Паи фондов недвижимости выросли на Мосбирже

Это стало следствием реинвестирования средств крупного фонда, который в марте объявил о самоликвидации
Евгений Разумный / Ведомости

Паи инвестиционных фондов (ПИФ) недвижимости на Московской бирже выросли с 1 по 12 июня на 3–30% в зависимости от фонда, свидетельствуют данные торгов. Эти фонды вкладывают средства инвесторов в объекты коммерческой или жилой недвижимости, которые строят или эксплуатируют, и делятся с пайщиками доходом от сдачи объектов в аренду или прибылью от их продажи. Некоторые фонды выплачивают дивиденды.

Спрос растет

Фонд РД (эмитент – «Сбережения плюс») с 1 июня вырос на 4,12% до 103 700 руб. за пай, это единственный из ПИФов недвижимости, включенный в первый котировальный список Мосбиржи, куда входят самые надежные и ликвидные ценные бумаги. Фонд РД управляет готовыми объектами складской, офисной и торговой недвижимости и делится с пайщиками доходом от сдачи площадей в аренду. По данным на 31 мая, стоимость чистых активов фонда составила 7,234 млрд руб. (+1,39% месяц к месяцу), дивидендная доходность за прошедшие 12 месяцев – 9,2% на 31 марта, а общая (включая дивиденды) – 13,6%. За семь торговых сессий июня совокупный объем торгов фонда РД уже почти достиг значения всего мая: месяцем ранее было 71,8 млн руб., а с 1 по 12 июня – уже 62,3 млн руб.

Среди относительно недорогих ПИФов фонд недвижимости «Дом.РФ» с 1 июня вырос на 6,6% до 3070 руб., его доходность за 2022 г. составила 7,69%. Фонд «Коммерческая недвижимость» прибавил сразу 33,64% до 290 руб., им управляет УК «Современные фонды недвижимости». Другой фонд этой УК – «Современный арендный бизнес» за это же время вырос на 7,5% до 430 000 руб. Последний инвестирует в складскую недвижимость (доходность за 2022 г. – 36,40%), а «Коммерческая недвижимость» – в объекты коммерческой и жилой недвижимости (доходность за 2022 г. – 28,16%).

Росли и фонды под управлением компании «Парус управление активами»: с 1 июня «Парус-СБЛ» прибавил 3,69% до 1180 руб., «Парус-Нордвей» – 6,89% до 1195 руб., «Парус-ОЗН» – 4,39% до 7829 руб. «Парус-СБЛ» получает доход от сдачи в аренду главного логистического центра компании «Сберлогистика» в Москве. Его доходность от арендного потока по итогам 2022 г. составила 10,1%. «Парус-Нордвей» зарабатывает на сдаче в аренду логистического центра Nordway в Санкт-Петербурге (основной арендатор – компания Faberlic). Фонд вышел на биржу в октябре 2022 г. Фонд «Парус-ОЗН» распределяет между пайщиками доход от сдачи производственно-логистического центра в Тверской области в аренду компании Ozon. Его доходность от арендного потока по итогам прошлого года – 9,1%.

Операция «Ликвидация»

Ралли на этом рынке на прошлой неделе связано с реинвестированием средств закрывшегося крупного фонда «ПНК-рентал», единогласно считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Ликвидированный в марте фонд был самым популярным у частных инвесторов, пишут эксперты «ВТБ мои инвестиции». На конец апреля стоимость чистых активов фонда составила 6,4 млрд руб. Причина ликвидации – отсутствие на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком. Сейчас активы фонда реализованы, владельцы паев «ПНК-рентала» получат по 2065,65 руб. на один пай, говорится на сайте УК «Индустриальная недвижимость». Ликвидация «ПНК-рентала» вернула на рынок около 6 млрд руб., которые были ориентированы на инвестиции в коммерческую недвижимость, подсчитал эксперт по недвижимости Telegram-канала «Мои инвестиции» Алексей Стрелецкий. В условиях дефицита предложения и ограниченной ликвидности это привело к росту цен и объемов вторичных торгов фондов недвижимости.

Также влияние на рост котировок фондов могло оказать реинвестирование дивидендов, полагает управляющий по коммерции УК «Современные фонды недвижимости» Дмитрий Решетин. На российский фондовый рынок может прийти 700 млрд руб. на горизонте года, прогнозировали ранее в брокере «Атон». Они подсчитали, что в ближайшие 12 месяцев на дивиденды может быть направлено около 3,5 трлн руб., 1,7 трлн из которых приходится на Сбербанк, «Газпром» и «Новатэк». Интерес инвесторов к фондам недвижимости растет на фоне отсутствия идей на рынке, считает Решетин.

Чего ждать дальше

Сейчас на российском рынке представлено 32 фонда недвижимости, нацеленных на розничных инвесторов и в большинстве своем торгующихся на бирже, – Стрелецкий оценивает их капитализацию суммарно в 184 млрд руб. Инвесторы зачастую заходят в фонды недвижимости на этапе их формирования и дожидаются закрытия фонда, так как инвестируют на длительный срок, отметил Стрелецкий, это ограничивает ликвидность этих фондов на вторичном рынке. Средний доход инвесторов в фонды недвижимости с учетом дохода от аренды и роста стоимости недвижимости в 2021 г. составил 12,3%, а в 2022 г. – 14,2%, следует из его расчетов. Долгосрочный фактор роста дивидендной доходности и стоимости пая – ежегодная индексация арендных контрактов или удачное перезаключение по их завершении, подытожил эксперт.

На 1,82% вырос во вторник индекс Мосбиржи

Главный бенчмарк российского фондового рынка во вторник, 13 июня, по итогам основной сессии прибавил 1,82% до 2757,28 пункта. Его долларовый аналог индекс РТС снизился на 0,16% до 1030,64 пункта. Доллар подорожал на 1,66 руб. до 84,3 руб., а евро – на 1,97 руб. до 90,94 руб. Юань прибавил 0,18 руб. до 11,74 руб. 
Среди лидеров роста во вторник оказались бумаги Fix Price (+5,71%), Polymetal (+3,84%), ММК (+3,84%), НЛМК (+3,63%) и «Русагро» (+3,19%). 
Аутсайдерами 13 июня стали «префы» «Транснефти» (-3,95%), а также бумаги VK (-1,01%) и «Ростелекома» (-0,13%). 
К вечеру вторника стоимость августовских фьючерсов на нефть марки Brent подорожала на 3,15% до $74,1 за баррель, а июльские фьючерсы марки WTI прибавили 3,17% до $69,25 за баррель. 
На рост акций на российском рынке 13 июня повлияли отложенный спрос с пятницы перед длинными выходными и заметное ослабление рубля, говорит инвестиционный стратег «БКС мир инвестиций» Александр Бахтин. 
Ключевое событие среды – заседание ФРС, результаты которого будут известны 14 июня в 21.00 мск. Также аналитик советует обратить внимание на ежемесячный отчет МЭА, недельный отчет EIA по запасам нефти и нефтепродуктов в США и оценку темпа роста цен производителей (PPI) в мае. Из статистики еврозоны он выделяет объем промышленного производства в апреле.
Среди основных причин сохранения девальвационного импульса в российской валюте Бахтин видит отставание динамики притока валютной выручки от спроса на инвалюту со стороны импортеров и ухудшение баланса счета текущих операций. Это вместе с увеличенными бюджетными расходами и острой геополитикой толкает курсы инвалют вверх, отмечает он. 
По оценкам БКС, 14 июня индекс Мосбиржи будет формироваться в районе 2700–2800 пунктов. По прогнозам аналитиков, в среду пара рубль/доллар может двигаться в пределах 82–85.

Инвесторы выбирают фонды недвижимости, чтобы получать регулярный, стабильный и пассивный доход, в 2 раза превышающий арендный доход от собственной жилой недвижимости, отмечают эксперты. Доходность от сдачи квартиры в аренду в I квартале в Москве составила 5,5%, в Санкт-Петербурге – 4,2%, в других населенных пунктах России – 6,1%, следует из расчетов Дом.РФ.

Сейчас на рынке недвижимости в России сохраняется высокая степень неопределенности со ставками, ценами и спросом, отметила аналитик «Финама» Наталия Пырьева. Среди прочих факторов это увеличивает волатильность связанных с недвижимостью паевых фондов. Но инвесторы именно сейчас начинают формировать новые позиции в активах, относящихся к этому сектору, говорит она. Это связано с тем, что участники рынка ожидали более активного снижения спроса на недвижимость в этом году, чем реально наблюдающийся. Тот факт, что этого не произошло, внушает инвесторам уверенность в стабильности строительного сегмента, считает Пырьева. Темпы продаж за первые три месяца 2023 г. по сравнению с IV кварталом 2022 г. сократились на 9%: около 9400 против 10 300 соответственно.

Дальнейшая динамика паев фондов недвижимости на бирже будет зависеть от стоимости объектов недвижимости в этих фондах, а также способности маркетмейкеров (игроки рынка с обязательством по покупке и продаже бумаг в определенных объемах) поддерживать рыночную цену пая на бирже близкой к расчетной стоимости, полагает директор по инвестициям УК «Восток-Запад» Александр Лавров.