О защите прав залоговых кредиторов

В прошлом году наметился тренд на расширение прав залоговых кредиторов в рамках процедуры банкротства застройщика: на их защиту встали Конституционный и Верховный суды РФ. Это переломный момент правоприменения, поскольку в 2019 г. были внесены изменения в закон о банкротстве, которые касались порядка передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка фонду защиты прав участников долевого строительства.

Важно учитывать, что фонд, являясь социальным объектом, несет функцию по защите прав дольщиков при достройке дома и передаче квартир. Но когда объект передается фонду, залоговые кредиторы теряют право на получение компенсации и залоговый статус. А фонд обязан погасить только первую и вторую очереди реестра требований кредиторов, причем в ограниченном размере – не более 10%. Де-факто это означает, что залоговые кредиторы при передаче «недостроя» остаются без основного источника, за счет которого могли бы получить удовлетворение даже в случае профицитности передаваемого актива.

Залоговыми кредиторами, как правило, являются банки, инвесторы, которые финансировали строительство объектов, и, естественно, такой подход федерального законодателя привел к конфликту между участниками дела о банкротстве застройщика. Кроме того, в 2022 г. был расширен круг лиц, которые могут являться залоговыми кредиторами. К их числу были отнесены также юридические лица, которые просто покупали квартиры, например подрядные организации, получавшие квартиры в качестве отступного, а также физические лица – инвесторы, которые покупали две и более квартиры.

Конституционный суд, встав на защиту залогового кредитора, постановлением № 34-П от 21.07.2022 установил, что лишение последнего права на компенсацию признано не соответствующим Конституции РФ, и утвердил временный механизм, предоставляющий залоговому кредитору права на получение компенсации как от фонда защиты прав дольщиков, так и за счет конкурсной массы банкрота-застройщика. В продолжение вектора, заданного Конституционным судом, Верховный суд провел аналогию с продажей имущества должника, признав передачу «недостроя» фонду специальной формой реализации конкурсной массы, за счет которой подлежат погашению в том числе и права кредиторов в порядке, как если бы имущество продавалось на торгах.

Как же должен работать временный механизм по предоставлению компенсации, определенный Конституционным судом? По сути, предусмотрена выплата двух последовательных платежей в пользу залогового кредитора. Первоначальная компенсация вытекает непосредственно из факта отчуждения объекта фонду и выплачивается им же в пользу залогового кредитора. Ее размер определяется на стадии передачи объекта в определении суда. При этом размер компенсации не может составлять более 50% от размера требований залогового кредитора. Последующая компенсация выплачивается за счет конкурсной массы, а в случае ее недостаточности подлежит выплате из чистой прибыли фонда, после того как он достроит дом и продаст все квартиры.

Проблема в том, что пока непонятно, как эти суммы рассчитывать, да и возможность получить компенсацию остается весьма иллюзорной. Вместе с тем в апреле этого года Верховный суд в обзоре по делам о несостоятельности (банкротстве) подтвердил право залоговых кредиторов на получение компенсации, их приоритет в рамках банкротства застройщика и обязал фонд гасить все текущие требования кредиторов.

Крайне важный вопрос – конкретное правоприменение временного механизма, разработанного Конституционным судом. В частности, «Сбер», являясь залоговым кредитором и одним из заявителей в Конституционный суд, до сих пор ждет расчета компенсации в рамках дела о банкротстве. После Конституционного суда и отправки вопроса о расчете компенсации в Верховный суд на новый круг прошло уже 1,5 года, но суд первой инстанции до сих пор не вынес свой вердикт.

Креативными оказались Арбитражный суд Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд, определившие, что при передаче объекта денежные средства, которые подлежат выплате в конкурсную массу в виде разницы между стоимостью объекта и размером обязательств застройщика, должны быть распределены полностью на удовлетворение требований залоговых кредиторов – по аналогии со ст. 201.14 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», забыв, правда, что данная норма касается только граждан – участников строительства и только в случае продажи имущества с торгов.

Надо понимать, что залоговым кредиторам может быть отказано в предоставлении первоначальной компенсации, в случае если размер залоговых требований превышает рыночную стоимость передаваемого имущества. Тут все логично, поскольку даже при реализации предмета залога с торгов кредитор не получил бы удовлетворения. Вместе с тем регуляторные нормы предусматривают, что за таким кредитором сохраняется возможность получить последующую компенсацию перед фондом, но такой практики пока не было.

Таким образом, на сегодняшний день Конституционным судом установлены новые имущественные гарантии для залоговых и текущих кредиторов несостоятельного застройщика. При этом отсутствует единообразие судебной практики по вопросу расчета первоначальной и последующей компенсации для залоговых кредиторов, уплачиваемой приобретателем имущества застройщика.

В апреле 2023 г. комитет Госдумы одобрил законопроект № 289603-8 о защите прав залоговых и текущих кредиторов при банкротстве застройщика и рекомендовал принять в первом чтении. В настоящее время законопроект еще не принят. Ждем решения федерального законодателя: сможет ли он найти баланс интересов между инвесторами обанкротившегося застройщика и Фондом защиты прав граждан – участников строительства?

По итогам IX ежегодной конференции «Практика банкротства», проведенной газетой «Ведомости» 13 октября 2023 г. в Москве