Фонды недвижимости оказались доходнее вложений в покупку и сдачу квартир

В первом случае инвестор может ежегодно зарабатывать 16,4%, во втором – до 10,7%
Андрей Гордеев / Ведомости

Доходность инвестиций в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости выше, чем доходность от покупки недвижимости и ее последующей сдачи в аренду. В первом случае инвестор может ежегодно зарабатывать 16,4%, во втором – 10,7% со льготной ипотекой под 6% или 6,8% с ипотекой под 15%. Об этом говорится в гиде по рынку фондов недвижимости, который подготовили аналитики Telegram-канала «Мои инвестиции» Елена Бакланова, Светлана Асланова, Алексей Стрелецкий и Михаил Шлемов. Документ есть у «Ведомостей».

На конец июня 2023 г. в России функционировало 28 доступных для широкой аудитории ЗПИФов недвижимости, следует из подсчетов аналитиков. Из них 23 были доступны для неквалифицированных инвесторов, остальные пять – только для «квалов».

Средняя доходность торгующихся на бирже фондов за последние 12 месяцев составила 11%, пишут аналитики канала «Мои инвестиции». Фонды недвижимости предполагают два типа доходности: от переоценки фондов (в среднем 3% за 12 месяцев на 30 июня) и дивидендную от аренды (8%).

Доходность фондов недвижимости варьируется в диапазоне 9–17% в зависимости от сегмента инвестиций, оценивает руководитель дирекции по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-капитала» Владимир Зеленов. Наибольшая средняя доходность на 30 июня у фондов складской недвижимости – 9–12% годовых, далее идет офисная (6–9%) и торговая (4–9%), оценивает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики УК Parus Asset Management Елена Михайлова.

Коммерческая недвижимость пользуется наибольшей популярностью среди рыночных ЗПИФов недвижимости, в нее вкладывается 93% фондов (остальные – в жилую), пишут аналитики. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость выше и стабильнее, потому что основными ее арендаторами зачастую являются крупные компании, отмечают они.

По итогам первого полугодия 2023 г. УК рыночных ЗПИФов недвижимости выплатили инвесторам 4,5 млрд руб. дивидендов, оценивает Михайлова. Это столько же, сколько за весь предыдущий год. По итогам этого года выплаты могут составить 9–12 млрд руб., ожидает Михайлова.

Пай на бирже

Для покупки на Мосбирже доступно девять рыночных фондов для «неквалов». Из них активно торгуется всего два: «Современный арендный бизнес 7» под управлением УК «Современные фонды недвижимости» (среднедневной объем торгов с начала года по конец августа – 7,4 млн руб.) и фонд РД под управлением УК «Сбережения плюс» (4,7 млн руб.). Оборот по остальным фондам – меньше 1 млн руб. в день.

Для «институционализации» рынка требуется наличие многих участников: помимо УК это маркетмейкеры, развитая сеть брокеров и т. д., перечисляет Зеленов. Ликвидность паев на вторичном рынке зависит от мер УК по созданию организованных торгов, говорит представитель «Тинькофф инвестиций».

В первом полугодии 2023 г. рыночная капитализация фондов недвижимости на Мосбирже увеличилась на 10% и достигла 84 млрд руб., следует из расчетов «Моих инвестиций». Это подразумевает 16%-ный дисконт к их стоимости чистых активов (СЧА), т. е. на бирже инвестор получает пай дешевле, чем при прямом вложении через фонд. К концу II квартала большинство паев торговалось с дисконтом к своей расчетной стоимости (доля чистых активов фонда, приходящаяся на один пай), пишут аналитики.

Интерес растет

Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФы являются низкорисковыми и низковолатильными даже в кризисы, говорит Михайлова. Они сберегают капитал инвесторов от гиперинфляции и дают возможность пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, объясняет она.

Что такое ПИФ

Это механизм коллективного инвестирования: средства инвесторов объединяются в фонд и передаются в управление УК. УК инвестирует средства фонда в различные активы и распределяет доход между пайщиками, а сама зарабатывает на комиссии. В России действуют ПИФы четырех типов: открытые, интервальные, закрытые и биржевые. Они различаются сроком жизни, временем, когда можно подать заявку на покупку и погашение паев, и т. д.

Но инвесторы должны помнить о рисках, связанных с недостатком ликвидности на вторичном рынке, если фонд не торгуется на бирже или имеет ограниченный спрос, отмечают аналитики «Моих инвестиций». Среди других рисков этого инструмента они упоминают отсутствие прямого контроля над инвестициями (инвестор доверяет управление УК) и обычный рыночный риск – гарантий по доходности нет.

Сегмент ЗПИФов демонстрирует стабильный интерес со стороны розничных инвесторов, что обусловлено защитной стратегией таких фондов, все более популярной у клиентов, говорит Зеленов. Растущий интерес инвесторов к фондам недвижимости, вероятно, связан с повышенной волатильностью на фондовом рынке и возросшими инфраструктурными рисками вложений в иностранные бумаги, добавляет представитель «Тинькофф инвестиций».

Как считали

Для расчета коэффициента рентабельности инвестиций (ROI) аналитики «Моих инвестиций» использовали данные сервиса «Домклик» по Москве: однокомнатная квартира в среднем стоит 11,2 млн руб., ее аренда – 48 200 руб. в месяц, доход от сдачи однушки в аренду – 5,14%. Также аналитики предположили, что квартира будет куплена по льготной ставке 6% годовых и после ремонта за 4,5 млн руб. будет сдаваться через два года после покупки.
Альтернатива – инвестор покупает на бирже ЗПИФы коммерческой недвижимости на сумму первоначального взноса по ипотеке (2,2 млн руб.) и получает налоговый вычет 52 000 руб. по ИИС за год. При подсчетах эксперты исходили из нескольких предпосылок: стоимость жилой недвижимости будет расти на 8% в год, индексация аренды составит 4%, СЧА фондов будет расти на 3% и др.

На рыночные фонды недвижимости приходится 2% СЧА всех ЗПИФов (121 млрд руб.) и 56% всех владельцев паев (83 000 человек), оценивают аналитики «Моих инвестиций». По данным ЦБ, на конец II квартала этого года в России было 1818 ЗПИФов с СЧА 7,9 трлн руб. и 147 000 пайщиков. Хотя за последние годы количество рыночных фондов недвижимости значительно не выросло (на конец 2021 г. было 22 фонда), число владельцев паев увеличилось с 2021 г. в 2,4 раза, отмечают аналитики «Моих инвестиций». СЧА таких фондов более чем утроилась за последние 1,5 года: на конец декабря 2021 г. показатель составлял 36 млрд руб. С начала этого года прирост составил 35%.

На 0,12% снизился в понедельник индекс Мосбиржи

Главный бенчмарк российского фондового рынка по итогам основной сессии в понедельник, 25 сентября, снизился на 0,12% до 3045,3 пункта. Его долларовый аналог индекс РТС снизился на 0,3% до 997 пункта.
Курс доллара и юаня к рублю практически не изменился, составив 96,2 и 13,14 руб. соответственно. Курс евро снизился на 0,6% (60 коп.) до 101,9 руб.
Лидерами роста в понедельник стали бумаги Polymetal (+4,94%), «Русгидро» (+3,41%), «Роснефти» (+1,61%), обыкновенные акции «Сургутнефтегаза» (+1,19%) и бумаги Positive Technologies (+1,1%). В аутсайдерах оказались акции НЛМК (-2,47%), En+ Group (-2,1%), «Аэрофлота» (-1,54%), «Фосагро» (-1,45%) и «Сегежи» (-1,38%).
Цена ноябрьского фьючерса на нефть марки Brent в понедельник практически не изменилась, составив $93,1/барр. Ноябрьский фьючерс на нефть WTI подешевел на 0,3% до $89,7/барр.
Цена ноябрьского фьючерса на нефть марки Brent в понедельник практически не изменилась, составив $93,1/барр. Ноябрьский фьючерс на нефть WTI подешевел на 0,3% до $89,7/барр.
На долговом рынке негативная динамика, отмечает Кирсанова: индекс гособлигаций в понедельник снизился еще на 0,12 п. п. Давление на котировки ОФЗ может оказывать планируемое Минфином размещение 4 трлн руб. через госбонды ежегодно, говорит эксперт. Также на рынок облигаций давит сохраняющийся риск повышения ключевой ставки на фоне высокой инфляции, добавляет она.
Рубль стабилен в начале недели на фоне новостей о вводе экспортной пошлины с привязкой к курсу нацвалюты, которая повысит продажи валюты экспортерами, отмечает Кирсанова.
Американские рынки начали день в минусе, индекс S&P 500 терял в пределах 0,1%. Распродажи сохраняются из-за возможных действий ФРС США в отношении монетарной политики, объясняет Кирсанова: ожидания регулятора по ставке на 2024 г. повысились с 4,6 до 5,1%, а его глава Джером Пауэлл сообщил, что пауза в повышении ставки не значит, что цикл ужесточения завершился.

Михайлова приводит другую оценку совокупной СЧА рыночных ЗПИФов недвижимости: 276,2 млрд руб. на 30 июня (+13,4%, или 32,6 млрд руб., с начала года). Флагманом рынка эксперт называет сектор складской недвижимости: на 30 июня на инвестирующие в него фонды приходилось 176 млрд руб., или 64%, в структуре СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости. Драйвером спроса на склады остается e-commerce, который продолжает расти и еще далек до насыщения, отмечает она.

Большая часть рынка фондов недвижимости сосредоточена в руках трех крупнейших УК, которые в сумме контролируют 88% всей СЧА, указывают аналитики «Моих инвестиций»: на УК «Современные фонды недвижимости» приходится 67%, на «Сбережения плюс» – 12%, на Parus Asset Management – 9%. В топ-5 УК по доле в СЧА входят также УК «Первая» и Aktivo (по 4%).