Проектное финансирование – ключ к устойчивости девелоперов

C 2019 г. с запуском реформы долевого строительства ситуация с проектным финансированием для отрасли поменялась кардинально. Сейчас девелопер, планируя реализацию экономически эффективного проекта, получает предложения о кредитовании от нескольких банков и на конкурентной основе может выбирать финансового партнера с лучшими условиями сотрудничества.

В начале реформы отрасли участники рынка опасались, что переход на проектное финансирование и эскроу существенно повысит финансовые издержки застройщиков. Опасения не оправдались. К примеру, в кредитном портфеле банка Дом.РФ средневзвешенная процентная ставка с учетом остатков на счетах эскроу для застройщиков находится на уровне 5%.

Считаю, что именно благодаря переходу отрасли на механизм проектного финансирования и счета эскроу повысилась финансовая устойчивость застройщиков и мы не наблюдаем массы замороженных проектов и банкротств, которые имели место в предыдущие циклы значительного снижения спроса.

Сейчас мы видим, что, несмотря на проседание спроса на первичном рынке жилья в 2022 г., отрасль не остановилась – реализация начатых проектов продолжается, девелоперы начинают новые стройки. Есть случаи, когда компании притормаживают выход новых очередей, адаптируя объем предложения под существующий спрос. В целом по итогам III квартала 2022 г. общий объем строительства многоквартирных домов впервые превысил 100 млн кв. м.

Что касается проектного финансирования, то сокращения числа заявок мы не наблюдаем, хотя в октябре застройщики не спешили закрывать сделки и доля заявок на продвинутых стадиях рассмотрения снизилась. В ноябре наметилось некоторое восстановление активности.

От участников рынка часто приходится слышать призывы к переходу на поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но я считаю, что сейчас эта дискуссия нецелесообразна. Застройщики начали говорить об этом, когда деньги от продаж поступали на счета эскроу опережающими темпами и их остатки с запасом перекрывали объемы выданных банками кредитных средств. Но в сентябре ситуация изменилась в обратную сторону: банки выдали 301 млрд руб. проектного финансирования, а на счета эскроу поступило всего 105 млрд руб., по данным ЦБ.

Всего сейчас на счетах эскроу в банках 4,1 трлн руб., а по сделкам проектного финансирования банками выдано 4,3 трлн руб., т. е. покрытие уже не 120–130%, как шесть месяцев назад, а 96%. Представьте, если бы поэтапное раскрытие эскроу было возможным до завершения строительства! Сейчас наступил бы момент, когда по многим проектам после ввода в эксплуатацию остались бы значительные непогашенные остатки задолженности и регулярные процентные платежи стали бы непосильным бременем для застройщиков, в особенности это актуально для малых и средних компаний в низкомаржинальных регионах.

Действующие правила рынка позволяют банкам и застройщикам находить приемлемые решения, чтобы совместно реализовать подавляющее большинство проектов даже в периоды турбулентности. Банкам точно не нужны банкротства застройщиков. Банк всегда выбирает стратегию, которая в итоге несет в себе наименьшие потери, а в 99% случаев договориться с застройщиком, дофинансировать и вместе завершить проект – это меньшее зло по сравнению с процедурой банкротства компании, сменой контроля и ключевых участников проекта.

Застройщики также ищут разные варианты для поддержки финансовой устойчивости компаний. Мы работаем в 42 регионах и видим, как меняются бизнес-стратегии клиентов. Одни девелоперы начинают активнее формировать портфели контрактов по строительным подрядам, хотя зачастую маржа там ниже. Другие, которые раньше не работали с государственным спросом (покупка региональными властями квартир у застройщиков для расселения из ветхого и аварийного жилого фонда отдельных категорий граждан), потому что «цена не оптимальна», сейчас выводят на рынок новые проекты с параметрами, потенциально подходящими именно под государственный спрос.

Полагаю, что спрос на жилье со стороны государства поддержит отрасль в следующем году. Важно, чтобы стоимость жилья была оценена корректно, ведь нужно обеспечить как минимум безубыточность для застройщиков. Дополнительной поддержкой для отрасли стало бы широкое вовлечение регионов в использование инструмента инфраструктурных облигаций Дом.РФ для финансирования строительства инженерной и социальной инфраструктуры.

По материалам XVI Московского форума лидеров рынка недвижимости MREF-2022, проведенного газетой «Ведомости» 9 ноября 2022 г. в Москве