Рынок недвижимости стал, как никогда, динамичным

Наш проект объединяет все виды недвижимости на той или иной стадии строительства. Чтобы идти по запланированному графику, в этом году нам пришлось преодолеть много сложностей – с поставками материалов, нововведениями в банковском секторе, изменениями у арендаторов. Аналогичные проблемы решали все девелоперы. Текущие события оказали большое влияние и на сам рынок недвижимости, и на работу на нем.

Весной я представлял себя биржевым маклером 1970-х – 1980-х гг., когда все сделки совершались по телефону. От скорости реакции и того, насколько быстро ты берешь трубку, зависело, будет ли на объекте тот или иной сервер, компьютер и т. д. Сейчас цепочки поставок выстраиваются и гармонизируются, появляются новые посредники. В связи с этим стоимость материалов увеличивается, но укрепление рубля частично нивелирует этот эффект.

Чтобы исправить ситуацию, рынку необходима помощь государства. В частности, нужно наращивать мощности по производству базовых стройматериалов (стали, бетона и др.), чтобы их хватило и на госзаказ, и на частных застройщиков. Это необходимо, чтобы сохранить прогресс девелопмента в России на том уровне, которого он достиг к началу года.

Наша компания, как и многие другие, имеет иностранное участие в холдинговой структуре. Весной подобные организации столкнулись с тем, что не могли получить финансирование, а по действующим кредитам банки пытались поднять ставку до 20%. У нас во всех договорах были прописаны фиксированные ставки, поэтому нам удалось сохранить действующие условия. Сейчас банки не готовы к такому риску, и новые кредиты подписываются на условиях «ключевая ставка плюс маржа».

Сложности были и с обслуживанием валютных долгов. Валюту можно было купить только по согласованию с правительственной комиссией. Сейчас подобные вопросы уже почти не вызывают затруднений, но в марте из-за обилия запросов от застройщиков она не успевала оперативно давать разрешения. К счастью, банки пошли навстречу девелоперам, введя оговорку, позволяющую обслуживать валютные кредиты рублями.

Считаю, что через полгода, в 2023 г., рынок уже не увидит заемщиков «с недружественным участием», потому что, по сути, им не позволяют оперативно выполнять требования банка, в том числе подписывать резолюции, договоры залога долей и их регистрацию. Работать в таких условиях сложно.

Трансформация рынка недвижимости по сегментам

Во всех сегментах коммерческой недвижимости ситуация остается напряженной, но проявляются сложности по-разному. Например, на офисном рынке уход иностранных арендаторов не вызывает тех проблем и давления на собственников, как на рынке торговой недвижимости.

Философия и культура западных компаний диктуют им строгое соблюдение договоров аренды. Большинство из таких контрактов предполагает значительные штрафы за досрочное расторжение. Соответственно, арендаторы в среднем продолжают платить за офисные помещения и будут это делать еще около двух лет. Благодаря этому у владельцев бизнес-центров появляются подушка безопасности и достаточное время, чтобы взвешенно подойти к выбору нового партнера.

К сожалению, есть собственники, в погоне за прибылью готовые заключать краткосрочные договоры на оплаченные вперед площади, по факту уже освобожденные иностранными компаниями. Да, с этих метров арендодатель получает дополнительный доход, привлекая более низкими ставками. Но такая практика имеет ряд негативных последствий.

В первую очередь это почти демпинговые прецеденты: другие арендаторы при заключении «полноценных» контрактов могут захотеть такие же цены. Во-вторых, ориентация на компании, для которых главный фактор – низкая ставка, способна ухудшить состав арендаторов и понизить стоимость актива. Надеюсь, что эта практика не получит широкого распространения и девелоперы используют имеющееся время на поиск достойных партнеров, которые в долгосрочной перспективе позволят сохранить высокие ставки и качественный состав арендаторов в БЦ.

В текущей ситуации изменился и отельный сегмент. Если с уходом брендов из офисов и ритейла рынок уже не раз сталкивался, то уход гостиничных операторов происходит впервые. Сейчас некоторые международные отельеры меняют название, кто-то продолжает управлять гостиницами, но не может открывать новые.

Наша компания как раз столкнулась с подобной ситуацией: на территории Comcity планировалось открыть Novotel, он построен в соответствии с новым дизайном бренда, но Accor оказался не готов с ним работать. В итоге мы в кратчайшие сроки заключили договор на управление с Azimut Hotels.

В будущее нового бизнес-отеля я смотрю с оптимизмом, поскольку он спроектирован с учетом пожеланий наших арендаторов и построен уже в заполненном многофункциональном комплексе. Рассчитываем более чем на 27 000 гостей в год.

На других скоростях

Но бизнес может адаптироваться даже к самым неожиданным обстоятельствам и решить вопросы, которые сначала кажутся нерешаемыми. Менеджеры из любых сегментов, в 2022 г. стоявшие у руля, приобрели неоценимый опыт, вышли из зоны комфорта и научились так оперативно справляться с проблемами, как раньше было невозможно представить.

Наша традиционно стабильная отрасль стала, как никогда, динамичной: скорость принятия решений выросла в разы, скорость подписания контрактов также стала рекордно высокой, отношения между девелоперами и банками в большей степени, чем раньше, строятся на доверии. А за счет перехода в российскую юрисдикцию бизнес стал более прозрачным.

 Статья написана специально для «Ведомости. Форума»