Фонды недвижимости удвоят дивиденды в 2023 году

Совокупная стоимость чистых активов (СЧА) рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости выросла с начала года на 13,4% (32,6 млрд руб.) до 276,2 млрд руб. Это следует из материалов управляющей компании (УК) Parus Asset Management, представленных 15 августа на презентации ее нового ЗПИФа на Мосбирже. УК ожидает, что по итогам 2023 г. СЧА таких фондов вырастет еще на 12–19% до 310–330 млрд руб. Тогда общий рост год к году составит 35%. По прогнозам, объем выплаченных УК дивидендов в пользу инвесторов в 2–2,5 раза превысит показатель за прошлый год.

Рыночные ЗПИФы доступны для покупки частными инвесторами различными способами (на бирже, по подписке и т. д.), а нерыночные обычно предназначены для организованного владения имуществом.

СЧА рыночных ЗПИФов недвижимости может достигнуть 300 млрд руб. раньше чем до конца года при сохранении текущих темпов притока денег розничных инвесторов в них, соглашается директор по работе с корпоративными клиентами УК «Альфа-капитал» Иван Велесевич. Увеличение ключевой ставки Банком России до 12% если и скажется на желании инвесторов вкладываться в среднесрочные и долгосрочные инструменты, то будет иметь локальный и краткосрочный эффект, считает эксперт. Дополнительным фактором притока средств в ЗПИФы недвижимости может стать возможность получать от них дивиденды, отмечает Велесевич.

На чем растут активы

Всего на российском рынке представлено более 68 рыночных ЗПИФов недвижимости, следует из презентации Parus. 27 из них доступны для неквалифицированных инвесторов, количество пайщиков таких фондов превышает 68 000 человек, средний чек их инвестиций – 1,6 млн руб. на одного пайщика. В фонды для квалифицированных инвесторов вложилось более 12 000 пайщиков со средним чеком инвестиций 13,1 млн руб.

СЧА фондов для «квалов» выросла за полгода на 8% до 161,7 млрд руб., для «неквалов» – на 23% до 114,5 млрд руб., говорится в материалах Parus. Компания приводит топ-3 УК по совокупной СЧА ЗПИФов. 1-е место вместе занимают УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) и «Первая» – Parus объединяет их, так как еще идет процесс передачи ряда ЗПИФ от УК «Первая» к СФН (в совокупности 165 млрд руб., 59,7%).

Активы таких фондов растут по мере роста интереса инвесторов к вложениям в недвижимость как одному из классических инструментов сохранения и приумножения капитала, говорит директор по рейтингам страховых и инвестиционных компаний «Эксперт РА» Диана Сергиенко. Она называет ЗПИФы недвижимости тихой гаванью для консервативных инвесторов в условиях повышенной волатильности на фондовом рынке. Другой фактор – популяризация таких фондов в связи с расширением их продуктовой линейки и упрощением процедуры приобретения паев частными инвесторами через инфраструктуру Мосбиржи, продолжает эксперт.

УК СФН, включая ЗПИФ, которые пока под управлением УК «Первая», а также Parus – лидеры и по приросту капитала в свои рыночные ЗПИФы с начала года: 18,6 млрд и 4,9 млрд руб. соответственно. Остальные УК привлекли 6,9 млрд руб., следует из расчетов Parus. Компания прогнозирует, что по итогам года привлеченный всеми УК капитал может составить 50–70 млрд руб.

Рост дивидендов

За шесть месяцев 2023 г. управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам 4,54 млрд руб. дохода с арендных платежей, пишет Parus в презентации. Это уже больше, чем за весь 2022 год, когда было выплачено 4,52 млрд руб. (в 2021 г. – 2,7 млрд руб.). До конца этого года общий объем выплат может составить 9–12 млрд руб., прогнозируют в Parus. Директор по стратегии «Финама» Ярослав Кабаков менее оптимистичен – он ожидает 8–9 млрд руб. Эксперт по фондам недвижимости «Моих инвестиций» Алексей Стрелецкий, наоборот, называет оценку Parus скорее заниженной, не упоминая конкретных цифр. «Выплаты в фондах недвижимости – производная от стоимости активов ЗПИФа», – отмечает он. Лидер по объему выплат за прошедшие полгода – УК СФН вместе с «Первой» (2,9 млрд руб.), на 2-м месте идет Parus (400 млн руб.), следует из данных этой УК.

Средний доход инвесторов в фонды недвижимости с учетом дохода от аренды и роста стоимости недвижимости в 2021 г. составил 12,3%, в 2022 г. – 14,2%, подсчитал ранее для «Ведомостей» Стрелецкий. Долгосрочный фактор роста дивидендной доходности и стоимости пая – ежегодная индексация арендных контрактов или удачное перезаключение по их завершении, говорил эксперт.

Объем торгов ЗПИФами недвижимости на Мосбирже за шесть месяцев этого года составил 7,1 млрд руб., вплотную приблизившись к показателю за весь прошлый год в 7,2 млрд руб., подсчитали в Parus. Эта УК – лидер по обороту торгов (62,3%), на 2-м месте – фонды УК СФН и «Первой» (25,1%), на 3-м – уже расформированный фонд «ПНК-рентал» (9,7%). По оценке Parus, объем торгов ЗПИФами недвижимости на Мосбирже по итогам года достигнет 14–18 млрд руб.

Кабаков из «Финама» называет эту оценку реалистичной. Велесевич из «Альфа-капитала» также ожидает рекордного объема биржевых сделок с паями ЗПИФов недвижимости в этом году. Притоку ликвидности будут способствовать появление новых фондов, листинг паев на бирже, появление бенчмарков (например, недавно появился индекс Мосбиржи складской недвижимости), перечисляет эксперт.

Что упаковано в ПИФы

В структуре активов рыночных ЗПИФов, по данным Parus на конец июня, наибольшую долю (63,6%, или 175,6 млрд руб.) занимает логистическая недвижимость. На 2-м месте – торговая недвижимость (17,5%, или 48,2 млрд руб.), на 3-м – офисная (15,3%, или 42,1 млрд руб.). Доля остальных секторов (жилая, земельные участки, центры обработки данных) не превышает 2,2% для каждого.

Складская недвижимость останется лидером в структуре активов ЗПИФов по итогам года, ожидают в Parus. Также в презентации компания отмечает появление на российском рынке диверсифицированных фондов, в которые включены активы из разных секторов недвижимости. УК прогнозирует рост их доли в структуре активов фондов. Среди таких ЗПИФов Parus выделила три фонда УК СФН и «Первой» («Современный арендный бизнес 3», «Современная коммерческая недвижимость» и «Современный девелопмент») и один фонд УК «Сбережения плюс» (РД).

Освоение новых ниш для удовлетворения растущего спроса со стороны инвесторов – глобальный тренд, а российский рынок ЗПИФов недвижимости развивается с оглядкой на них, говорит руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Елена Михайлова.

На фоне активного развития e-commerce (электронная торговля) сегмент логистической недвижимости сохранит превалирующую долю в структуре активов ЗПИФов по итогам года, соглашается Сергиенко из «Эксперт РА». Велесевич из «Альфа-капитала» также не ожидает, что текущая структура активов ЗПИФов существенно изменится до конца года.