Эксперты оценили возможность применения прямых лимитов на выдачи ипотеки

Применение прямых ограничений, или макропруденциальных лимитов (МПЛ), на выдачи ипотеки поможет сдержать дальнейший рост кредитования, но одновременно с этим приведет к ужесточению требований к заемщикам и может негативно повлиять на объемы вводимого жилья, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Банк России может уже в следующем году распространить прямые лимиты на ипотеку в связи с ухудшением качества кредитов, заявила накануне директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в интервью «Известиям»: сейчас вопрос активно обсуждается с Госдумой, по закону МПЛ распространяются только на необеспеченное кредитование.

При установлении лимитов в ипотеке можно опираться на показатель долговой нагрузки (ПДН; отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к среднемесячному доходу), первоначальный взнос и срок кредита, предположила Данилова, но этот вопрос еще обсуждается.

По данным ЦБ, если в начале 2020 г. доля заемщиков с ПДН выше 80% составляла в выдачах 26,3%, то уже в I квартале 2023 г. она составила 40,1%, а в III квартале – достигла 46,6%. По данным ЦБ на 1 ноября, 63% заемщиков направляют на обслуживание долга более половины своего дохода, а 46% – на кредиты с первоначальным взносом не более 20%. В то же время доля выдаваемой ипотеки на срок свыше 25 лет выросла до почти 50%, хотя еще несколько лет назад выдавалась на срок до 25 лет, отметила Данилова: в результате в половине кредитов плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, что несет риски как для него самого, так и для банка.

В сентябре на фоне активного роста выдач доля проблемных кредитов в ипотеке оставалась на уровне 0,6%, следует изданных ЦБ. Показатель остается на таком низком уровне из-за того, что его вымывают быстрые темпы выдачи новых кредитов. Задолженность по необслуживаемой ипотеке (с просрочкой более 90 дней) растет гораздо медленнее, чем весь ипотечный портфель, сообщил «Ведомостям» представитель регулятора: на 1 ноября прирост в годовом выражении составил 3% против 34%.

Лучше поздно, чем никогда

Аналитики предупреждали о рисках ухудшения качества ипотечных выдач с 2021 г., когда уже наблюдались негативные последствия всестороннего стимулирования ипотечного кредитования, напоминает управляющий директор по валидации агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Тогда это выражалось в виде ралли цен на жилье, появления «ипотек от застройщиков», роста долговой нагрузки населения и прочих структурных искажений, перечисляет он. Но меры по охлаждению рынка начали принимать только в 2023 г., добавляет Беликов: с учетом лага, опасной закредитованности населения и не поддающихся устойчивой корректировке цен на недвижимость, вероятно, теперь ипотеку действительно нужно тормозить и выравнивать всеми потенциально доступными способами, включая МПЛ.

МПЛ помогут регулятору в борьбе за сдерживание роста ипотечного кредитования, но перед внедрением будет некоторый рост спроса, так как люди захотят успеть оформить кредит до нововведения, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. При этом сейчас в ход идут различные инструменты, отмечает она: «Пожар всегда проще предупредить, чем потушить». При соблюдении лимитов кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой и искусственное удлинение срока из-за постоянного роста стоимости снизится, что улучшит качество портфелей, добавляет младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова.

Если рассматривать качество ипотеки без привязки к прибыли банков, то его можно улучшить за счет значительного ужесточения требований к заемщикам, говорит Носова. Но это негативно повлияет на объемы и суммы выдачи ипотеки, что, в свою очередь, может отрицательно сказаться на объемах вводимого в строй жилья, добавляет управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин. По его словам, в Москве и Санкт-Петербурге до 80% сделок осуществляется за счет ипотеки.

Для восстановления розничного кредитования в целом, которое сильно затормозит в следующем году, нужно, чтобы установился процесс поступательной оптимизации долговой нагрузки граждан, полагает Беликов: для этого необходимо снижение инфляции и ее удержание в целевом коридоре около 4%. Нужно обеспечить равномерную в разрезе секторов хозяйственной деятельности и непрерывную индексацию реальных доходов граждан, продолжает он. Кроме того, считает Беликов, необходимо отвязать динамику цен на жилье от нерыночных временных факторов, таких как государственное стимулирование спроса, но все это займет годы.

Какие меры уже применяются

В арсенале ЦБ для сдерживания рисков финансовой стабильности в отношении ипотеки есть только макропруденциальные надбавки на капитал, которые банк должен учитывать при выдаче кредита. По словам Даниловой, они работают, но путем экономического стимулирования и менее действенны для банков с большим запасом капитала. Лимиты же непосредственно ограничивают долю рискованного кредитования.

С 1 октября ЦБ повысил надбавки по ипотеке на новостройки для заемщиков с ПДН выше 80% и для кредитов с низким первоначальным взносом до запретительного уровня. Так как на вторичном рынке жилья ЦБ не наблюдал значимого завышения стоимости залога, надбавки в этом сегменте выросли в меньшей степени. Также в борьбе с «ипотекой от застройщиков» по очень низким ставкам ЦБ с 30 марта обязал банки формировать дополнительные резервы по таким кредитам.

С 20 сентября власти повысили минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15 до 20%, а также уменьшили на 0,5 п. п. максимальный объем субсидий для банков, которые выдают такие кредиты. В результате доля выдач ипотеки со взносом ниже 20% в сегменте новостроек снизилась с 63% в II квартале до 59% в III квартале, но в сегменте вторичного жилья этот показатель сохранился на уровне 44%, следует из данных ЦБ.