляется риск необъективности такого подхода и снижения доступности жилья, предупреждает Бабина. Дифференциация по уровню дохода и региону проживания значительно усложнит процесс получения и одобрения жилищного кредита, а также будет дополнительной нагрузкой для банка, рассуждает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков: кредитным организациям придется иметь одну и ту же программу с разными процентными ставками, причем еще определять их от уровня дохода населения.

Велика вероятность возникновения спорных моментов, продолжает Войлуков. Например, рассуждает он, в регион с низкими зарплатами приехали жители другого региона, где уровень зарплат намного выше, и возникает вопрос, положена ли будет им тогда льготная ипотечная программа региона, куда они приехали, или нет. Поэтому проще делать единую льготную программу по всем регионам, которые необходимо развивать, считает Войлуков, это как снизит затраты самих банков и позволит снизить ставку по ипотеке за счет упрощения администрирования.

На запросы «Ведомостей» в топ-10 ипотечных банков не ответили Сбербанк, Альфа-банк, «ФК Открытие», Газпромбанк, Совкомбанк, Россельхозбанк, банк Дом.РФ.