Как на застройщиков повлияет борьба Банка России с дешевой ипотекой
Риски пузыря снизятся, поэтому акции девелоперов остаются интересным вложением на длинный срок
Российских девелоперов в 2023 г. ждут непростые времена: на фоне снижения объемов ввода жилья в отдельных регионах ЦБ хочет сделать для банков невыгодной выдачу ипотеки от застройщика. У публичных российских девелоперов – ПИК, «Эталона», «Самолета» и ЛСР – на ипотеку приходится больше 70% всех заключенных контрактов.
ЦБ против дешевой ипотеки
ЦБ повысит для банков надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки (по договорам долевого участия) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. ПДН отражает отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к его среднемесячному доходу. Рост надбавок, в свою очередь, требует от банков больше капитала на рисковый кредит. С 1 мая, если первоначальный взнос составляет от 10 до 15%, риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины ПДН. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет 1, для взноса свыше 30% – 0,5.
Причин ужесточения регулирования две – ухудшение стандартов кредитования и массовое распространение партнерских программ банков с застройщиками, когда заемщику предлагается оформить ипотеку по низкой ставке за счет завышения стоимости жилья на 20–30%.
В IV квартале 2022 г., по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов заемщикам с ПДН более 80% достигла 44% (36% в III квартале). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребкредитовании, хотя обычно у ипотечных заемщиков уровень долговой нагрузки гораздо ниже. Также растет доля кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале до 53% в IV квартале 2022 г. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
Об ипотеке от застройщика по околонулевым ставкам еще осенью прошлого года высказалась председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, отметив риски раздувания пузыря на рынке: уже с начала лета на такие кредиты приходилось почти две трети кредитов на новостройки. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%, отмечает ЦБ.
Что будет с рынком
В январе в России ввели 12,2 млн кв. м жилья, что на 18% больше показателя аналогичного периода год назад. Тем не менее в Подмосковье за январь введено 213 000 кв. м, что в 3,5 раза меньше год к году, в Ленинградской области – 69 000 кв. м, или втрое меньше.
В большей степени от ипотечного кредитования зависит «Самолет», у которого доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 82% в 2022 г., говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. У ЛСР – 74%, «Эталона» – 79%. Но у последней компании доля ипотечных контрактов значительно выросла в IV квартале в ожидании сворачивания околонулевой ипотеки и в целом за счет сезонно высокого спроса, обращает внимание эксперт: еще на конец III квартала показатель составлял 55%. ПИК в прошлом году не публиковала отчетность, но в 2021 г. показатель был 76%, в «Финаме» полагают, что доля ипотечных контрактов выросла, как и у других.
По итогам 2022 г. доля покупок с использованием субсидированных программ составила около 15% от общего объема продаж по ипотеке, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Такие продукты не были определяющими для рынка, но способствовали поддержанию спроса.
Но девелоперы не ждут значительного падения спроса на кредиты из-за социальной значимости ипотеки как доступного инструмента приобретения жилья. С начала 2023 г. многие банки уже отказались от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, поставив минимальные на уровне 3% годовых, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Хотя Центробанк борется за полный отказ девелоперов от собственных ипотечных программ, они вряд ли полностью откажутся от них, полагает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриума» Дмитрий Веселков. Вероятно, компаниям придется частично пожертвовать маржинальностью и компенсировать банкам дополнительные расходы.
4,8 трлн руб.
выдали банки ипотеки за 2022 г., согласно данным ЦБ. Это на 15,5% меньше показателя рекордного 2021 года. Портфель банков достиг 14,1 трлн руб. и за кризисный год вырос на 20,4%
Девелоперы готовы к дальнейшему ужесточению условий по партнерским программам, продолжает Веселков, поэтому уже предусматривают переход к альтернативным маркетинговым инструментам, в частности к траншевой ипотеке, которая не предусматривает увеличения итоговой стоимости кредита и потому не может считаться рискованной. О траншевой ипотеке с минимальными платежами в первое время кредитования также говорит и Сибренков. Кроме того, застройщики предлагают программы рассрочки, включая беспроцентную.
Вполне вероятно, что действия ЦБ создадут условия для разработки новых маркетинговых программ в отрасли, обращает внимание председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.
Ужесточения регулятора носят сдержанный характер и не должны слишком сильно ударить по количеству выдач, считает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Игорь Галактионов. Хотя некоторый ограничительный эффект будет, добавляет он.
ЦБ пересмотрел свой прогноз по ключевой ставке на 2023 г. с 6,5–8,5 до 7–9%. Учитывая это и ставку по льготной ипотеке до 8% до 1 июля 2024 г., надбавка к коэффициентам риска приведет девелоперов к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли, считают аналитики «Газпромбанк инвестиций». Но в перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят перезагрузить спрос на новостройки, считают они. По их мнению, это может привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики в стране.
Что будет с бумагами девелоперов
Сектор жилья – это один из важнейших драйверов экономики страны, который ведет за собой развитие большого количества других отраслей, отмечает аналитик «РСХБ управление активами» Кирилл Терещенко. Почти 75% внутреннего спроса на продукцию сталелитейной промышленности, по оценкам экспертов, обеспечивается застройщиками, приводит пример аналитик. На горизонте трех лет и более сектор достаточно привлекателен для вложений, добавляет аналитик УК «Ингосстрах-инвестиции» Анна Михайлова. Поддержку компаниям окажут также дополнительные выплаты от государства, налаживание макроэкономической ситуации и общее снижение уровня неопределенности.
Среди позитивных драйверов сектора Терещенко называет продление льготной ипотеки до середины 2024 г., новые программы для сотрудников IT-компаний, а также предложение президента о запуске льготной ипотеки для работников оборонно-промышленного комплекса. Эти меры в первую очередь будут позитивными для таких массовых застройщиков, как ПИК и «Самолет», считает аналитик.
На 1,32%
вырос во вторник индекс Мосбиржи
Главный бенчмарк российского фондового рынка во вторник, 21 февраля, в основную торговую сессию вырос на 1,32% до 2212,42 пункта. Его долларовый аналог индекс РТС прибавил 0,81%, добравшись до 928,98 пункта. Доллар за день окреп на 52 коп. до 75,02 руб., евро – на 50 коп. до 80,14 руб. Юань, наоборот, ослаб почти на 3 коп. до 10,844 руб.
Лидерами роста 21 февраля стали бумаги Polymetal (4,66%), Ozon (4,21%), ММК (3,94%), ПИК (3,3%) и префы Сбербанка (3,04%). В лидерах снижения во вторник оказались бумаги UC Rusal (-0,21%) и «Татнефти» (-0,03%).
Стоимость апрельского фьючерса на нефть марки Brent потеряла 1,27%, опустившись до $83. Мартовский фьючерс на нефть WTI снизился на 0,68%, достигнув $76,42.
Поддержку российским акциям продолжает оказывать некоторое уменьшение неопределенности, которая усиливалась на фоне ожиданий послания президента России Федеральному собранию, говорит эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Дмитрий Бабин. По его словам, опасения, связанные с этим событием, не оправдались, что сократило политический дисконт в котировках акций.
Тем не менее политический фактор все же продолжит играть ключевую роль в динамике российского рынка на краткосрочном горизонте, предполагает Бабин. В ближайшие дни ожидаются внутренние и внешние политические события, напоминает эксперт, в том числе связанные с новыми антироссийскими санкциями. Если не произойдет какого-либо рыночного или политического негатива, индекс Мосбиржи может консолидироваться в диапазоне 2200–2240 пунктов, предполагает Бабин, а в случае улучшения внешнего фона даже попытаться пойти наверх.
Рубль во второй половине торгов вновь подешевел, вернувшись к сегодняшним минимумам на фоне ухудшения ситуации на мировых рынках, отмечает Бабин. Если негативные ожидания инвесторов на неделе не оправдаются, а ситуация на мировых рынках не ухудшится, доллар может опуститься в диапазон 73,5–74,5 руб., предполагает эксперт. Ухудшение геополитического или рыночного фактора, скорее всего, приведет к пробою 10-месячной вершины в 75,3 руб.
Аналитики «Газпромбанк инвестиций» среди девелоперов также выделяют ПИК и «Самолет». Обе компании сохраняют объемы продаж на высоком уровне, а «Самолет» демонстрирует агрессивные темпы роста. Меры ЦБ окажут на эти компании умеренное негативное давление, соглашается Терещенко. По его словам, меры направлены не против компаний, а против дальнейшего ухудшения качества заемщиков. Более того, возможное давление на акции ведущих девелоперов уже заложено в их котировках, добавляет Михайлова.
На динамику акций российских девелоперов в этом году повлияет в первую очередь спрос на жилье и ценовая динамика, продолжает Михайлова. Наиболее интересной бумагой для инвестирования эксперт считает «Самолет», который продолжает показывать сильные операционные и финансовые показатели даже в «сложные» для рынка годы. Михайлова также отмечает, что акции «Эталона» торгуются со значительным дисконтом по отношению к их фундаментальной стоимости и объему денежных средств на счетах компании.
«Самолет» выделяют также в «Финаме»: девелопер зафиксировал лучшие финансовые и операционные результаты по итогам 2022 г. с солидными темпами роста (с учетом того, что ПИК не публиковала отчетность), говорит Пырьева. «Самолет» единственный выплатил дивиденды в размере 5 млрд руб., или 82 руб. на акцию, с доходностью 3,3%. Потенциальные дивиденды на текущий год могут составить 10 млрд руб. (5 млрд руб. за девять месяцев 2022 г., которые были перенесены на 2023 г., и минимум по дивидендной политике в 5 млрд руб. за 2023 г.), или 164 руб. на акцию, с доходностью около 7%.
В подготовке статьи участвовала Дарья Молоткова