Склады никуда не денутся, даже если спрос на них уменьшится

Всем участникам рынка коммерческой недвижимости хочется думать, что новая эпоха для него будет развиваться по понятным законам. Но про складской сегмент, в котором я работаю, сейчас понятно только то, что вся логистическая индустрия идет за рынком потребления, она первый или второй вагон в локомотиве, который называется e-commerce (электронная торговля). Я (наверное, как и многие другие) не понимаю, каким образом рынок ритейла будет развиваться следующие 2–3 года. Очень хочется верить, что развитие продолжится по экспоненте и наш поезд с каждым днем полетит все быстрее. Но так не бывает. Вопрос в том, сколько топлива в этом локомотиве, как долго и как быстро он будет ехать. В моменте девелоперы насыщают рынок складскими площадями, застраивают Подмосковье и Москву там, где это в принципе возможно. Российский логистический рынок на 80–90% следует по западным рельсам: сначала строятся крупные распределительные центры, затем – городские склады и дарксторы, затем – совсем небольшие пункты выдачи, чтобы товар доставить конечным пользователям.

Но в течение года-полутора, к середине 2023 г., уровень потребления и, значит, уровень продаж, который сейчас декларируют основные игроки онлайн-торговли, начнет уменьшаться. Потому что взрывной рост спроса на склады, вызванный взрывным ростом потребления, постоянно должен быть чем-то обеспечен. Потому что доходы людей не растут, структурных изменений в экономике России нет и, несмотря на официальные данные о росте средней зарплаты, на мой взгляд, она все же снизилась. Впрочем, сам складской сегмент никуда не денется, даже если спрос на склады уменьшится. Просто уровень вакантных площадей вырастет до какой-то более адекватной цифры, нежели сейчас. В данный момент он практически на нуле.

Текст подготовлен по материалам XV Московского форума лидеров рынка недвижимости, проведенного газетой «Ведомости» 20 октября 2021 г. в Москве