Темпы роста ипотеки в III квартале достигли рекорда

Темпы роста ипотечного портфеля по итогам III квартала 2023 г. оказались рекордными: он вырос на 10,8% после 7% кварталом ранее и достиг 17,1 трлн руб., говорится в обзоре банковского сектора ЦБ. Предыдущий максимум темпов роста за последние пять лет был в IV квартале 2020 г. – 8,7%.

Банки выдали в июле – сентябре 2,5 трлн руб. ипотеки, что на 38% больше относительно апреля – июня. Наиболее активно росли выдачи в сегменте строящегося жилья: граждане взяли кредитов на 1,1 трлн руб. (+71% ко II кварталу 2023 г.). Практически весь этот сегмент обеспечен программами господдержки, ставки по которым не изменились, несмотря на рост ключевой, пишет ЦБ.

В сегменте готового жилья банки выдали ипотеки на 1,4 трлн руб. (+20% ко II кварталу 2023 г.), прирост которой обеспечен готовым жильем от застройщика с господдержкой (около 300 млрд руб., +150%) и частными домами (около 400 млрд руб., +35%), оценивает ЦБ. Но непосредственно на вторичном рынке многоквартирных домов выдачи сократились на 10% и составили около 700 млрд руб. (ставки по ним стали двузначными. – «Ведомости»), говорится в обзоре.

Ипотека быстро росла в III квартале, так как граждане стремились успеть взять кредит из-за опасений дальнейшего роста цен на жилье на фоне волатильности курса рубля и роста инфляционных ожиданий. Повлияло также анонсированное повышение первоначального взноса по льготной программе до 20%.

Именно в III квартале началось ужесточение монетарной политики и ключевая ставка выросла с 7,5% в начале июля до 13% в середине сентября. Вслед за этим банки также пересматривали ставки по своим продуктам, в частности по рыночным ипотечным программам. По данным Дом.РФ, на конец сентября средневзвешенная ставка в топ-20 кредитных организаций по ипотеке на вторичном рынке составляла 14,49% (в начале июля – 11,16%), а на новостройки – 14,29% (11,06%). На 1 декабря ставка по рыночной ипотеке на вторичное жилье составила 16,16%, а на новостройки – 16,18%, следует из данных Дом.РФ.

Уже в IV квартале регулятор ожидает охлаждения кредитования за счет произошедшего повышения первоначального взноса по льготной ипотеке до 20% (власти также уже обсуждают повышение до 30%), ужесточения макропруденциального регулирования в отношении как рискованной ипотеки, так и потребительских кредитов, а также существенного роста ставок.

Принятые меры рассчитаны на охлаждение рынка ипотечного кредитования, где, по словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, регулятор видит признаки перегрева. Она также обеспокоена сохраняющимся отрывом цен жилья первичного рынка от вторичного. В I квартале «первичка» была дороже на 40%, во втором – на 39%, сообщал в июле ЦБ.

В крупнейшем ипотечном банке, Сбербанке, не видят пузыря на рынке ипотеки, говорил 6 декабря предправления госбанка Герман Греф. По его словам, сегодня по Москве разница цен составляет примерно 36–37%, но это обусловлено наличием субсидированной ипотеки на новостройки со стороны государства. По его мнению, когда этот механизм уйдет с рынка, разница снизится если не до нуля, то до уровня 7–8%.

Бурный рост выдач ипотеки в III квартале был связан с ожиданием продолжения ужесточения денежно-кредитной политики, говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин. Многие заемщики старались успеть получить средства по уже одобренным кредитам, боясь ухудшения их условий, согласен директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. Всплеск сделок на вторичном рынке также обусловлен желанием граждан вскочить в последний вагон по более низким ставкам, добавляет Гришунин. Поэтому часть спроса IV квартала досрочно была реализована в III квартале, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

Банки уже видят снижение ипотечных выдач в октябре и ноябре. Сбербанк в октябре выдал примерно 67 900 льготных ипотечных кредитов, что на 15,6% меньше показателя сентября. В ноябре охлаждение продолжилось, так как ипотечные ставки на вторичном рынке приблизились к 17%, считает Гришунин.

По данным экспресс-мониторинга аналитического агентства Frank RG, выдачи ипотеки в октябре упали на 20% относительно сентября до 774,3 млрд руб., а в ноябре сократились еще на 7% до 718,1 млрд руб. Количество кредитов также снижается два месяца подряд: в октябре на 17% до 191 800 шт., а в ноябре еще на 9% до 171 800 шт.

В декабре на первичном рынке снижение ипотечного кредитования вряд ли произойдет, так как граждане вновь будут «прыгать в последний вагон» в ожидании ужесточения льготного кредитования, особенно в Москве, полагает Гришунин. Поэтому на новостройки эксперт ожидает роста выдач на 3–5%. Но на готовое жилье спрос продолжит снижаться, полагает он: объем выдач в декабре упадет еще на 10% по сравнению с ноябрем.

В IV квартале доля кредитов на новостройки в выдачах будет по-прежнему превышать долю на готовое жилье за счет более привлекательных ставок и различных акций от застройщиков, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Кроме того, новость о повышении первоначального взноса в рамках льготных программ до 30% также послужит стимулом спроса на строящееся жилье, отмечает она.

По оценкам «Эксперт РА», выдачи ипотечных кредитов в 2024 г. упадут до уровня менее 450 млрд руб. в месяц, говорит управляющий директор рейтингового агентства Юрий Беликов. При этом уже в январе – феврале возможно снижение выдач до 300 млрд руб., полагает он. По остатку задолженности ипотечный портфель к концу 2024 г. может приблизиться к 20 трлн руб., но эту отметку, скорее всего, не превысит, считает Беликов.