Застройщики столкнулись с «черным лебедем»

В 2022 г. сфера недвижимости в России столкнулась с серьезными вызовами. Из-за сложившейся обстановки в мире и текущей экономической ситуации перед игроками в каждом сегменте возникли неотложные задачи, которые надо решать, и делать это быстро.

Так, застройщики жилья боролись с падением спроса на квартиры в новостройках, а также временным увеличением ставок по ипотечным кредитам и расходов по проектному финансированию. Кроме того, девелоперы и жилой, и коммерческой недвижимости подбирали замену иностранным поставщикам оборудования и материалов.

Владельцы коммерческой недвижимости, в свою очередь, искали новых арендаторов на квадратные метры, которые начали освобождаться в связи с уходом с российского рынка иностранных компаний и сокращением занимаемых площадей российскими структурами.

Все это происходит после нескольких лет активного роста рынка (который запнулся только в пандемию), с расчетом на рост и строились бизнес-стратегии, на это были рассчитаны мощности застройщиков и планы коммерческих девелоперов. Практически все участники XVI Московского форума лидеров рынка недвижимости отметили происходящую трансформацию, рассказали о своем видении ситуации и о том, с каким настроем они смотрят на ее дальнейшее развитие.

Россияне откладывают покупку жилья

В 2021 г. заключили 898 600 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья, по данным Росреестра. Это был рекордный показатель за последние несколько лет. Для сравнения: в 2020 г. было 763 800 ДДУ, в 2019 г. – 783 000. Эксперты сомневаются, что в 2022 г. получится превзойти прошлогодний результат продаж. По данным «ЦИАН.Аналитики», только в первом полугодии 2022 г. число ДДУ (382 200) уменьшилось на 10% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

О снижении темпов продаж квартир говорят и участники дискуссии. Евгения Колосова, заместитель генерального директора компании «Донстрой», отметила, что спрос на квартиры премиум-класса по итогам 10 месяцев этого года упал на 35% в сравнении с аналогичным показателем 2021 г., бизнес-класса – на 25%. По ее словам, лишь жилье комфорт/эконом-класса показало положительную динамику (+8%), что во многом объясняется распространением на него государственных льготных программ.

Сегмент массового жилья действительно пострадал не так сильно, говорят эксперты. Сумма кредита, доступного по программе льготной ипотеки, примерно сопоставима с бюджетом покупки квартиры в сегменте массового жилья. Например, в столице в III квартале 2022 г. купили 10 100 недорогих квартир, подсчитали аналитики компании «Метриум». По сравнению с апрелем – июнем активность покупателей даже выросла на 26%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 18%. В течение квартала количество заключаемых сделок росло ежемесячно: если в июле оно оценивалось в 2980, то в сентябре уже достигло 3600. Впрочем, результаты IV квартала могут оказаться не такими успешными из-за резкого падения продаж в октябре на фоне объявления о мобилизации.

Уменьшение спроса во многом связано с тем, что покупатели с большей осторожностью принимают решение о приобретении такого жилья, рассуждает Колосова. Об этом же говорит и Елена Петропавловская, коммерческий директор Vos’hod. Многие потенциальные покупатели на рынке премиального и элитного жилья сейчас уехали, кроме того, они предпочитают «не делать резких движений». Сегодня их цель – инвестировать не в улучшение жилищных условий, а ради сохранения денежных средств, полагает Петропавловская.

Замедлились темпы реализации лотов и в элитном сегменте. По данным NF Group, количество сделок с элитными квартирами и апартаментами на столичном рынке в III квартале 2022 г. сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34% – примерно до 200. Директор по продаже жилой недвижимости KR Properties Николай Гладышев подтверждает, что на фоне тревожных новостей многие откладывают покупку высокобюджетной недвижимости: для большинства потенциальной аудитории застройщиков такого жилья это уже не является предметом первой необходимости. Впрочем, он также отмечает, что постепенно люди отходят от шокового состояния, поэтому предлагает дождаться результатов декабря и судить уже по ним – число продаж может начать постепенно увеличиваться (а часть покупателей, которые еще некоторое время назад приняли решение уехать из страны, могут вернуться).

К эффективности скидок в 20–30%, которые еще с лета 2022 г. начали предлагать многие застройщики для поддержания спроса, участники форума лидеров рынка недвижимости относятся скептически. Петропавловская отмечает, что ряд девелоперов, которые активно применяли этот инструмент, часто не выполняли план продаж. Кроме того, сама система больших дисконтов влияла на мнение потребителей о проектах: узнав о таких скидках, люди начинали подозревать, что маржа застройщика не так мала, как казалось, и если подождать, то скинут еще больше. Что совсем не соответствует действительности, подчеркивают участники дискуссии. Петропавловская полагает, что чаще всего за большими скидками стоит либо неустойчивость бизнеса, либо снижение продуктовых характеристик проекта, с которыми впоследствии столкнется покупатель.

ЦБ не нравятся игры со ставками

Снижение спроса влияет на наполнение эскроу-счетов, отмечают спикеры. Коммерческий директор ГК «Пионер» Диана Нилиповская напомнила, что сейчас девелоперы для возведения новостроек привлекают проектное финансирование, которое стоит денег. Чем медленнее компания продает квартиры, тем выше у нее финансовые расходы по проекту. Если проект масштабный, это становится реальной проблемой, поэтому застройщики не пытаются реализовать все сотни тысяч квадратных метров сразу, а выводят крупные комплексы на рынок небольшими очередями. В противном случае девелоперы несли бы слишком высокие расходы, говорит Колосова из «Донстроя».

Открытым остается и вопрос о продлении льготной ипотеки на новостройки. По данным Дом.РФ на начало ноября, всего по ней было выдано 898 400 кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 г. – 212 700 на 900,6 млрд руб.

Доля льготных кредитов в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. Неудивительно, что застройщики хотят продления программы. В сентябре этого года на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ, говорил о том, что за пролонгацию данной меры поддержки выступает и Минстрой. Месяцем ранее курирующий деятельность стройкомплекса вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью РБК не исключал продления льготной ипотеки в стране в 2023 г. при падении спроса на жилье.

Впрочем, другие регуляторы отрасли относятся к программе с большей осторожностью. В частности, Министерство финансов не считает необходимым продлевать выдачу таких кредитов на первичном рынке жилья, рассказывал журналистам в кулуарах Госдумы замглавы ведомства Алексей Моисеев. Он также добавил, что сейчас Минфин исходит из того, что программа завершится 31 декабря.

Программа льготного кредитования на покупку строящегося жилья со ставкой 6% была начата летом 2020 г. в качестве меры поддержки строительной отрасли, в течение двух лет ее условия менялись, но незначительно. В 2022 г. после начала специальной военной операции на Украине ставка по программе выросла до 12%. Сейчас ее снова вернули на докризисный уровень – 7%.

Девелоперы в последние годы (еще до пандемии) также стали предлагать собственные программы по субсидированию кредитов совместно с банками, ставки опускали до 0,01% за первый год или за весь срок кредитования. Подобные опции были у Level Group, MR Group, группы «Самолет», ГК ФСК и многих других.

Осенью этого года ЦБ начал бороться с «ипотекой от застройщика» по околонулевым ставкам – в них регулятор видит риски для заемщиков, банков и самих девелоперов.

Экстремально низкие ставки получаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (на 20–30%; застройщик за счет этого компенсирует банку его выпадающие доходы), а также за счет использования субсидируемой ставки от государства (застройщики это тоже учитывают, формируя свое предложение). Ключевой риск для покупателя – невозможность продать недвижимость на вторичном рынке без потерь (по той же цене, по которой она была приобретена), если только цены на жилье за время владения квартирой не выросли на 30%. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в дальнейшем, предупреждает ЦБ. Сейчас Банк России также внимательно анализирует все последствия траншевой ипотеки от застройщика с ежемесячным платежом от 1 руб. и оценивает ее риски.

Заемщики будут погашать долг по таким субсидированным займам значительно дольше: если классическая ипотека, в том числе с господдержкой, предполагает выплаты в среднем за 7–10 лет, то у льготных кредитов от застройщика средний срок договора составляет около 25–30 лет. А это уже затрагивает самих девелоперов.

По данным ЦБ, застройщики направляют больше заявок на совместные программы субсидирования ставок покупателям в те банки, которые согласны на более низкий размер вознаграждения. Для того чтобы удержать долю рынка, многие игроки начинают демпинговать, и это тоже беспокоит ЦБ.

Сколько нужно жилья и какого

Проблемы спроса невозможно рассматривать без анализа ситуации с предложением. В прошлом году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья, что стало рекордным показателем за всю историю страны. Согласно действующей редакции национального проекта «Жилье и городская среда», к 2030 г. эта цифра должна увеличиться до 120 млн кв. м в год. Впрочем, потребность в жилье может оказаться и выше – около 150–160 млн кв. м в год, рассуждает заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Николай Алексеенко. Он объясняет это несколькими факторами. Во-первых, это связано с притоком переселенцев, с появлением которых социальные обязательства государства значительно выросли. Во-вторых, с необходимостью замещать ветхий и аварийный жилой фонд.

В июне 2022 г. председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов говорил, что всего в России признано аварийным около 19 млн кв. м жилья. А уже в августе правительство РФ анонсировало новую программу расселения граждан из аварийного жилья. Она затронет многоквартирные дома, признанные непригодными для проживания с 2017 до 2022 г. По прогнозу Минстроя, к 2024 г. площадь вновь признанного аварийного жилья в стране достигнет 15 млн кв. м, а к 2030 г. удвоится до 30 млн кв. м. Так что надо строить больше. А на стройку нужны деньги.

Если отталкиваться от значения 120 млн кв. м жилья в год, то до 2030 г. понадобится примерно 75 трлн руб. частных инвестиций, подсчитывает Алексеенко.

Новые вызовы для частного бизнеса

Рост цен на стройматериалы уже не так сильно беспокоит застройщиков, как увеличение стоимости земельных участков под застройку. Некоторые площадки продавались по такой цене, что сейчас не очень понятно, как можно реализовать на них проект и окупить его, отмечает Нилиповская из «Пионера». Она также напоминает и про то, что застройщик обязан платить за смену вида разрешенного использования участка, если это необходимо для строительства именно жилья, что также в разы увеличивает затраты на проект.

Сейчас снизить эту статью расходов можно только при создании мест приложения труда, поэтому многие девелоперы жилья стали активнее смотреть на сегменты коммерческой недвижимости. Так, например, у группы ПИК появилось направление индустриально-складской недвижимости, говорит Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости группы. По его словам, таким образом компания выполняет две задачи: создает рабочие места в городе, а также инвестирует в быстро растущий сегмент, который успешно развивается уже многие годы.

Александр Гутекулов, руководитель коммерческого департамента ГК «Михайловский девелопмент», отмечает, что сейчас при строительстве индустриальных кластеров компания старается наполнить его максимальным количеством видов разрешенного использования. Это связано с тем, что время амортизации парка составляет обычно 40–50 лет: конъюнктура рынка может поменяться за 40–50 лет, а так сам объект легче будет перепрофилировать.

Столкнулись с трудностями и иностранные игроки, говорит Людмила Золотых, член совета директоров PPF Real Estate (входит в чешскую PPF Group). По ее словам, в какой-то момент компания, как зарубежный игрок, не могла продавать жилье, получать банковское финансирование, привлекать заемные средства, валютные операции были запрещены. Со временем ситуация стабилизировалась и стал понятен механизм этих действий, говорит она.

Уход иностранных инвесторов в целом скорее негативно отразился на рынке недвижимости, полагают участники дискуссии. С одной стороны, девелоперы лишились одного из источников привлечения капитала в проекты, с другой – потенциальных клиентов и потребителей офисных, торговых площадей.

Что предлагают застройщики

Участники конференции предложили ряд мер, которые могли бы поспособствовать поддержке рынка. Многие выступают за продление программы льготной ипотеки. Колосова из «Донстроя» говорит о том, что это позволит сохранить спрос на жилье комфорт-класса, а также небольшую часть проектов бизнес-класса. Кроме того, это позволит девелоперам совместно с банками формировать и собственные ипотечные программы со ставками, менее оторванными от действительности, с не столь длинными сроками договоров. То есть такими, которые будут отвечать требованиям и рынка, и регулятора.

Антон Медведев, вице-президент банка Дом.РФ, уверен, что должен быть и альтернативный спрос на жилье со стороны государства – но такой, который как минимум не вводил бы застройщиков в убытки. Но даже в большей степени способствовать формированию нового предложения будет создание социальной и инженерной инфраструктуры с более широким применением инструмента государственно-частного партнерства.

Алексеенко отмечает, что сейчас в отрасли увеличивается роль государства, в том числе в качестве заказчика. Об этом говорит и Гасан Архулаев, председатель правления «Монолитхолдинга». По его мнению, диверсификация портфеля частного девелопера за счет федеральных заказов (оплаченных из госбюджета. – «Ведомости. Форум») «абсолютно логичная цепочка событий».

Архулаев указывает на возможность создания единого государственного оператора по выкупу жилья у частных застройщиков для соответствующей передачи его в социальный наем. По его словам, это одна из интересных программ, которая может серьезно поддержать российский девелопмент.

Игорь Сагирян, основатель ГК «РКС девелопмент», говорит о том, что сейчас большое количество иностранных фондов, инвестирующих в недвижимость, покинуло Россию и необходимо создавать собственные структуры с определенной долей государственного участия, которые будут вкладываться в развитие разных сегментов рынка. Это поможет привлекать инвестиции в проекты в регионах, так как там в отличие от столицы существует проблема с привлечением частного капитала. Сагирян также полагает, что, если передать часть функций по регулированию строительного рынка от местных региональных властей профильному министерству, это сделает правила игры на региональных рынках жилья более прозрачными.

Самое главное – объекты обязательно нужно достраивать, даже если спрос на них снизился, уверен Медведев. В 99% случаев для банков дофинансировать застройщика в сложной ситуации означает наименьшие потери по сравнению с банкротством компании-заемщика.

Специально для «Ведомости.Форума»