Во сколько застройщикам обойдется фондирование с эскроу-счетами

Через месяц рынок переходит на новую схему привлечения средств дольщиков на строительство жилья. С 1 июля дольщики – покупатели квартир будут платить не напрямую застройщику, а вносить средства на специальные застрахованные эскроу-счета в банке. Строительные компании смогут получить доступ к этим средства только после сдачи дома. Ведущие игроки активно готовятся к новым правилам игры: банки прорабатывают условия финансирования, а застройщики ведут работу с дольщиками.

При этом число банков, которые могут работать с эскроу-счетами, недавно было увеличено – с 63 сразу до 100, согласно решению правительства от 22 мая. Теперь открывать такие счета могут банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ- (ранее требовался А-). Увеличение числа кредитных организаций позволит расширить банковскую географию, чтобы доступ к новым услугам могли получить застройщики из всех регионов.

Однако главные вопросы, которые волнуют сегодня рынок, – это ценообразование, сколько будет стоить обслуживание эскроу-счетов и кто будет нести эти расходы.

Банки заинтересованы в минимизации рисков и смотрят на опыт строительных компаний, их репутацию, наличие собственных средств. Застройщики оценивают достаточность собственных средств, которые они готовы вложить в бизнес, и то, какой объем нужно будет привлекать. Введение эскроу-счетов приведет к значительному удорожанию проектов и стоимости жилья, неоднократно отмечали застройщики и предлагали ограничить стоимость банковского финансирования. Но центробанк четко обозначил позицию: он не занимается регулированием банковского рынка с точки зрения ценообразования.

Фактически стоимость фондирования для застройщиков нужно разделить на две части. Первая – фондирование, предоставленное под сформированное на эскроу-счетах обеспечение, вторая – стоимость ресурсов, не обеспеченных такими средствами. Предположим, что стоимость проекта – 100 единиц, из них 50 единиц внесли покупатели на эскроу-счета. Это и есть первый источник фондирования, его обслуживание обойдется застройщику в 5–6% годовых.

Цифра складывается из себестоимости поддержания сопутствующей инфраструктуры банка (персонал, резервные отчисления), которую мы оцениваем на уровне 2%, и маржи за кредитный риск. Центробанк относит строительство к достаточно рискованным отраслям, поэтому маржа оценивается в 2,5–3%. Также добавляется некая дельта, учитывающая то, что банк получает проценты в конце срока обслуживания. В итоге почти все банки называют примерно одинаковые цифры – в сумме те самые 5–6%.

Вторую часть фондирования в 50 единиц застройщик покрывает за счет кредита банка. В данном случае в расчете используются обычные рыночные ставки. В текущей ситуации это 12% годовых. Если стоимость фондирования для банков на рынке изменится, изменятся и ставки для застройщиков. Последние говорят, что переложат удорожание фондирования на клиентов, а это 5–10%. Но все будет зависеть от рынка. Если покупательский спрос будет снижаться, застройщикам придется жертвовать своей частью маржи, а не повышать цены на жилье.

Уже сегодня банки, обладающие экспертизой и многолетним опытом работы, готовы предлагать для отрасли новые механизмы, позволяющие привлечь деньги для входа в новые проекты, – мезонинное финансирование и финансирование под финансовый результат действующих проектов. Такие продукты, особенно при использовании закрытого паевого фонда (ЗПИФ), не требуют от заемщика обслуживания кредитного плеча на регулярной основе. Но требуется постоянный мониторинг проекта со стороны банка с точки зрения выполнения заявленных темпов строительства и продаж (для обеспечения бесплатного фондирования остатками на эскроу-счетах), выбора надежных партнеров на любом этапе стройки. Решать эту задачу помогает современный механизм так называемого BIM-моделирования (building information model), который призван облегчить участникам проекта функционал, связанный с техническим надзором и контролем за ходом проекта. Правда, внедрение этого механизма должно начинаться с проектировщика, а это требует времени и реализации пилотных проектов.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.