Нужно больше чем 120 млн кв. м жилья в год
Великий римский ритор Марк Фабий Квинтилиан (около 35–96 гг. – «Ведомости. Форум») сформулировал семь вопросов, на которые необходимо ответить, чтобы информация о событии, явлении, процессе, задаче была полной. Применяя этот принцип к нашей строительной сфере, предстоит дать ответы на вопросы: кто строит, что, где, каким образом и за какие средства, с какой целью и когда? Нельзя ответить только на один вопрос, не ответив на другие, – из этого ничего не выйдет. Волшебной палочки нет. Не получится так, что сейчас мы примем какой-то один закон – и всем станет хорошо. Но можно с разных сторон совершенствовать законодательство.
Мы все помним, что Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. доводит объемы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. С учетом сегодняшней ситуации увеличивается ветхий фонд, растут обязательства государства по обеспечению жильем, в том числе из-за притока переселенцев, рискну предположить, что нужно больше – около 150–160 млн кв. м в год. Но даже если придерживаться показателей из принятой стратегии, необходимо около 75 трлн частных инвестиций, или 7–8 трлн руб. в год против 5–6 трлн, которые мы имеем в настоящее время. Где взять еще пару триллионов рублей на квартиры, учитывая, что сложности с платежеспособным спросом, с реальными доходами населения завтра не исчезнут? Откуда возьмутся строительные мощности и т. д.?
Трансформация экономики, которая сейчас происходит, усилит роль государства в строительной отрасли не только как заказчика, но и как участника рынка. Если мы не найдем баланс в новых условиях между интересами бизнеса, народа, власти, возможно появление государственного застройщика. Поэтому важно выстроить такие правила игры и такое ценообразование, чтобы строить жилье было интересно бизнесу (который может зарабатывать или хотя бы сохранять рабочие места и мощности), но и социальные задачи решались, и госбюджет экономился бы. Он (бюджет) на будущие три года дефицитный, залить все деньгами не получится – надо находить баланс. Для застройщиков это означает коррекцию бизнес-моделей.
Большой потенциал есть у рынка ИЖС. Из 84 млн кв. м, с начала года введенных в эксплуатацию в стране, 50 млн кв. м – это индивидуальные дома. Значит, на этот рынок стоит посмотреть внимательнее, создать законодательную базу для его дальнейшего развития. Я не сторонник сверхурбанизации. Уверен, что надо не собирать всю страну в огромные высотные комплексы в мегаполисах, а, напротив, строить новое жилье в малых городах. Пока же, по данным Института социологии РАН, население малых и средних городов убывает на 3% в год.
В российских городах большой потенциал по вовлечению под строительство земли – по статистике, госсобственность 67% всей площади городов до сих пор не разграничена. Надо решать, как их вовлечь в оборот, вовлечь в проекты, это задача Роскадастра. Много проблем возникает и с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), которые не позволяют реализовать многие проекты, даже если современные технологии уже сделали это возможным. Владимир Ресин (сейчас депутат ГД, советник мэра Москвы по строительству. – «Ведомости. Форум») у нас на экспертном совете говорит: «Если соблюдать все ЗОУИТ, то на 95% территории Москвы строить нельзя». С этим тоже надо что-то делать на законодательном уровне.
Огромный потенциал кроется в развитии механизма комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас по стране уже определено 760 площадок с потенциалом около 140 млн кв. м. Еще около 200 млн кв. м можно построить за счет решения социальной задачи – расселения из аварийного и ветхого жилья. Это территории, на которые стоит внимательно посмотреть и подключаться к их освоению, и такая практика работы с КРТ постепенно формируется. В ближайшее время внесем пакет поправок, направленный на то, чтобы создать условия для привлечения инвесторов в проекты КРТ, основанный на предложениях Дом.РФ, Фонда развития территорий, Минстроя, застройщиков. Лучшие законодательные инициативы и нормы рождаются из практики, «на земле».
Многое зависит от вовлеченности в эти процессы местных и региональных властей. Показателен пример того, как идет конкурс Минстроя по благоустройству малых городов. Там, где муниципалитет активный и инициативный, хорошие проекты получают от 60 млн до 100 млн руб. на благоустройство территории. Это создает комфортную среду для жизни – и можно вкладываться в строительство жилья. Но опять же, пазл мы не соберем, если на территориях не будет мест приложения труда, культурных, социальных объектов. Государство через свое финансирование может обеспечить создание инфраструктуры, благоустройство, чтобы уже в эту комфортную среду интегрировались проекты строительства.
По материалам XVI Московского форума лидеров рынка недвижимости MREF-2022, проведенного газетой «Ведомости» 9 ноября 2022 г. в Москве