Может ли бурный рост ипотеки привести к новому финансовому кризису

Российский ипотечный рынок бурно растет, ключевым фактором роста стал отложенный спрос. Банки агрессивно наращивают ипотечные портфели, переманивая друг у друга клиентов. Экономическая ситуация хуже не становится, и люди все чаще принимают решение о том, чтобы взять ипотечный кредит. В итоге на рынке с начала года наблюдается значительный рост спроса на ипотеку, на порядок опережающий рост доходов населения.

Согласно официальной отчетности за I квартал и промежуточным данным за апрель-май, зарплаты существенно выросли. Причиной скачка доходов населения на 10,5% стали серьезные предвыборные вливания в бюджетный сектор. Рост зарплат, тем не менее, не привел к росту расходов на потребительские нужды. И это очень необычная тенденция. Например, индексация пенсий в 2017 г. сразу же отразилась на расходах (даже при том, что пенсионеры более осторожны в тратах).

Одна из очевидных причин этого явления – средства шли на погашение долгов по займам и кредитам. Слабая динамика розничной торговли и платных услуг населению в рассматриваемый период подтверждают этот тезис.

Для банков же ипотека – одна из немногих возможностей наращивать портфели с наименьшим рисковым профилем. Берущие такой кредит – хорошие клиенты: это преимущественно финансово грамотные люди, которые действуют, что называется, на холодную голову и мыслят логично. И банки готовы за них побороться.

Все средства хороши

Показатели просрочки по ипотечным кредитам, которые обладают для банков предсказательной силой, находятся на одном из самых низких уровней за последние два года. Банкиры тщательно следят за тем, чтобы просрочка не уходила не то чтобы в красную, но даже в желтую зону. По итогам I квартала 2018 г. она составляла 2,11% против 2,52% годом ранее. Правда, снизился процент одобряемых заявок с 70% до 62%, но финансисты объясняют это продвинутостью пользователей: люди обращаются сразу в несколько банков и некоторая часть заявок отклоняется.

К концу первого полугодия 2018 г. конкуренция между крупными банками обострилась. Они не только наращивают собственную выдачу, но и активно занимаются рефинансированием чужих ипотечных кредитов, что в целом является одним из признаков развитого ипотечного рынка.

Именно рефинансирование для многих стало одним из драйверов роста портфеля. Его доля в выдаче достигла 40%, но уже в краткосрочной перспективе начнет снижаться. Ведущие кредиторы будут стремиться сохранить действующих заемщиков и начнут предлагать им программы по снижению ставок в рамках действующих договоров. Таким образом, доля рефинансирования в общем объеме выдачи ипотеки к концу года не превысит 10-15%.

Рефинансирование не всегда означает погоню за объемом. Рациональность сегодня является отличительной особенностью деятельности банков. Чаще всего это дополнительная возможность получить нового клиента с кросс-продажами, с обслуживанием, с семьей.

Кризиса не будет

Понятие ипотечного пузыря к нам пришло из США, где в 2007-2008 гг. из-за бума ипотечного кредитования произошел финансовый кризис. Однако банкиры не видят аналогий с сегодняшним российским ипотечным бумом.

Страховкой от пузыря является сравнительно высокий размер первоначального взноса. В США доля клиентов, получавших кредиты без первоначального взноса, была гигантской. В России еще до ужесточения правил резервирования ЦБ доля таких кредитов была незначительной – всего 5-6%. Тем не менее, меры ЦБ, принятые в начале года, дополнительно ограничили распространение высокорисковой ипотеки с низким первоначальным взносом. Так, для кредитов со взносом менее 10-20% введены повышенные коэффициенты риска, увеличивающие требования к расчетным нормативам достаточности собственных средств. Кредит с первым взносом менее 20% от цены жилья взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% – 200%.

Не секрет, что участие клиента своими деньгами в покупке недвижимости является своеобразной страховкой для банка. Модель поведения заемщика сильно меняется в зависимости от того, вносит он первоначальный взнос или нет. В первом случае его характеризует более ответственное отношение к кредитным обязательствам.

Кроме того, как уже отмечалось, просроченная задолженность, с учетом вызревания портфеля ипотечных кредитов, сейчас не превышает 3%. Это низкий показатель, который хорошо характеризует качество нынешних заемщиков. Для сравнения: просроченная задолженность по потребительским кредитам составляет около 20%, по автокредитам – 9-10%, по кредитным картам приближается к 20%. Это еще один довод в пользу того, что на этот раз нет предпосылок к тому, чтобы ипотечное кредитование стало источником кризисных явлений в финансовом секторе и экономике России.

Тем не менее, сегодняшняя ситуация не должна позволить забыть горький опыт обманутых дольщиков и заемщиков, бравших ипотечные кредиты в иностранной валюте. Некоторые банки регулярно одобряли выдачу самым сложным клиентам и не предупреждали о валютных рисках, возникающих при получении дохода в рублях и погашении ипотечных кредитов в валюте. Сегодня многие из этих банков можно найти в печально известной «Книге памяти» на «Банки.ру».

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов