Долги граждан перед застройщиками за рассрочку достигли 1 трлн рублей

В I квартале 2025 г., по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты приобретаемого жилья, говорится в материалах Банка России. Ее доля в сделках купли-продажи на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10–20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн руб. Распространение практики приобретения жилья таким способом увеличивает риски закредитованности граждан, отмечает ЦБ в новом письме для банков и рекомендует им собирать и анализировать информацию застройщиков о договорах рассрочки.

Какие риски видит ЦБ

Рассрочка от застройщика может нести риски для физических лиц, застройщиков и банков, пишет ЦБ. Но больше всего угроз в таком способе оплаты именно для граждан.

Один из основных рисков – отказ банка в предоставлении ипотеки для погашения рассрочки. Граждане обращаются в банки за кредитом, когда у них нет собственных средств для уплаты по договору о рассрочке. Но в отличие от банков застройщики не обязаны оценивать уровень платежеспособности клиента. И когда последний решает погашать рассрочку за счет кредита, он сталкивается с тем, что платеж по ипотеке оказывается выше, чем он планировал, или банк вовсе отказывает в выдаче.

Кроме того, при покупке жилья в рассрочку от застройщика стоимость квартиры зачастую завышается. И если человек решит продать жилье на вторичном рынке, он с большой вероятностью не сможет это сделать без финансовых потерь, т. е. по той же цене, по которой купил квартиру. Такой риск может привести к тому, что заемщику не хватит средств для погашения ипотеки (которую он взял для платежей по рассрочке) при возникновении у него трудностей с обслуживанием кредита.

Второй риск для покупателя – отсутствие надлежащей законодательной защиты, если возникнут временные финансовые трудности. В случае с ипотекой банк должен соблюдать формальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, также есть законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул. А при рассрочке от застройщика владелец жилья может столкнуться с его потерей и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей по договору. Также в случае с ипотекой законом установлена единовременная выплата на погашение кредита семьям, имеющим детей, – с рассрочкой на такой механизм рассчитывать нельзя.

Третий риск – граждане не защищены законом от риска двойных продаж жилья в рассрочку и иных «неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов», пишет ЦБ. Также Банк России напомнил, что при покупке жилья в рассрочку у застройщика эти средства не находятся на отдельных счетах эскроу и в случае банкротства девелопера есть риск не получить обратно уже уплаченные средства.

Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и банков, которые финансируют строительство жилья через кредитование девелоперов. Застройщики могут столкнуться с ростом неплатежей граждан по рассрочкам, что, в свою очередь, может затруднить им выплаты по кредитам перед банками. Прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные застройщиком при разработке проекта, будут отличаться от фактических, объясняет ЦБ.

Таким образом, резюмирует регулятор, широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей гражданами жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование. В I квартале 2025 г. объем проектного финансирования вырос на 400 млрд руб. до 8,7 трлн руб., сообщал ЦБ.

Рекомендации банкам

ЦБ рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, если существенная доля жилья реализуется по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку. Банкам стоит определять сумму планируемых поступлений от рассрочки путем соотнесения суммы цен заключенных договоров и средств, поступивших на эскроу-счета. Следует запрашивать у застройщиков объемы предоставленных рассрочек, общий размер внесенного гражданами первоначального взноса и графики погашения рассрочек от застройщика в соответствии с договорами.

Банкам стоит уточнять объемы просрочки по рассрочкам, длительность неплатежей по каждому договору. У застройщика стоит уточнять проводимые им процедуры оценки финансового положения граждан – получателей рассрочки и отдельно – документы для предварительной оценки банками возможности (невозможности) выдачи ипотеки гражданину-должнику с уже полученной рассрочкой. Среди таких сведений в том числе данные, необходимые для расчета показателя долговой нагрузки физлиц-должников по вновь предоставляемым рассрочкам.

Рекомендации регулятора являются обоснованными, считает руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Покупка жилья в рассрочку действительно может нести системные риски для финансовой системы страны в случае ощутимого увеличения спроса, поясняет она. Такие договоры не учитываются в кредитной истории заемщика, что не позволяет потенциальным кредиторам корректно оценить его долговую нагрузку и провоцирует накопление кредитного риска, объясняет эксперт.

Вдобавок чаще всего по этой схеме продаются более дорогие объекты, а также квартиры с удорожанием, поэтому в случае ухудшения платежеспособности или невозможности получить ипотеку для оплаты остатка долга покупатель рискует остаться без жилья, а застройщик – столкнуться с его дефолтом, отмечает Солдатенкова.

В подготовке статьи участвовала Мария Викулова