Инвестиции / Интервью

Александр Полещук и Юрий Грудин: «Спрос на элитную недвижимость стабилен»

Управляющий партнер УК «Красный мост» и основатель девелопера Formula City о том, как закрытые ПИФы влияют на продажи элитной недвижимости
Алексей Степаненко

Массовый сегмент рынка недвижимости переживает непростые времена, элитная недвижимость чувствует себя лучше. Несмотря на это, девелоперы ищут способы повышения эффективности. Одним из них становится инструмент закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), вкладывающих средства в проекты на этапе строительства. О том, чем помогают ЗПИФы застройщикам, как управляющие компании (УК) привлекают средства в такие фонды, а также о связанных с ними рисках «Ведомости. Капиталу» рассказали управляющий партнер УК «Красный мост» Александр Полещук и основатель и генеральный директор девелоперской компании Formula City Юрий Грудин.

– Тема привлечения средств на проекты в области недвижимости через ЗПИФы в последнее время очень популярна. В чем причина роста такого интереса и в чем отличие вашего проекта?

Александр Полещук: Сейчас в России очень большой интерес к ЗПИФам, в том числе к фондам, в составе которых есть недвижимость. Классические ЗПИФы недвижимости (ЗПИФн) в основном продают инвесторам денежный поток. Другими словами, это уже сформированные объекты недвижимости – склады, промышленные помещения, купленные в фонд и распространяемые в розницу физлицам. Доходность по таким фондам, по сути, формируется из арендной платы.

Проявляется тренд, что все больше квалифицированных инвесторов выбирают элитную недвижимость

Мы делаем не ЗПИФн, а комбинированный ЗПИФ (ЗПИФк), в состав активов которого может входить недвижимость. Его инвестиционная идея, скажем так, не про привлечение финансирования, а про продажи: мы планируем выкупить пул объектов, которые помогли нам подобрать консультанты по недвижимости, – это самые дорогие и лакомые кусочки проекта «Евгеньевский» девелопера Formula City, и заработать на приросте их стоимости.

Юрий Грудин: На наш взгляд, недвижимость в элитном сегменте остается одним из самых устойчивых активов для инвестиций даже в текущих условиях. «Евгеньевский» – это квартал жилой недвижимости класса de luxe в Петербурге.

«Дефицит качественных предложений способствует сохранению маржинальности проектов»

– А зачем продавать тогда эти объекты в ЗПИФ, а не в розницу, например?

А. П.: В премиальной недвижимости, как правило, самые дорогие лоты продаются ближе к завершению строительства. Сейчас, на ранней стадии, через ЗПИФы привлекаются инвесторы, которые фактически «разбирают» эти объекты по частям. Деньги размещаются на эскроу-счетах, и это дает застройщику возможность сэкономить на стоимости финансирования проекта, а фонду, как его инвестору, заработать на росте стоимости активов.

Если бы эти объекты сейчас просто выставили на продажу, то покупатели потребовали бы либо серьезную скидку, либо длинную рассрочку. А так застройщик уже на этом этапе за счет фонда получает деньги, и в удобной для него конструкции.

– Какая за счет такой схемы получается стоимость фондирования для девелопера?

А. П.: Все зависит от наполнения эскроу-счетов: чем больше на них денег, тем дешевле проектное финансирование и тем больше экономит застройщик. Если эскроу-счета хорошо наполнены, эффективная ставка проектного финансирования может опуститься до 0,1% годовых. Это почти бесплатно. По сути дела, банк деньгами дольщиков финансирует девелопера.

– Не опасно инвесторам иметь дело с недвижимостью, учитывая снизившийся спрос и высокую долговую нагрузку некоторых девелоперов?

Ю. Г.: На массовом рынке действительно формируются риски. Высокие ипотечные ставки, инфляция, давление со стороны регуляторов – все это сильно сказывается на спросе. У некоторых застройщиков высокая долговая нагрузка, что влияет на их устойчивость. Поэтому для них особенно актуальной становится эффективность. Нужно быстрее строить, хорошо считать экономику, фокусироваться на проектах с быстрым оборотом капитала.

Но в премиальном сегменте ситуация другая. Здесь покупатели, как правило, это люди с собственным капиталом. Спрос на такую недвижимость остается стабильным, а предложение, особенно в премиальных локациях, практически исчерпано, что вызывает рост цен. В Петербурге, например, спрос на элитное жилье в историческом центре стабильно превышает предложение. В 2024 г., по данным консалтинговой NF Group, рост цен в сегменте элитной недвижимости составил 25,8% и дошел до 790 000 руб. за 1 кв. м.

Так что у работающих на этом рынке застройщиков есть некоторое преимущество: их клиенты меньше зависимы от ипотеки, а дефицит качественных предложений способствует сохранению маржинальности. Мы совместно с УК разработали для инвесторов альтернативные варианты выхода из проекта, в том числе в виде недвижимости.

– Сколько денег вы планируете привлечь в ЗПИФ и что хотите на них купить?

А. П.: Мы пока планируем привлечь в фонд порядка 3 млрд руб. Хотим приобрести в ЗПИФ примерно 35 топовых квартир – это чуть меньше десятой части проекта, в процентах – 7–8.

– То есть это тоже своего рода работа с эффективностью?

А. П.: Да, стоимость фондирования проекта за счет этого уменьшится.

– Юрий, а как вообще родилась идея привлечь УК к проекту?

Ю. Г.: На самом деле инициатива исходила от УК «Красный мост» – они предложили нам запустить ЗПИФ под проект «Евгеньевский», посчитав, что у него хороший инвестиционный потенциал. Мы все проанализировали и решили, что формат подходит.

– Александр, как вы планируете продавать паи ЗПИФа?

А. П.: Наш ЗПИФ рассчитан только на квалифицированных инвесторов, и мы в силу установленных законом ограничений не можем его свободно рекламировать. Даже информацию можем размещать ограниченно – без деталей. Основная ставка у нас на точечные, индивидуальные продажи. Если инвестор заинтересовался, он должен сначала связаться с УК, подтвердить статус «квала», и только после этого мы можем рассказать подробности.

– Какие сейчас каналы продаж у не очень больших УК?

А. П.: У нас есть договоренности с рядом кредитных организаций о том, чтобы наш фонд попал в их линейку продуктов для определенной клиентской категории. Мы также работаем с инвестиционными советниками и семейными офисами.

– Сколько пайщиков вы ожидаете в этом ЗПИФе?

А. П.: Рассчитываем, что средний чек будет от 10 млн до 30 млн руб. Так что ориентируемся примерно на сотню инвесторов плюс-минус.

– Какая ожидаемая доходность?

А. П.: Мы планируем полный выход из проекта примерно через пять лет с ожидаемой доходностью чуть выше 26% годовых.

– Смотрите, 26% годовых – это ведь примерно то, что можно получить и в облигациях условно с рейтингом BB, зачем заходить в ЗПИФ?

А. П.: Все зависит от аппетита к риску и инвестиционных предпочтений. Да, облигации с уровнем BB могут дать сопоставимую доходность на коротком периоде. На горизонте инвестирования пять лет такую бумагу найти будет не очень просто.

– Почему вы решили выходить с продуктом сейчас, а не дождаться существенного снижения ключевой ставки? Например, к концу года, когда предполагаемая доходность смотрелась бы еще интереснее.

А. П.: Сейчас, по-моему, лучший момент для выхода на рынок, потому что ставка находится на пике. Мы предлагаем хорошую потенциальную доходность инвестору.

ЦБ уже начинает снижать ключевую ставку, облигации и банковские депозиты на это реагируют, поэтому сейчас, возможно, стоит рассмотреть другие инструменты. Думаю, нам удастся оттянуть некоторых инвесторов из облигаций и банковских депозитов.

Ю. Г.: Элитная недвижимость – это скорее про сохранение капитала. В долгосрочной перспективе такие объекты, как правило, растут в цене, особенно если учесть инфляцию и нестабильность других инвестиций.

«Нам приятнее работать с профессионалами»

– Почему решили создать инструмент ЗПИФ для квалифицированных инвесторов? Почему не сделали розничный, массовый фонд – все-таки сейчас интерес со стороны частных инвесторов высокий?

А. П.: Это наше совместное решение с девелопером. Проект единичный, de luxe сегмент, и мы изначально ориентировались на ограниченный круг инвесторов. Целевая аудитория – это люди с крупным капиталом, те, кого называют богатыми и ультрабогатыми – high net worth individuals (HNWI) и ultra high net worth individuals (UHNWI). Мы сознательно не шли в сторону массовых инвесторов.

Во-первых, там совсем другая динамика общения и процесс принятия решений. Во-вторых, розничные фонды несут гораздо большую регуляторную нагрузку – за ними следят жестче, потому что там больше клиентов и выше требования к их защите. Нам приятнее работать с профессионалами, которые понимают, что доходность – это не вещь в себе. Она определяется многими факторами, и существуют риски.

– Какие это риски?

А. П.: Если мы говорим про строящуюся недвижимость, основной риск – это, во-первых, сам проект. Может что-то пойти не так со сроками строительства, с разрешениями на него или с рынком. Мы постарались минимизировать этот риск за счет выбора опытного девелопера.

Проект, о котором мы говорим, по сути, полностью профондирован: от банка Дом.РФ есть подписанные документы о проектном финансировании, которое покрывает приобретение земельного участка (этот этап уже пройден), проектирование, финансирование строительства после получения соответствующего разрешения.

Риск потерь при банкротстве застройщика демпфирован (т. е. снижен) за счет того, что все привлеченные денежные средства будут на эскроу-счетах. Если даже вдруг девелопер уйдет в процедуру банкротства, то инвестор сможет получить все деньги с эскроу-счетов либо возможен вариант, когда банк профинансирует завершение проекта.

Второй риск – рыночный: мы можем ошибиться в цене. Перед запуском проекта и застройщик, и мы обращались к сторонним консультантам. Заложенные нами ориентиры по стоимости квартир через три года выглядят реалистично.

Есть также общие риски – страновой, регуляторный, операционный. Например, если что-то случится с УК, пайщики не теряют инвестиции, фонд может быть передан другой УК. Это особенность конструкции ЗПИФа: активы ЗПИФа изолированы от проблем УК.

Однако нужно подчеркнуть, что все вышеперечисленные риски существуют. И каждый инвестор должен учитывать и самостоятельно оценивать их.