Антон Финогенов: «Низко висящие плоды кто-то будет срывать»

В последние годы на российском рынке формируются новые тенденции: внимание инвесторов смещается от мегаполисов к регионам, а роль локальных проектов в развитии экономики стремительно растет. Малые и средние инвестиции в городскую недвижимость, промышленность и инфраструктуру становятся ключевым инструментом обновления российских городов. Одновременно цифровизация меняет подход к планированию и управлению территорией, открывая новые возможности для бизнеса и населения. О том, как инвесторы находят точки роста вне столиц и какие направления станут драйверами экономики в ближайшие десятилетия, рассказал директор по развитию городской среды ПАО «Дом.РФ» Антон Финогенов.

– Я вижу большой потенциал в средних и малых инвестициях в городскую недвижимость, причем это движение и вширь, и вглубь. Вширь – это география. Многие города, даже областные центры, остро недоинвестированы. Это касается не только качественных форматов жилой недвижимости, но и коммерческой.

Вглубь – это усложнение форматов: жилых, торговых, производственных, логистических объектов. Это открывает возможности для инвесторов, которые раньше не могли выйти на данный рынок с небольшими объемами инвестиций, до 25–30 млн руб.

Ранее многие малые, средние города не видели перспектив для внутренних инвестиций. Их жители привыкли тратить свои деньги в крупном городе. Но ковид и внутренний туристический и инвестиционный разворот меняют ситуацию. Мы уже наблюдаем тренд, когда инвесторы из Москвы или Санкт-Петербурга начинают вкладываться, например, в туристическую недвижимость в регионах. Нередко это частные инвестиции людей, которые готовы жить в формате «мегаполис – малый город».

Это тоже новый тренд – жизнь сразу в нескольких городах становится новой нормой, особенно с развитием транспортной инфраструктуры. Если в дальнейшем реализуются проекты высокоскоростных магистралей, этот тренд усилится, так как издержки на перемещение снизятся, а плюсы мобильности очевидны.

«Успех приходит благодаря пониманию деталей»

– Сейчас у небольших производств открылись новые возможности. Помимо импортозамещения растет спрос на кастомизацию и мелкосерийное производство. Раньше такому бизнесу было сложно пробиться в магазины, но теперь маркетплейсы позволяют небольшим брендам попасть на «онлайн-полку», минуя традиционный ритейл.

На этом фоне растет спрос на инвестиции в малую промышленную недвижимость – технопарки для микропредприятий. Они предоставляют общее оборудование, покупка которого в одиночку неэффективна, а также помогают с выходом на маркетплейсы и оказывают юридическую поддержку. При этом уже появляются форматы лайт-индастриал (light industrial – помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в одном месте. – «Ведомости. Промышленность и инфраструктура») с малыми инвестиционными лотами, где можно стать пайщиком.

Такая недвижимость будет появляться во многих средних и даже крупных городах, где есть доступная рабочая сила и стоимость недвижимости ниже, чем в мегаполисах. Кроме того, там выше вероятность получить поддержку от властей: для региона инвестор на 100 млн руб. – это значимая фигура, которую они готовы сопровождать «вручную» в отличие от столицы.

– Главный фактор успеха – продуманность и глубокий анализ. В мегаполисах простое копирование работает все реже. Свободные ниши в классическом девелопменте сохранились только в городах с населением 100 000–300 000 жителей: крупные сети еще не пришли, а местный бизнес не всегда предлагает качественные решения. Это еще позволяет быстро создать востребованный проект. Но и в малом городе копирование в зоне риска – другие особенности поведения людей, чем в миллионике.

Что подразумевает продуманность на практике? Хорошее знание локации – нужно видеть незанятые ниши, особенности регулирования и доступность инфраструктуры. Также не стоит забывать об оценке инвестиционного климата, ситуация с которым в регионах различается кардинально. В одном муниципалитете власти и бизнес будут вас активно поддерживать, в другом можно столкнуться с бюрократией и устаревшими методами управления. Поэтому комплексный анализ – фундамент для качественных инвестиций в развитие городов.

– Универсальных ответов здесь нет. Очевидных ниш почти не осталось, успех приходит благодаря пониманию деталей. В сфере ЖКХ, например, в ряде городов есть потенциал в управлении жилым фондом, но выход на этот рынок часто искусственно ограничен. В инфраструктурном сегменте картина сильно различается. Одни регионы готовы делиться рисками и гарантировать доходность, что, например, открывает возможности для проектов в социальной и спортивной инфраструктуре. Однако есть и регионы с дефицитным бюджетом, которые говорят: «Инвестор, действуй за свой счет».

Этот контраст проистекает из разного подхода регионов к государственно-частному партнерству (ГЧП). Где-то власти идут навстречу бизнесу, предлагая льготы и софинансирование, а где-то – нет. Ключевой фактор – инвестклимат в конкретном регионе, который напрямую связан с его бюджетной политикой. Порой в двух городах с одинаковым спросом и доходами населения стоимость квадратного метра отличается в полтора-два раза. Эта разница и есть стоимость преодоления административных барьеров. Расходы застройщиков на согласования и разрешения закладываются в итоговую цену квадратного метра.

Или пример инвестиции в «третье место» – кофейни, коворкинги и прочие форматы для работы вне дома и традиционного офиса. В разных городах, с разной планировкой и структурой недвижимости «залетают» разные форматы.

– Пока государство не возьмет на себя основную часть рисков, нового притока частных инвестиций в инфраструктуру не будет. И в девелопменте, и в инфраструктуре частный инвестор не готов финансировать объекты с длительной окупаемостью и высокими затратами в одиночку. Там, где власти готовы стать надежным партнером – соинвестировать и гарантировать окупаемость, частный капитал проявляет активный интерес к инфраструктурным проектам.

– Я вижу два параллельных тренда. Первый – сверхконцентрация. Часть инвестиций будет идти в уникальные проекты, реализуемые только в Москве и пригородах (например, крупные тематические парки, общественно-деловые районы, частные образовательные кампусы), из-за уникальности уровня спроса. Второй – децентрализация. Это как раз история про города на 100 000–300 000 жителей, где много незакрытых базовых ниш в недвижимости, промышленности и услугах. Такие низко висящие плоды кто-то будет срывать. Нынешний баланс в целом не поменяется кардинально, но это будут инвестиции разного типа и в разные проекты.

«Мы столкнемся с размыванием границ между публичным и приватным»

– Цифровой мастер-план – это прежде всего инструмент анализа и интерпретации данных, необходимый для принятия правильных решений. Кроме того, он делает документы планирования живыми. Традиционный документ, который сложно менять, часто кладут на полку. Цифровой мастер-план дает гибкость, позволяя быстро пересчитывать решения при изменении условий.

Цифровой мастер-план делает взаимодействие властей с бизнесом и населением более открытым. Проще дать всем удобный доступ к интерактивной информации, чем разбираться в стопке бумаг или гигабайтных картах.

– Цифровизация кардинально преобразит российские города, и это будет в первую очередь проявляться в повышении эффективности рутинных процессов. Уже сейчас большинство жителей через простое приложение могут мгновенно сообщать о проблемах вроде ям на дорогах или невывезенного мусора, дополняя жалобы фотографиями, городские службы будут вынуждены эволюционировать и реагировать гораздо быстрее. В результате города становятся объективно чище и функциональнее.

Одновременно с этим мы столкнемся с размыванием границ между публичным и приватным. Повсеместное распространение камер и различных систем мониторинга, безусловно, повысит общественную безопасность, но за это придется платить постепенным сокращением личного пространства в городской среде.

Еще один аспект – становление «здоровых» городов. Цифровые инструменты позволят горожанам самостоятельно отслеживать состояние экологии, свою физическую активность и выбирать оптимальный для себя режим жизни в городе. Это, в свою очередь, повысит спрос на качественную спортивную инфраструктуру, парки и комфортные пешеходные пространства, различные сервисы ментального здоровья.

Кроме того, городам придется адаптироваться к старению населения. В такой реальности принципы инклюзивности и безбарьерной среды превратятся из модного тренда в новый стандарт, такой же привычный, как уличное освещение. Также это влияет на устойчивый рост коммерческих сервисов здравоохранения и реабилитации, сервисов допобразования (длиною во всю жизнь).

Наконец, мы увидим усложнение функциональной структуры городской застройки. Жесткое зонирование, при котором есть отдельно промзоны, жилые кварталы и деловые центры, уступит место «винегрету» смешанных функций. Объекты медицины и образования будут располагаться на первых этажах жилых домов, а в цехах старых заводов разместятся спортзалы и отели. Это сотрет многие искусственные инвестиционные границы. Например, устаревшие нормы, запрещающие размещать современный бесшумный станок в жилом доме, будут постепенно отмирать. Однако появятся и новые, обоснованные барьеры – например, для действительно мешающих соседству объектов, вроде шумного автосервиса. Таким образом, городская среда станет гораздо более сложной, гибкой и динамичной.

Все эти факторы в совокупности будут быстрее менять транспортную инфраструктур, которая столетие развивалась в городах весьма консервативно – городские автобаны, платные парковки, метрополитен и выделенные линии общественного транспорта рождались в первой половине XX в. Однако ближайшие 20 лет будет ускоренно меняться модель транспортного поведения в городе, меняется сама инфраструктура, формат ее использования.

– Новыми драйверами роста станут несколько ключевых сегментов, связанных с глубокими социальными трендами. Инвестиции в себя и семью. Это все, что имеет отношение к старению населения и растущему запросу на здоровье: медицина, здравоохранение и индустрия ЗОЖ будут привлекать все больше инвестиций. Параллельно вырастет значимость инфраструктуры для детей. Несмотря на возможное сокращение их доли в населении, объем вложений в развитие, здоровье и в досуг одного ребенка будет постоянно увеличиваться.

При этом революция онлайн-образования не отменит потребности в качественной физической инфраструктуре для живой коммуникации и обучения. Также устойчивый тренд на здоровый образ жизни поддержит спрос на спортивную инфраструктуру как универсальное пространство для досуга всех возрастов. Наконец, огромный потенциал кроется в развитии гибридных пространств, где стираются границы между работой, общением и отдыхом.

И, конечно, жилье, оно остается основным дефицитом, базовой потребностью – будь то арендное иди в собственность. Форматы жилья будут все более отходить от традиционной нарезки по количеству комнат и квадратных метров.