Аналитики оценили потенциал «Эталона» после сильной отчетности
Доходность на горизонте года может составить 20–45%
Резкий рост продаж группы «Эталон» удивил аналитиков – опрошенные «Ведомостями» эксперты сочли отчетность девелопера сильной. Компания 9 апреля опубликовала неаудированные операционные результаты за I квартал 2024 г., где отчиталась о росте реализации более чем в 3 раза на фоне сезонного спада и снижения спроса из-за ужесточения условий по ипотеке.
Котировки расписок «Эталона» на Московской бирже за последние пять торговых дней росли на 6,15% до 97,3 руб., но к концу недели скорректировались до 94,86 руб. (рост составил 3,5%). С начала года они выросли на 14%, бенчмарк – на 11,5%.
Вопреки сезону
Операционные показатели «Эталона» подтверждают, что компания в настоящее время является самой быстрорастущей среди российских публичных девелоперов, пишут аналитики SberCIB. По их мнению, сильные операционные результаты нивелируют негативное влияние более слабых, чем ожидал рынок, показателей по МСФО за 2023 г. Компания завершила год с убытком в размере 3,37 млрд руб.
Главный исполнительный директор группы Геннадий Щербина объяснил это тем, что компания вошла в инвестиционную фазу развития, связанную с быстрым расширением географии присутствия и укреплением позиций на региональных рынках. Это, по его словам, позволит кратно увеличить объемы бизнеса в ближайшие годы и завоевать лидирующие позиции на региональных рынках.
За I квартал 2024 г. продажи «Эталона» в денежном выражении выросли год к году на 205% до рекордных 41 млрд руб. По сравнению с IV кварталом 2023 г. показатель вырос на 1%. Драйвером сильной динамики стали Москва и Московская область, в Санкт-Петербурге и регионах продажи увеличились вдвое. Это случилось вопреки сезонному фактору, новогодним праздникам и общему охлаждению российского первичного рынка недвижимости.
Продажи недвижимости в натуральном выражении выросли год к году (г/г) в 2,6 раза до 189 000 кв. м (-9% квартал к кварталу). В Москве они выросли втрое до 89 000 кв. м, в Санкт-Петербурге – в 2,6 раза до 48 700 кв. м, в регионах – вдвое до 51 400 кв. м. Продажи во всех регионах превысили оценки аналитиков Альфа-банка более чем на 10%. Доля регионов (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) в продажах за I квартал 2024 г. в натуральном выражении составила 27% против 35% в IV квартале 2023 г.
Высокая доля продаж в Московской агломерации во многом была обеспечена двумя проектами бизнес-класса на территории бывшего ЗиЛа – ЖК «ЗиЛ-юг» и ЖК «Nagatino i-Land». Компания предоставляет покупателям комфортные условия рассрочки: основные платежи вносятся после ввода дома в эксплуатацию, обращают внимание аналитики SberCIB. По их мнению, такая схема, похоже, пользуется сильным спросом в условиях высоких ставок.
Средняя цена за квадратный метр увеличилась г/г в I квартале 2024 г. на 19%. В том числе в Москве с учетом роста готовности проектов составила 217 000 руб. Цена увеличилась на 19% г/г. В том числе в Москве – на 23%, в регионах – на 26%. Только в Санкт-Петербурге динамика цены оказалась отрицательной (-20% г/г), что обусловлено особенностями структуры продаж на местном рынке, отмечают в компании.
Доля ипотечных сделок в совокупном объеме продаж сократилась с 70% в I квартале 2023 г. и 77% в IV квартале 2023 г. до 39% в I квартале 2024 г. в основном за счет реализации квартир с предоставлением рассрочек. Это говорит о резком снижении популярности этого инструмента на фоне ужесточения условий, пишут аналитики SberCIB.
Группа «Эталон» продолжает демонстрировать высокие темпы роста продаж в условиях достаточно вялого потребительского спроса, вызванного ростом ипотечных ставок и ужесточением условий государственных льготных ипотечных программ, пишут аналитики сервиса «Газпромбанк инвестиции». Они отмечают, что девелоперу это удается сделать за счет увеличения объема предложения недвижимости как в основных регионах присутствия (Москва и Санкт-Петербург), так и в новых (Омск, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень). Это стало следствием активного расширения портфеля жилищных проектов и выхода проектов на целевые темпы продаж, объясняют аналитики.
Инвестиционная экспансия
Результаты за квартал усиливают инвестиционный кейс «Эталона» как истории роста, уверены аналитики сервиса «Газпромбанк инвестиции». В среднесрочной перспективе сильным катализатором для увеличения котировок компании должна стать новость о завершении процесса редомициляции. Акционеры компании 15 декабря утвердили переезд в САР на о. Октябрьский в Калининградской области. Целевая цена аналитиков для бумаг девелопера находится на уровне 120 руб. (+26,5% от текущей цены), для «Самолета» – 5200 руб. (+44,6). В аутсайдерах аналитиков ПИК с таргетом 800 руб. (-9%) и ЛСР – 920 руб. (-17,7%).
Хорошая операционная отчетность подтверждает позитивный взгляд БКС на расписки «Эталона». По прогнозам аналитиков БКС, бумаги застройщика торгуются с форвардным мультипликатором P/E (цена/прибыль) 2024 г. на уровне 3,6x, т. е. с дисконтом к среднеисторическому уровню 6х. Среди девелоперов фаворитами БКС являются ПИК с целевой ценой 1200 руб. (апсайд – 36,4%), «Эталон» – 130 руб. (37%), «Самолет» – 5200 руб. (44,6%). Аутсайдером инвестдома остается только ЛСР с таргетом 800 руб., т. е. ниже текущей цены на 28,4%.
На 1,79% вырос за неделю индекс Мосбиржи
Главный бенчмарк российского фондового рынка за неделю с 8 по 12 апреля увеличился на 1,79% до 3456,24 пункта. Его долларовый аналог индекс РТС вырос на 0,83% до 1165,53 пункта.
Лидерами роста за неделю стали бумаги En+ Group (+12,5%), UC Rusal (+11,2%) «Норникеля» (+9,47%), «Полюса» (+8,9%), «Селигдара» (+4,5%) и НЛМК (+4,3%). Среди аутсайдеров оказались бумаги Ozon (-4,1%), «Самолета» (-2,4%), обыкновенные и привилегированные акции «Мечела» (-2,1% и -2% соответственно) и бумаги «Русагро» (-2%). Курс доллара за пять торговых дней увеличился на 1% (93 коп.) до 93,4 руб./$, курс юаня – на 0,77% (9 коп.) до 12,85 руб./юань, а курс евро снизился на 0,55% (54 коп.) до 99,6 руб./евро. Цена июньского фьючерса на нефть марки Brent снизилась на 1% до $90,2/барр. Майский фьючерс на нефть WTI подешевел на 1,66% до $85,47/барр.
На прошлой неделе продолжился подъем российского рынка – индекс Мосбиржи в моменте превысил 3464 п., переписав максимум с начала 2022 г., рассказывает инвестиционный стратег брокера БКС Александр Бахтин. Уверенности покупателям придают благоприятное сочетание цен на нефть, курсирующих выше $90 за баррель Brent, и слабого рубля, а также позитивный корпоративный новостной фон и высокие дивидендные ожидания, предполагает он. Ближайшая цель по бенчмарку – 3500 пунктов, при сохранении конъюнктуры она может быть покорена уже на этой неделе, допускает Бахтин.
Прогноз БКС по курсу рубля к доллару на эту неделю – 92–94 руб./$. Негативными для рубля факторами сейчас выступают сокращение чистых продаж валюты на внутреннем рынке Банком России и импульс укрепления доллара на мировой арене, считает стратег. В среду – четверг состоится саммит лидеров ЕС и к негативным для рубля факторам может добавиться активизация санкционного новостного фона, не исключает он. Но с этой недели экспортеры могут начать готовиться к налоговому периоду, продавая дополнительные объемы валюты, и нацвалюта может двинуться в контратаку, полагает Бахтин. Также фундаментально в пользу рубля играют жесткая денежно-кредитная политика ЦБ и меры валютного контроля, резюмировал он.
Аналитики SberCIB сохраняют позитивный взгляд на группу «Эталон» и подтверждают ее распискам рекомендацию «покупать». Бумаги торгуются с мультипликатором P/NAV (цена к стоимости чистых активов) на уровне 0,14, что примерно на 20% ниже пятилетнего среднего уровня, отмечают они. Их целевая цена по бумагам «Эталона» – 113,67 руб. (+19,8%).
В инвестбанке «Синара» сохраняют рейтинг «покупать» по бумагам ПИК и «Самолета», повысив целевые цены по ним до 1140 руб. (+29,6%) и 5100 руб. (41,8%) соответственно. Целевые цены по «Эталону» и ЛСР также увеличены – до 110 руб. (+16%) и 980 руб. (+12,3%) соответственно, но рейтинг по бумагам этих компаний – «держать» из-за недавнего роста котировок.
«Цифра брокер» в своем аналитическом обзоре выделяет бумаги «Самолета» и «Эталона». Аналитики оценивают бизнес «Самолета» как компанию роста за счет строительства и развития диджитал-проектов на рынке недвижимости. Целевой ориентир по бумагам девелопера – 4700 руб. (+30,6% от текущей стоимости). Расписки «Эталона» выглядят интересно благодаря активной экспансии в регионы, отмечают эксперты. По их мнению, операционные показатели за I квартал 2024 г. подтверждают, что трансформация бизнеса проходит успешно. Таргет аналитиков «Цифра брокера» и Альфа-банка по бумаге – 120 руб. (+26,5%).
Основной риск в отношении акций девелопера ПИК – это закрытость компании для инвесторов, пишут эксперты «Цифра брокера». Застройщик не публиковал операционных отчетов с 2022 г., и пауза была прервана публикацией сокращенной отчетности по МСФО за первое полугодие 2023 г. без сопоставимых показателей за 2022 г.
Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса. АФК «Система» владеет 48,8% акций «Эталона». В свободном обращении находится еще 35,2% бумаг. Среди миноритарных акционеров – Mubadala Investment Company (6,3%), Kopernik Global Investors (5%) и Prosperity Capital (4,1%). Еще 0,6% бумаг у менеджмента компании.