Ипотека побила рекорд в 2023 году

Российские банки выдадут в 2023 г. рекордный объем ипотеки – только за 11 месяцев этого года граждане взяли жилищных кредитов почти на 7 трлн руб. Это уже на 23% больше предыдущего рекорда в 2021 г., тогда за весь год банки выдали ипотеки на 5,7 трлн руб., следует из данных Банка России. Драйвером рынка остается льготная ипотека – ее доля в общем объеме выдач также увеличивается несколько лет подряд. В 2021 г. банки оформили льготных кредитов на жилье на общую сумму 1,2 трлн руб. (21% от всех выдач), а за 11 месяцев текущего года – на 4,1 трлн руб. (59% от всех выдач).

Спрос ипотечных заемщиков сместился в сторону льготных программ во втором полугодии 2023 г., отмечает представитель ВТБ. Именно тогда начался цикл повышения ключевой ставки: первый раз ЦБ повысил ставку 21 июля с 7,5 до 8,5%. После этого регулятор поднимал ее еще четыре раза, и сейчас она находится на уровне 16%. Вместе с этим росли и ставки по ипотеке. По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам находится фактически на запретительных уровнях: на новостройки она составляет 16,16% (21 июля была 11,06%), на вторичное жилье – 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке процент вырос с июля незначительно и на данный момент составляет 7,98% (было 7,44%), а по семейной – 5,96% (было 5,42%).

В декабре доля жилищных сделок с господдержкой в ВТБ достигла 67% от общего объема выдач, говорит представитель банка. В Росбанке доля льготной ипотеки в выдачах за 11 месяцев текущего года составила 38% по количеству и 45% по сумме, а за 20 дней декабря – 63 и 68% соответственно, говорит директор департамента по работе с партнерами «Росбанк дома» Павел Петров. В Промсвязьбанке (ПСБ) сегодня льготные программы занимают более 70% в общем объеме выдач гражданской ипотеки, говорит его представитель.

ЦБ переживал весь год

В ЦБ на протяжении всего 2023 года не раз говорили, что рост ипотечного кредитования сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. Одновременно с этим регулятор повышал надбавки на капитал банков – чтобы им сложнее было выдавать ипотеку. В частности, ЦБ сделал фактически невозможным предоставление кредита с низким первоначальным взносом в рамках программ «от застройщиков», которые обрели популярность еще в 2022 г.

«В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков», – говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 16 ноября. По данным Банка России, разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье в ноябре составлял 42%. В начале года эта разница была около 40%, следует из данных Росстата.

Ранее директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов сообщил, что с 2020 г. (когда запустили льготные программы) жилье в новостройках выросло в цене на 80%, на вторичное жилье – на 51%. Он отметил, что программа льготной ипотеки «была удачной», поскольку «помогла поддержать спрос в момент, когда это было необходимо», но процесс выхода из нее затянулся.

В среднем по России стоимость 1 кв. м в новостройках с начала 2023 г. выросла на 5% и по итогам III квартала составляла 134 098,13 руб., в сегменте вторичного жилья за этот же период цена выросла на 4% до 94 526,47 руб., следует из данных Росстата.

Льготные ипотечные программы, увеличивая доступность предложения и разгоняя спрос, одновременно толкают цены на новостройки вверх, говорит Петров из «Росбанк дома». Кроме того, резкий рост цен на новостройки также связан с ростом себестоимости строительства жилья, добавляет главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Это прежде всего обусловлено повышением цен на строительные материалы и оборудование, а также ростом зарплат в экономике, поясняет она.

Помимо льготных программ существует множество факторов, способствующих формированию разрыва в ценах на первичку и вторичку, отмечает Петров: это устаревание жилого фонда в России и желание граждан улучшить жилищные условия, приобретая комфортное жилье в современных жилых комплексах.

Но не все банки видят такой колоссальный разрыв цен, как ЦБ. «Сегодня, скажем, по Москве эта цифра (разрыв в ценах. – «Ведомости») составляет 36–37%, но при ближайшем рассмотрении она абсолютно логично объясняется наличием субсидируемой ипотеки по первичке. Как только этот механизм с рынка уйдет, я думаю, эта дифференциация снизится до рыночного реального минимума. Либо она будет равна нулю, либо в районе 7–8%, не больше. Мы других признаков «пузыря» не увидели», – говорил в декабре предправления Сбербанка Герман Греф. Сам Сбербанк в 2024 г. из-за высокой ключевой ставки (16%) и ужесточения макропруденциальных мер выдаст только 80–100% объема ипотечных кредитов 2023 г.

Рынок недвижимости в России неоднородный, поэтому напрямую сравнивать первичный и вторичный рынки невозможно: у них разные географии, качество жилья и локации, говорит представитель крупного банка из топ-10. Большой разрыв цен можно получить, используя данные по ипотечным сделкам, в том числе с элитной недвижимостью, поясняет он. Зачастую же цены на похожие квартиры на первичке и вторичке отличаются не более чем на 10–15%, отмечает представитель крупного банка.

В случае отмены льготных программ существует риск того, что разница между ставками по ипотеке на первичную и вторичную недвижимость станет минимальной, говорится в обзоре рынка ипотечного кредитования рейтингового агентства АКРА. Учитывая, что при прочих равных условиях объективных преимуществ у нового жилья недостаточно, для того чтобы платить за квадратный метр в 1,5 раза больше, чем за вторичное жилье, стоимость жилой недвижимости в новостройках начнет снижаться, поясняется в обзоре. В то же время в АКРА полагают, что вторичное жилье будет расти в цене в силу повышения спроса на него.

В 2024 г. ипотечный рынок может накрыть новая волна охлаждения, говорила старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова 16 декабря. Правительство уже увеличило размер первоначального взноса по льготной ипотеке со ставкой 8% с 20 до 30% и уравняло для всех регионов максимальный размер кредита на уровне 6 млн руб. Также ЦБ может ввести для банков количественное ограничение на выдачу ипотечных кредитов, но для появления такой возможности нужны изменения в закон – пока прямые лимиты регулятор может установить только для необеспеченных потребкредитов. Эти меры, а также сохранение высоких рыночных ставок на определенный период, по мнению аналитиков Frank RG, приведут к сокращению на 22% объема выдач ипотеки в следующем году – до 6,2 трлн руб.