Фундамент для ИЖС: как эскроу-счета изменят рынок загородных домов

Все больше россиян мечтают покинуть шумные города и жить поближе к природе. Опросы показывают, что 66% домохозяйств считают частный дом предпочтительным видом жилья. Его основными преимуществами россияне считают большую площадь, свежий воздух и тишину.

Однако переехать за город решаются не все. Одни не готовы отказаться от развитой инфраструктуры городов, других пугает транспортная труднодоступность. Но, возможно, самые серьезные опасения связаны с рисками строительства собственного дома. По результатам совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, россиян пугают такие факторы риска, как неконтролируемое увеличение изначальной стоимости, возможное несоблюдение технологий, а также нарушение обязательств и сроков со стороны подрядчика.

Обезопасить заказчиков индивидуального жилищного строительства (ИЖС) призван закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступил в силу 1 марта 2025 г.

Зачем рынку ИЖС переходить на эскроу

Объем российского рынка индивидуального жилищного строительства по итогам 2024 г. достиг 3,7 трлн, рассказали «Ведомостям» в «Сбере». За прошлый год россияне построили и поставили на кадастровый учет 488 000 частных домов, общая площадь которых составила 62 млн кв. м. Этот показатель на 5% выше результата 2023 г.

Если смотреть на динамику рынка, то в период с 2020 по 2024 г. число построенных индивидуальных жилых домов в России возросло на 64%: с 299 000 до 488 000. Пандемия и удаленный режим работы способствовали росту спроса на загородную недвижимость. Пик строительства пришелся на 2021 г., когда количество введенных домов возросло сразу на 25%, подсчитали в «Сбере».

Данные свидетельствуют: рост рынка загородного жилья – долговременный тренд, который только набирает обороты. Однако вместе с популярностью частных домов возросло и количество случаев обмана заказчиков. Часто речь идет о намеренном или случайном затягивании сроков строительства, а в отдельных ситуациях человек и вовсе остается ни с чем: подрядчик берет предоплату, не выполняет своих обязательств и исчезает.

Жертвами недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС становятся тысячи людей. При этом обманутыми дольщиками пострадавших признать по закону нельзя, так как строительство велось не в рамках закона «Об участии в долевом строительстве».

Проблема недобросовестных застройщиков долгое время остро стояла в долевом жилищном строительстве. Решить ее помог механизм эскроу-счетов, введенный в рамках 214-ФЗ.

«Эскроу-счета дают уверенность, что интересы и заказчика, и подрядчика будут защищены благодаря банку-посреднику, – объясняет Игорь Лысенко, директор Департамента торгового финансирования «Сбера». – Заказчик переводит оплату за услуги на счет, где деньги хранятся, пока ведутся работы. Они могут быть использованы только по прямому назначению. Когда исполнитель завершил проект, есть выписка из ЕГРН и обе стороны подписали акт приемки, средства перечисляются на счет подрядчика. Таким образом, оба участника сделки получают гарантию: если стороны выполнят свои обязательства, расчет пройдет корректно и безопасно».

Что изменится и кому это нужно

Цель нововведения – обелить рынок загородной недвижимости. Новый закон позволяет вывести с него недобросовестных подрядчиков и открывает возможность большему числу семей обзавестись собственным домом с минимальными рисками.

В случае с ИЖС деньги физического лица будут лежать на счетах эскроу до того момента, когда банк получит подтверждение о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

Закон регулирует в том числе и срок депонирования – временного хранения доверительным лицом: не более полугода с даты окончания строительства, зафиксированной в договоре подряда. Если через шесть месяцев после даты в договоре право собственности не зарегистрировано, банк возвращает деньги заказчику. В результате подрядчик заинтересован в том, чтобы сделать все качественно и в срок, не меньше, чем заказчик, – в противном случае он просто не получит деньги.

Таким образом, ставшая уже классической ситуация, когда человеку приходится иметь дело с затягиванием сроков и тратить нервы на то, чтобы контролировать ход строительства, должна будет уйти в прошлое: эскроу-счета сведут подобные случаи до минимума.

При этом для самой строительной компании новый механизм может стать вызовом: исполнителю недоступны средства заказчика, поэтому ему придется возводить дом на собственные деньги либо брать кредит. Банк, в свою очередь, готов предоставить подрядчикам льготное финансирование, но будет при этом контролировать целевое расходование средств.

Как открыть эскроу и что нужно иметь в виду  

Любые новшества на рынке зачастую воспринимаются как еще одна сложность, самостоятельно разобраться в которой бывает нелегко. В случае с эскроу-счетом все иначе: для заказчика такой механизм прост и не требует особых усилий.

Ввиду активного развития банками клиентского сервиса для открытия счета эскроу не понадобится много времени и дополнительных вложений.

По словам Игоря Лысенко, в «Сбере» счет эскроу в ИЖС полностью бесплатен: банк не берет деньги за открытие и обслуживание, а также консультирует по новому механизму и предоставляет экспертизу как один из наиболее опытных эскроу-агентов на российском рынке. Помимо этого при желании человека открытие эскроу проходит в приложении банка (16+), приезжать в офис не нужно.

Важно, что если человек вносит всю сумму целиком (без привлечения кредитных/ипотечных средств), то он может сам выбрать, открывать ли эскроу-счет или рассчитаться с подрядчиком напрямую. При этом необходимо учитывать связанные с таким решением риски – не получить вовремя построенный дом и потерять деньги.

Одновременно с этим в «Сбере» осуществляют аккредитацию подрядчиков: проверяют их финансовую устойчивость, документы и опыт строительства, наличие судебных исков, благодаря чему сделка для клиентов банка становится еще безопаснее. Для подрядчика же доступен механизм финансирования строительства по договору подряда, решение по финансированию принимается от одного дня.

Отдельно следует отметить, что при оформлении льготной ипотеки на строительство частного дома, на которую сегодня приходится 95% сделок, эскроу и аккредитация исполнителя обязательны.

Каким станет рынок загородного жилья

Нововведение вызвало немало беспокойств о дальнейшей динамике на рынке загородных домов. В частности, брокеры связывают переход на эскроу с возможным ростом цен и снижением предложения. По мнению аналитиков, большинство девелоперов не смогут возводить дома на собственные средства.

За неимением финансирования из предоплаты от заказчиков компании будут вынуждены обращаться за кредитами. В текущей рыночной ситуации и при высокой ключевой ставке заем обойдется довольно дорого, что, конечно, повлияет на цены самих домов. Кроме того, переход рынка в правовую плоскость способен привести к сокращению объемов строительства – компании, привыкшие работать без чеков и документации, не справятся с требованиями закона и просто уйдут с рынка.

Однако даже с учетом перечисленных факторов эксперты «Сбера» уверены: внедрение формата эскроу-счетов в ИЖС пойдет рынку на пользу. Обязательным эскроу-счет становится, только если заказчик берет на строительство дома льготную ипотеку. При этом закон не запрещает строительство без эскроу, если человек возводит дом на свои деньги, – в таком случае привычная схема доступна, как и прежде.

Важно отметить, механизм эскроу уже вводили на российском рынке для строительства многоквартирных домов. Тогда, в 2019 г., также были опасения о дальнейшей судьбе рынка новостроек, но он достаточно легко адаптировался к переменам: после внедрения эскроу рынку потребовалось примерно три года, чтобы полностью перестроиться и развиваться в новых условиях.

Скорее всего, на рынке ИЖС будет похожая ситуация. Да, небольшие строительные компании уйдут или объединятся с более крупными, но девелоперы, которые строят основной объем загородной недвижимости, останутся и просто перейдут на новую модель работ.

«Если рынок новостроек довольно четко регулируется и права покупателей в безопасности, то в ИЖС до недавнего времени не хватало механизма, который бы помог регулировать отношения между заказчиком и подрядчиком. Этим механизмом стали эскроу-счета. Сначала их ввели для застройщиков, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Теперь хорошо зарекомендовавший себя механизм пришел на рынок загородных домов, чтобы сделать его прозрачнее и безопаснее для россиян», – резюмировал Игорь Лысенко.

АРХИВ