Как трансформация рынка недвижимости меняет бизнес-модели застройщиков

Соглашусь с Биллом Гейтсом, который считает, что мы всегда переоцениваем изменения, которые произойдут в ближайшие два года, и недооцениваем изменения следующих 10 лет. Сейчас мы меняем бизнес-процессы и бизнес-модель «Самолета». Исходя из этого принципа, расширяем спектр и доступность товаров и услуг для потребителей.

Рынок Московского региона 10 лет назад – это 5,7 млн кв. м (3,2 млн кв. м в Москве и 2,5 млн кв. м в Подмосковье), средняя ставка по ипотеке – 12,4% годовых.

В 2021 г. мы уже говорим приблизительно о 9 млн кв. м. Что изменилось? Добавилась новая Москва, новый продукт в виде современных городских кварталов с системой умных сервисов. Московская область осталась приблизительно в тех же объемах земли под строительство, что и была, а средняя ипотечная ставка – 6,6%.

Мы прогнозируем, что через пять лет средняя ипотечная ставка будет чуть выше 7%, а объем рынка останется таким же, как сейчас.

10 лет назад новостройки покупали семейные люди в возрасте 35–40 лет. Сейчас возраст покупателей снизился: 30–35 лет, молодая семья, с детьми или готовится их иметь. Условно: в 2026 г. 30-летними будут люди, которые родились в 1996 г., в период, когда был демографический провал 1990-х. Соответственно, покупатель опять повзрослеет, а целевой возраст станет чуть шире и чуть выше – 35–45 лет.

Будет увеличиваться доля покупателей из регионов. Сейчас их около 60%, а 10 лет назад в основном новостройки в регионе покупали местные жители. Когда было меньше ипотеки, главными критериями были цена и удаленность от центра или запада Москвы. Сейчас наш потребитель размышляет скорее о размере ипотечного платежа и транспортной доступности. А лет через пять клиент будет оценивать, как соотносятся размер ежемесячного платежа и качество жизни, которое он получает в своем районе.

Что происходит со стандартным продуктом? 10 лет назад эконом-сегмент формировали домостроительные комбинаты, строили панельные дома. Жилья комфорт-класса на рынке просто не было. Квартиры без отделки, новостройки без благоустройства даже в бизнес-классе, отсутствие какого-либо клиентского сервиса. В 2021 г. мы видим преимущественно квартиры с отделкой, а у продвинутых застройщиков – уже и с мебелью. Системы умного дома, в том числе в доступном сегменте. Другой подход к мастер-плану, местам общего пользования, другая архитектура. Через пять лет станет более важным, из каких материалов построены дома, насколько экологичны эти материалы. Умные дома уже будут образовывать умные кварталы, в них кроме жилья появляется больше элементов экономики шеринга: коворкинги, коливинги, дарксторы, дарккитчены, арендные квартиры.

Как все эти перемены отражаются на нас? 10 лет назад, в 2011 г., компании «Самолет» еще не существует. Капитализация – 0 руб., место в рейтингах застройщиков – 0, мы только обсуждаем создание этой компании и, нанимая, преимущественно набираем штат строителей. 10 лет спустя капитализация нашей компании на Московской бирже – около $4 млрд. Мы сейчас занимаем 3-е место в рейтинге застройщиков и в ближайшие 6–9 месяцев выйдем на 2-е. И 20% наших сотрудников – это люди, связанные с информационными технологиями. Мы прогнозируем, что через пять лет наша капитализация сильно вырастет, мы будем лидерами в нашей отрасли и работать у нас будут в основном люди, связанные с IT и еще – с индустрией гостеприимства.

Мы начали с одного бизнеса – с девелопмента. А сейчас наша бизнес-модель меняется: появляется набор новых сервисов, которые мы развиваем. Мы выходим в регионы, готовимся предложить премиальный продукт и занимаемся дачными проектами. Мы также начинаем заниматься курортной недвижимостью в разных точках нашей страны.

Сейчас на базе сайта мы развиваем новую для российского рынка платформу для операций с недвижимостью. В ближайшие месяцы тут будет все, что нужно человеку вне зависимости от его места проживания: первичка, вторичка, ипотека, ускоренный выкуп под залог, меблировка, дополнительные сервисы – ипотечный, страховой брокеридж, онлайн-услуги.

Управляющая компания начинает играть все более значимую роль в жизни дома и района. В нее входят разные интересные активы: это и телекомуслуги для наших жителей, и сетевые компании.

Вот как мы меняемся. Теперь мы больше, чем девелопер, и у нас очень-очень много разных направлений, и не все эти бизнесы и функции связаны со стройкой.

Что дальше? Как превратиться из традиционного застройщика в девелопера быстрого реагирования? У меня есть один практический совет и несколько гипотез. Практический совет состоит в том, что нужно научиться вместо делового костюма носить худи. А гипотезы такие: важно правильно собирать информацию о пользователях – чем точнее эти данные, тем более эффективны мы в новых бизнесах, – научиться решать сложные системные проблемы (такие, как, например, изношенность инженерной инфраструктуры в старых районах) в интересах жителей, государства и бизнеса и наделить правом принятия решений и реальной властью жителей построенных вами проектов.

Текст подготовлен по материалам XV Московского форума лидеров рынка недвижимости, проведенного газетой «Ведомости» 20 октября 2021 г. в Москве